Qué es una tasación y para qué sirve

Qué es una tasación, en palabras sencillas

Una tasación es un informe técnico en el que un profesional cualificado estima el valor de un inmueble (una vivienda, un local, un terreno…) en una fecha determinada y para una finalidad concreta.

No es una opinión rápida ni un precio de anuncio. El tasador visita el inmueble, revisa la documentación, lo compara con otros parecidos y explica en el informe cómo ha llegado a la cifra. Por eso una tasación se puede leer, comprobar y, si hace falta, discutir.

Dos ideas importantes desde el principio:

La finalidad manda. No es lo mismo tasar para una hipoteca que para un reparto de herencia o para un juicio. Cambian las normas que se aplican y lo que debe contener el informe.
La fecha importa. El valor se refiere a un momento. Si el mercado cambia o la vivienda cambia (una reforma, un daño), el valor también puede cambiar.

Para qué se pide una tasación

Estos son los motivos más habituales por los que un particular necesita una tasación:

Pedir una hipoteca. El banco necesita saber cuánto vale la vivienda que queda como garantía del préstamo. Según el Banco de España, el importe del préstamo está ligado a ese valor.
Una herencia. Para repartir los bienes entre herederos de forma equilibrada o para tener una referencia de valor ante los impuestos.
Vender o comprar. Para fijar un precio razonable, negociar con argumentos o evitar pagar de más.
Un divorcio o una separación. Para repartir la vivienda común o calcular una compensación entre los dos.
Hacienda. Cuando la Administración comprueba el valor que declaraste en un impuesto y no estás de acuerdo, un informe de valoración puede apoyar tu postura; la Ley General Tributaria prevé además la tasación pericial contradictoria.
Un juzgado. En un pleito, el valor del inmueble se acredita con un dictamen pericial firmado por un perito.
Otras situaciones: extinguir un condominio, una donación, un seguro, una expropiación o simplemente conocer tu patrimonio.

En nuestra sección de guías tienes artículos específicos para varios de estos casos.

Tasación hipotecaria y tasación libre

Cuando la tasación es para una hipoteca, se aplica una norma estatal: la Orden ECO/805/2003. Esta orden fija cómo se hace la tasación y qué debe contener el informe cuando el valor se usa para ciertas finalidades (artículo 2), entre ellas la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que forman o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito.

Para el resto de encargos (herencias, ventas, divorcios, juzgados…) se habla a menudo de tasación libre o valoración para otros fines. No significa que valga cualquier cosa: el profesional debe trabajar con método, justificar el valor y cumplir las normas propias de cada ámbito. Lo que cambia es que no siempre es obligatorio seguir la Orden ECO/805/2003, aunque muchos tasadores toman sus métodos como referencia.

	Tasación hipotecaria	Tasación para otros fines
Norma principal	Orden ECO/805/2003	La propia de cada ámbito (fiscal, judicial…)
Quién la firma	Sociedad o servicio de tasación homologado	Profesional con la titulación que pida cada ámbito
Validez	Caduca a los seis meses de su emisión (art. 62)	Depende del uso y de la fecha de valoración

Quién puede hacer una tasación

Depende de la finalidad:

Para una hipoteca: según el Banco de España, solo pueden hacerla empresas homologadas y supervisadas por el Banco de España e inscritas en su registro oficial. Detrás de cada informe hay un profesional técnico que hace la visita y firma.
Para otros fines: un profesional con la titulación técnica que corresponda al tipo de inmueble. Como referencia, el Real Decreto 775/1997 (que regula a los profesionales de las sociedades y servicios de tasación) reserva las fincas urbanas a arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, y deja los demás casos a ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad que corresponda.
Para un juzgado: la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 340) exige que los peritos tengan el título oficial que corresponda a la materia del dictamen.

Si quieres saber cómo escoger bien al profesional, tenemos una guía específica sobre cómo elegir un tasador.

Qué incluye un informe de tasación

El contenido exacto depende de la finalidad, pero un buen informe suele recoger:

Datos del encargo: quién lo pide, para qué y en qué fecha.
Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral, datos registrales y descripción.
Comprobaciones: visita al inmueble, superficies, estado de conservación, uso y ocupación, y situación urbanística. En la tasación hipotecaria, la Orden ECO/805/2003 exige, entre otras cosas, una inspección ocular por un técnico competente.
Documentación revisada: nota simple, escritura, datos del Catastro, licencias…
Método de valoración: por ejemplo, la comparación con inmuebles parecidos de la zona (los llamados testigos) o el cálculo del coste de reposición.
Valor final y su justificación.
Advertencias y condicionantes: lo que no se ha podido comprobar o lo que puede afectar al valor.
Fotografías, fecha y firma del profesional.

En la tasación hipotecaria, además del informe, se emite un certificado de tasación que resume los datos esenciales e indica, entre otros, la fecha de emisión y la fecha límite de validez.

Lo que una tasación no es

Conviene no confundir conceptos:

No es el precio de venta. El precio final lo pactan comprador y vendedor. La tasación es una estimación técnica que ayuda a negociar.
No es el valor catastral ni el valor de referencia. Esos los fija la Administración con fines fiscales. Pueden ser muy distintos del valor de mercado.
No es una valoración de agencia. Una inmobiliaria puede orientarte sobre el precio de anuncio, pero eso no es un informe técnico firmado.
No garantiza la hipoteca. El Banco de España recuerda que hacer la tasación no implica que se conceda el préstamo, y que si se deniega no se devuelven los gastos de tasación.

Cómo te ayuda Halko

Halko es una herramienta para tasadores profesionales, no una tasadora. Si eres tasador, te ayuda a consultar el Catastro y el mapa de la parcela, a preparar el informe en PDF con tu firma y tu logo, y a que tu cliente siga su encargo desde el portal del cliente. El valor y la firma siempre son del tasador.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una tasación de una casa?

Es un informe técnico en el que un profesional cualificado estima el valor de la vivienda en una fecha concreta y para una finalidad determinada, explicando cómo llega a esa cifra.

¿La tasación es lo mismo que el precio de venta?

No. El precio lo pactan comprador y vendedor. La tasación es una estimación técnica que sirve de referencia para negociar, pedir una hipoteca o repartir bienes.

¿Quién paga la tasación de la hipoteca?

Según el Banco de España, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 los gastos de tasación los paga el cliente. Puedes elegir tasadora homologada, y los bancos deben aceptar esa tasación mientras no haya caducado.

¿Puede tasar una vivienda cualquier persona?

No para cualquier uso. Para una hipoteca debe hacerla una sociedad o servicio de tasación homologado por el Banco de España, y para otros fines un profesional con la titulación técnica adecuada.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

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