HalkoQué es un edificio completo para la ECO
La Orden ECO/805/2003 define el edificio como cualquier construcción sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a cualquier actividad. Y define el elemento de un edificio como toda unidad física, funcional o registral que forme parte de un edificio con más unidades y que sea susceptible de venta individualizada (art. 4).
Otra definición útil: un edificio está destinado a un uso determinado cuando la superficie sobre rasante de ese uso es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante. Así, un edificio con bajos comerciales y el resto viviendas puede considerarse residencial si cumple esa proporción.
En la práctica hay dos situaciones muy distintas:
- Edificio en propiedad horizontal: cada vivienda, local o plaza es una finca registral independiente.
- Edificio en propiedad vertical o de un solo dueño: todo el inmueble es una única finca, aunque tenga muchas unidades dentro.
¿Por elementos o en conjunto?
La ECO da dos reglas de partida (art. 43):
- Las valoraciones se expresan por fincas registrales independientes.
- Para valorar un inmueble integrado por varios elementos, se valora cada uno de ellos y el valor total es la suma.
Es decir, aunque el edificio sea una sola finca, el cálculo se hace elemento a elemento: cada vivienda, cada local, cada plaza de garaje. Desde la reforma de 2025, además, los espacios que por su uso o sus características tengan valores independientes deben valorarse por separado, justificando el criterio, y el informe debe incluir una tabla con la superficie adoptada de cada espacio, zonas comunes y espacios exteriores privativos cuando proceda (art. 5.1.d).
El enfoque en conjunto entra por la vía de las rentas. La propia ECO aplica las reglas de los inmuebles arrendados al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler (art. 45.2.b). Un edificio de oficinas de un solo dueño, explotado en alquiler, es el ejemplo típico.
Fuera de la ECO tampoco conviene olvidarlo: sumar el valor de las unidades vendidas una a una no es lo mismo que el precio de venta del edificio entero. Un comprador de un bloque descuenta costes de división, comercialización y plazo. Si te piden el valor del edificio como unidad, explica qué hipótesis usas.
El valor de tasación según el uso y la ocupación
Para la finalidad hipotecaria, el artículo 45 fija qué valores calcular en edificios terminados:
| Situación | Qué se calcula | Valor de tasación |
|---|---|---|
| Ligado a una actividad económica (hotel, residencia…) | Comparación, actualización (si es posible) y reemplazamiento neto | El menor |
| Arrendado o vacío destinado al alquiler, excepto viviendas | Actualización y comparación como si estuviera libre de inquilinos | El menor |
| Viviendas arrendadas en la fecha de tasación | Actualización con las rentas del contrato (art. 29) y comparación libre de inquilino | El menor |
| Uso propio o vacío, no ligado a una explotación | Comparación; si no es posible, actualización (art. 28) | Por ese orden; si ninguno es posible, como máximo el reemplazamiento neto |
Si en los arrendados no pueden calcularse esos valores, el valor de tasación será, como máximo, el de reemplazamiento neto. Y en viviendas con protección pública nunca puede superar el valor máximo legal.
Si el edificio está en construcción o rehabilitación, se aplican otras reglas (valor de reemplazamiento neto). Lo explicamos en la guía de obra en curso.
Las rentas: con mercado de alquiler o sin él
En un edificio en alquiler, el método de actualización de rentas suele ser el central. La ECO distingue dos caminos:
- Con mercado de alquileres representativo (art. 28). Se presume que existe si hay al menos seis datos de rentas de comparables que reflejen la situación actual (art. 25.1). Los flujos se estiman durante la vida útil, esté el inmueble alquilado, vacío o usado por el dueño. Hay que considerar la ocupación actual y futura, las cláusulas de los contratos y la morosidad actual o previsible (art. 28.2). Durante el contrato se usan las rentas pactadas. Si superan a las de los comparables, solo pueden usarse si se justifica que no es previsible que cambien y, en la finalidad hipotecaria, si la diferencia no se debe a elementos especulativos (art. 28.3).
- Sin mercado de alquileres, pero arrendado (art. 29). Mientras el contrato esté vigente, los flujos siguen sus cláusulas. En la finalidad hipotecaria, las rentas que superen a las de comparables se sustituyen por estas si la diferencia se debe a elementos especulativos.
Al final del periodo se suma el valor de reversión (art. 31). Con rentas del contrato, es el valor previsible del inmueble libre de inquilinos al terminar el contrato, ajustando el suelo y descontando la depreciación de la edificación.
Un edificio con contratos muy distintos entre sí (rentas antiguas, contratos recientes, unidades vacías) suele exigir un flujo por unidad o por grupo de contratos, no una renta media para todo.
Ocupación y documentación: lo que no puede faltar
La ECO obliga a comprobar el estado de ocupación del inmueble y su uso o explotación (art. 7.2.b). En un edificio, esto significa saber qué está alquilado, qué está vacío y qué ocupa el propietario.
Si el uso está cedido, total o parcialmente, hay que tener (art. 8.2.e):
- El contrato de arrendamiento u otro título de ocupación.
- El último recibo de renta.
- Una certificación del propietario sobre superficies arrendadas, renta neta anual, estado de ocupación, estado de pago de las rentas, gastos imputables y destino del inmueble. En la finalidad hipotecaria esa certificación no es necesaria, aunque los datos deben estar disponibles.
Si no se dispone del contrato de un uso cedido, el valor queda condicionado (art. 10.1.b). En propiedad horizontal, y según el tipo de elemento, la ECO puede pedir además los estatutos o una certificación del administrador sobre limitaciones de uso u otras circunstancias que afecten al valor (art. 8.2.i).
En la visita, recorre zonas comunes, cubiertas, instalaciones y una muestra representativa de unidades. Anota qué unidades has visto por dentro y cuáles no.
Comparables para edificios enteros
El gran problema del edificio completo es encontrar testigos. Las ventas de bloques enteros son escasas y muy distintas entre sí. Por eso es habitual trabajar con dos capas:
- Comparables por unidad: viviendas, oficinas o locales de la zona, para el valor por comparación de cada elemento.
- Datos de rentas: alquileres de unidades parecidas, para la actualización.
Desde 2025, la tasadora debe poder acreditar las fuentes de los comparables e indicar si homogeneiza el valor unitario o el total, justificando la ponderación (art. 22). Ten en cuenta también la depreciación: los elementos siguen las reglas de depreciación del edificio del que forman parte (art. 19.3).
Cómo te ayuda Halko
La medición sobre plano te permite sacar la superficie útil de cada estancia y de cada unidad, un buen punto de partida para la tabla de superficies del art. 5.1.d. Puedes valorar por comparación con tus testigos homogeneizados y por actualización de rentas, y la lectura de nota simple con IA te ayuda a revisar titulares, cargas y superficies de cada finca. En la visita con el móvil, el checklist y las fotos selladas te ayudan a documentar qué unidades has visto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa un edificio de viviendas entero?
La Orden ECO valora cada elemento por separado y suma los valores (art. 43). Si está alquilado, se calcula además el valor por actualización de rentas y se toma el menor de los que exige el artículo 45.
¿Un edificio alquilado vale menos que uno vacío?
Depende de las rentas y de los contratos. Para la finalidad hipotecaria, la ECO compara el valor por rentas con el valor como si estuviera libre de inquilinos y se queda con el menor.
¿Qué documentos pide la tasación de un edificio alquilado?
Los contratos de arrendamiento, el último recibo y, salvo en la finalidad hipotecaria, una certificación del propietario sobre rentas, ocupación, estado de pago y gastos (art. 8.2.e de la ECO). Sin contrato, el valor queda condicionado.
¿La suma de los pisos es el precio del edificio?
No necesariamente. Un comprador del edificio entero descuenta plazos y costes de vender unidad a unidad, así que conviene explicar en el informe qué hipótesis se usa.
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
- Orden ECO/805/2003, texto consolidado en PDF (BOE)
- Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)