HalkoCalculadora de plusvalía municipal 2026
Pon las fechas, los precios y el valor catastral del suelo: te decimos cuánto pagarías con el método objetivo y con el real, cuál te conviene y si estás exento porque no ganaste.
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Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava lo que ha subido el suelo de un inmueble urbano cuando lo vendes, lo donas o lo heredas. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos y pagas por el que te salga más barato:
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que lo has tenido × tipo del ayuntamiento.
- Real: (precio de venta − precio de compra) × la parte del suelo según el Catastro × tipo del ayuntamiento.
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no pagas, pero tienes que declararlo y aportar las escrituras.
Coeficientes máximos de 2026
El Real Decreto-ley 16/2025 no se convalidó, así que desde el 28 de enero de 2026 se aplican los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023. Cada ayuntamiento puede fijar otros más bajos.
| Años | Coeficiente | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
Si lo has tenido menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
Quién paga y en qué plazo
En una venta paga quien vende; en una herencia o donación, quien recibe. Tienes 30 días hábiles en ventas y donaciones, y seis meses (prorrogables a un año) en herencias. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones en herencias de la vivienda habitual a hijos y cónyuge.
El IRPF de la venta
Además, si ganas dinero al vender, tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial con la escala del ahorro de 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. La plusvalía municipal que pagues cuenta como gasto de la venta.
Más en nuestra guía de plusvalía municipal y tasación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal?
Depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido el inmueble y del tipo y los coeficientes de tu ayuntamiento (tipo máximo 30 %). Puedes elegir el método real si te sale menos.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo perdiendo dinero?
No. Si el precio de venta es menor que el de compra (en la parte que corresponde al suelo), no hay incremento de valor y la operación no está sujeta. Tienes que declararlo y aportar los títulos.
¿Qué coeficientes de plusvalía se aplican en 2026?
Los máximos del Real Decreto-ley 8/2023, porque el Real Decreto-ley 16/2025 no se convalidó. Van de 0,09 a 0,40 según los años; cada ayuntamiento puede aplicar otros menores.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El heredero. Tiene seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año. Revisa las bonificaciones de tu ayuntamiento para vivienda habitual.
¿Qué pasa si no tengo la escritura de compra o no refleja el valor real?
Para el método real o para probar que no hubo ganancia, una tasación retrospectiva a la fecha de compra es una prueba válida. El Tribunal Supremo admite cualquier principio de prueba.
Fuentes
- Real Decreto-ley 26/2021 (BOE)
- Real Decreto-ley 8/2023, art. 24: coeficientes (BOE)
- Coeficientes de plusvalía 2026: vuelven los de 2024