Plusvalía municipal y tasación: método objetivo, real y prueba

Qué cambió con la STC 182/2021 y el RDL 26/2021

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite. Está regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

Tres hitos explican la situación actual:

• STC 59/2017: el impuesto no puede exigirse cuando no hay incremento de valor.
• STC 182/2021, de 26 de octubre: declara inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2.a y 107.4 del TRLRHL, es decir, el sistema de cálculo de la base. La propia sentencia excluye la revisión de las situaciones ya consolidadas a la fecha en que se dictó, y el Tribunal Supremo ha interpretado esa limitación de forma restrictiva (STS de 13 de junio de 2025, rec. 4246/2023).
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre: en vigor desde el 10 de noviembre de 2021. Rehace la base imponible, crea un supuesto expreso de no sujeción y permite tributar por el incremento real.

Método objetivo y método real

Con la norma actual hay dos maneras de llegar a la base imponible:

El método real se aplica a instancia del contribuyente cuando el incremento real es inferior a la base objetiva. Es decir, pagas por el menor de los dos.

Los coeficientes del método objetivo son máximos: cada ayuntamiento fija los suyos en su ordenanza sin superarlos. La ley prevé que se actualicen por norma con rango de ley y han cambiado más de una vez desde 2021 (incluso con algún decreto-ley derogado al no convalidarse), así que consulta siempre la versión vigente en el BOE y la ordenanza del municipio en la fecha de devengo. El tipo de gravamen también lo fija cada ayuntamiento, con el máximo que marca el art. 108.

Cómo se acredita que no hubo incremento de valor

El art. 104.5 establece la no sujeción cuando se constata que no hay incremento de valor. Las reglas son concretas:

1. El interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos de transmisión y de adquisición.
2. Para cada fecha se toma el mayor entre el valor que consta en el título y el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
3. No se computan los gastos ni los tributos de las operaciones.
4. Si el inmueble tiene suelo y construcción, el valor del suelo sale de aplicar la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total del año de devengo. Esa proporción se aplica al valor de transmisión y, en su caso, al de adquisición.
5. En transmisiones lucrativas (herencias y donaciones) se usa como valor el declarado en el ISD.

Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: si el valor catastral del suelo es el 40 % del valor catastral total, y vendes por menos de lo que compraste, el 40 % del precio de venta será menor que el 40 % del precio de compra. No hay incremento y la transmisión no está sujeta.

Estas mismas reglas sirven para calcular el incremento real cuando sí lo hay.

El papel de una tasación

La prueba básica son las escrituras. Una tasación entra en juego cuando los títulos no reflejan bien el valor o no lo tienen:

• Adquisiciones antiguas o por herencia sin valor consignado, o con valores que no se corresponden con el mercado de entonces.
• Permutas, aportaciones o adjudicaciones donde no hay un precio claro.
• Cuando el ayuntamiento discute los valores de las escrituras y hay que defender el valor real ante la Administración o en los tribunales. El Supremo admite cualquier principio de prueba, y la pericial es uno de los medios habituales (STS de 9 de julio de 2018).

Para que sirva, la tasación debe:

• Valorar en las dos fechas relevantes: adquisición y transmisión. La de adquisición es una valoración retrospectiva.
• Ser coherente con la regla de la proporción catastral del suelo, o explicar con claridad por qué se aparta de ella.
• Basarse en testigos o índices de cada fecha, no en el mercado actual.

Una tasación no sustituye a los títulos: los complementa. Si lo que se quiere es probar el valor de mercado de una fecha pasada, el método y las fuentes deben estar muy bien documentados.

Quién paga y en qué plazo

Según el art. 106.1 del TRLRHL:

• En transmisiones onerosas (compraventa), el contribuyente es quien transmite.
• En transmisiones lucrativas (herencia, donación), es quien adquiere.

El art. 110.2 marca los plazos para presentar la declaración: 30 días hábiles en actos «inter vivos» y seis meses, prorrogables hasta un año, en las transmisiones por causa de muerte. Muchos ayuntamientos usan autoliquidación; revisa su ordenanza y sus formularios para pedir el método real o alegar la no sujeción.

Si la operación es una herencia o un divorcio, sus guías específicas explican los matices de cada caso.

Cómo te ayuda Halko

El valor a fecha pasada con el IPV del INE te da una base para la valoración retrospectiva en la fecha de adquisición. Con Catastro y mapa obtienes los datos de la parcela a partir de la referencia catastral, y los testigos y la homogeneización te permiten justificar cada valor. Si el asunto acaba en el juzgado, el módulo de dictamen pericial judicial prepara el informe con los datos del procedimiento.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE, consolidado)
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (Ministerio de Hacienda)
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE, consolidado)
• GESTRISAM (Ayuntamiento de Málaga): la sentencia del Supremo de julio de 2018 sobre plusvalía

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