Tasación de campos y estancias en Paraguay

Qué tiene de especial un inmueble rural

En un campo o una estancia el valor lo marca, sobre todo, la tierra y lo que permite producir. Las construcciones importan, pero suelen pesar menos que en un inmueble urbano.

Diferencias prácticas:

La superficie se mide en hectáreas, y pequeñas diferencias porcentuales suponen muchas hectáreas.
Dentro de un mismo inmueble hay zonas de valor muy distinto: tierra de cultivo, pastura, monte, zonas bajas o inundables.
El acceso y el agua condicionan el uso del campo durante todo el año.
En catastro, un inmueble rural suele identificarse por su padrón, siempre con su distrito; los urbanos, por la cuenta corriente catastral. Las solicitudes del RUN admiten uno u otro.

Antes de la visita, define con el cliente la finalidad (venta, garantía bancaria, partición, juicio) y qué incluye la tasación: solo la tierra, o también mejoras, instalaciones y, si se pide, otros bienes.

Superficie y mensura

La superficie que tasas tiene que estar respaldada. Compara tres fuentes: el título, el plano de mensura y el catastro. Si no coinciden, no elijas una sin más: anota las tres y explica cuál usas.

La Ley N.º 6875/2022, que regula el ejercicio de la agrimensura, es la referencia para las mensuras. Algunos puntos útiles:

El juicio de mensura es un juicio voluntario (art. 4) que puede servir para mensurar, unificar o fraccionar, adecuar el polígono a la ocupación de hecho o corregir errores de transcripción y de cálculo de superficie, entre otros fines.
Solo la hacen agrimensores inscriptos en el registro profesional (art. 2).
Las coordenadas se expresan en UTM con datum WGS-84. En inmuebles rurales, el informe pericial debe incluir al menos tres vértices georreferenciados, identificables en ortofotocartas o imágenes satelitales (art. 23).
La sentencia de mensura se remite al catastro, a los registros, al MOPC y a las municipalidades; al INDERT, cuando surgen excedentes fiscales en zona rural (art. 30).

Desde enero de 2026, el catastro, el registro de inmuebles y el área de mensura y geodesia del MOPC están integrados en el Registro Unificado Nacional (RUN). Entre sus trámites catastrales figuran la mensura judicial y administrativa y el cotejo y registro de planos georreferenciados.

Con un plano georreferenciado puedes superponer el perímetro sobre imágenes y comprobar caminos, cursos de agua, monte y vecinos antes de ir.

Suelo, acceso y agua

Son los tres factores que más separan un campo de otro de la misma zona.

Aptitud del suelo. Distingue zonas por uso real y posible:

Agrícola, ganadera, mixta o forestal.
Zonas bajas, esteros o inundables, y pendientes.
Estado de las pasturas o de los cultivos, y su historial.

Si hay un estudio de suelos, úsalo y cítalo. Si no lo hay, explica en qué te basas (visita, imágenes, información del propietario) y deja constancia de esa limitación.

Acceso. Anota el tipo de camino, la distancia al asfalto y a centros de servicios, y si el acceso se corta con lluvias. Comprueba si el acceso es por camino público o pasa por campos vecinos.

Agua. Ríos, arroyos, tajamares, pozos y aguadas. El uso del agua se rige por la Ley N.º 3239/2007, de los Recursos Hídricos del Paraguay: si el valor depende de un riego o de una toma de agua, pregunta si tiene los permisos correspondientes ante la autoridad ambiental.

Restricciones ambientales. La Ley Forestal N.º 422/73 obliga a ciertas propiedades rurales en zonas forestales a mantener una parte con bosque natural (art. 42), y su reglamentación se ha ido modificando por decreto. Si el monte es una parte relevante del campo, comprueba su situación con el INFONA y con la autoridad ambiental (MADES): lo que no se puede desmontar no tiene el mismo valor que la tierra productiva.

Mejoras e instalaciones

Inventaria las mejoras y valóralas aparte, con su estado y su vida útil:

Viviendas (casa principal, casas de personal).
Instalaciones ganaderas: corrales, mangas, bretes, bebederos, tajamares.
Alambrados perimetrales e internos y su estado.
Galpones, silos, depósitos.
Energía: línea eléctrica, generadores, paneles.
Caminos internos y pistas.

Pregúntate si la mejora aporta valor a un comprador típico de esa zona. Una instalación sobredimensionada o muy específica puede valer menos de lo que costó.

Diferencia con claridad en el informe el valor de la tierra y el de las mejoras. Si el encargo incluye hacienda, maquinaria o cultivos en pie, trátalos como bienes aparte.

Comparables y documentación

Comparables. Busca operaciones y ofertas de campos de la misma zona y aptitud. Ajusta por:

Superficie (los campos grandes suelen tener otro valor por hectárea que los chicos).
Proporción de tierra útil frente a monte o zonas bajas.
Acceso, agua y distancia a centros de servicios.
Mejoras incluidas en el precio y estado de los títulos.

Anota la fuente de cada comparable y si es una venta cerrada o solo una oferta. Las ofertas suelen estar por encima del precio final.

Documentación que conviene pedir:

Documento	Qué compruebas
Título de propiedad	Finca o matrícula, titulares, superficie
Informe registral del RUN	Titularidad, gravámenes y medidas judiciales
Padrón y distrito	Identificación catastral
Plano de mensura	Perímetro, superficie, coordenadas
Boleta del impuesto inmobiliario	Situación de pago

Otras comprobaciones. Si el inmueble procede de una adjudicación del INDERT, revisa su situación. Si está en la franja de 50 km de la frontera, ten en cuenta la Ley N.º 2532/2005: salvo autorización por decreto, los extranjeros oriundos de países limítrofes, y las personas jurídicas integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales en esa zona. Afecta a quién puede comprar y, por tanto, al mercado.

Cómo te ayuda Halko

En Paraguay, Halko consulta el Servicio Nacional de Catastro a partir de la cuenta catastral y trabaja en guaraníes. Además, con Proyectos puedes trabajar loteamientos y parcelas sobre el mapa.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el valor de un campo en Paraguay?

Lo habitual es comparar con campos de la misma zona y aptitud, ajustando por superficie, suelo, acceso, agua y mejoras. Las mejoras se valoran aparte de la tierra.

¿Qué es una mensura judicial?

Es un juicio voluntario regulado por la Ley 6875/2022 de agrimensura. Sirve para medir, unificar o fraccionar un inmueble, adecuarlo a la ocupación de hecho o corregir errores de superficie, entre otros fines.

¿Qué identificador catastral tiene un campo?

Normalmente el padrón, siempre junto con el distrito. Los inmuebles urbanos suelen tener cuenta corriente catastral.

¿El valor fiscal de un campo sirve como tasación?

No. El valor fiscal es la base del impuesto inmobiliario y se fija con criterios generales. Una tasación estima el valor de ese campo concreto con datos de mercado.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

Otras guías

Tasación de edificios completos: bloques de viviendas y oficinas Tasación de plazas de garaje y trasteros Tasación de hoteles: inmueble ligado a una actividad y ECO/805 Tasación de naves industriales: factores, métodos y ECO/805

Tasación de campos y estancias en Paraguay: qué mirar