Tasación de obra en curso y edificios en construcción

Qué es un edificio en proyecto o en construcción

La Orden ECO/805/2003 distingue varias situaciones (artículo 4):

• Edificio en proyecto: construcción (obra nueva o rehabilitación) que se hará sobre una finca concreta según un proyecto visado por el colegio profesional.
• Edificio en construcción: obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuenta con la licencia correspondiente.
• Valoración intermedia de obra: la que se hace después de la inicial para reflejar el avance y el porcentaje de obra ejecutada. Su emisión no implica actualizar los valores de la valoración inicial.

Los edificios en demolición y los declarados legalmente en ruina no se tasan como edificios: se aplican las reglas de los terrenos, salvo que sean fincas rústicas (artículo 44).

Dos valores: el actual y el de edificio terminado

Es la clave de este tipo de tasación.

Detalles que conviene tener presentes:

• Para el valor de edificio terminado por comparación se usan precios de inmuebles terminados similares, que se pueden corregir de forma razonada según la tendencia del mercado (artículo 22.2).
• El método residual dinámico es aplicable a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación (artículo 34).
• Si las obras están paralizadas y no se prevé reanudarlas a corto plazo, el valor de tasación será el menor entre el de reemplazamiento y el residual (artículo 45.1).
• Las reglas cambian según la finalidad. Para entidades aseguradoras, el valor de un inmueble en obra es el valor inicial (terreno o edificio a rehabilitar) más las certificaciones de obra efectivamente abonadas (artículo 46). Para instituciones de inversión colectiva, el valor de edificio terminado se calcula sin correcciones al alza por tendencia de mercado (artículo 47).

Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: si el suelo vale 100 unidades y la obra ejecutada a la fecha, según la visita y la certificación, con los gastos necesarios que le correspondan, vale 60, el valor actual se construiría sobre esas 160 unidades con las reglas del artículo 18. El valor terminado se calcula aparte, con comparables de producto terminado.

Certificaciones de obra y documentación

Para tasar un edificio en construcción o rehabilitación en hipótesis de edificio terminado, la ECO/805 pide, entre otros (artículo 8.2):

1. El proyecto visado.
2. La licencia de obra o, en su caso, la autorización administrativa que corresponda.
3. La última certificación de obra ejecutada expedida por la dirección facultativa.
4. El contrato de ejecución y el presupuesto de contrata, si existen.

Tras la reforma de 2025 (Orden ECM/599/2025), la Orden admite que una autorización administrativa de inicio de obras sirva en lugar de la licencia cuando autorice al menos el sesenta por ciento del presupuesto de ejecución material del proyecto, incluya los elementos esenciales de estructura y envolvente certificados por el técnico redactor y exista declaración de obra nueva en construcción inscrita en el Registro.

También se exige el certificado de eficiencia energética: en edificios en construcción o en proyecto, el certificado y la copia de la solicitud de inscripción en el registro correspondiente, con datos coincidentes (artículo 8.1).

La certificación de obra no sustituye a la visita. El tasador debe comprobar en la inspección el estado de construcción aparente (artículo 7.2) y contrastar que lo ejecutado coincide con lo certificado.

Condicionantes propios de la obra en curso

Para las finalidades de la Orden, el valor debe expresarse sin condicionantes, salvo los casos del artículo 14 (artículo 9). En obra en curso, los más habituales nacen de la falta de documentación (artículo 10.1):

• Falta del proyecto visado.
• Falta de la licencia de obra, salvo que haya una autorización con los requisitos indicados arriba y obra nueva en construcción inscrita.
• Falta de la documentación registral o de la catastral (esta última, salvo que no exista referencia catastral).
• No haber podido realizar las comprobaciones exigidas en la visita.
• Motivos razonados para cuestionar la identificación del inmueble o sus características.

Advertencias que suelen aparecer

Las advertencias no impiden usar el valor, pero avisan de algo que puede afectarlo (artículo 11). En obra en curso son frecuentes:

• Falta de documentos del artículo 8.2 distintos de la licencia, como la certificación de obra o el contrato de ejecución.
• Licencias o autorizaciones sujetas a condiciones que, si no se cumplen, puedan modificar el valor, y tasaciones basadas en una autorización de inicio de obras.
• Discrepancias entre la realidad física y la descripción registral o catastral que no pongan en cuestión la identificación ni afecten previsiblemente al valor.
• Que el inmueble no sea conforme con el planeamiento vigente.

En la práctica también conviene dejar constancia del ritmo de la obra, de posibles desviaciones respecto al proyecto y de cualquier indicio de paralización, porque cambia la regla de cálculo.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECO/805/2003, texto original publicado (BOE, PDF)

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