Tasación de servidumbres: de paso, eléctricas y de acueducto

Cuándo hay que valorar una servidumbre

Una servidumbre es un gravamen sobre una finca, el predio sirviente, en beneficio de otra, el predio dominante, o de un servicio público. El dueño sigue siendo propietario, pero tiene que soportar un uso o una limitación.

El tasador interviene sobre todo en estos casos:

• Servidumbre forzosa civil: el dueño de una finca sin salida exige paso y hay que fijar la indemnización.
• Servidumbre administrativa: una línea eléctrica, un gasoducto o una conducción de agua se declaran de utilidad pública y se fija el justiprecio en un expediente de expropiación.
• Acuerdo entre vecinos o con una compañía, cuando quieren una referencia técnica antes de firmar.
• Valorar la finca gravada para venderla, repartirla o hipotecarla: la servidumbre afecta a su valor.

Lo que dice el Código Civil

Servidumbre de paso (art. 564). El dueño de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público puede exigir paso por las vecinas, previa indemnización. La ley distingue dos casos:

• Si el paso es permanente y de uso continuo para todas las necesidades de la finca, la indemnización es el valor del terreno que se ocupe más los perjuicios que se causen al predio sirviente.
• Si el paso se limita a lo necesario para cultivar y sacar las cosechas, sin vía permanente, la indemnización es el perjuicio que cause ese gravamen.

Servidumbres de aguas (arts. 552 a 563). Quien quiera llevar agua a su finca puede hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores donde se filtren o caigan las aguas (art. 557). Debe probar que el paso es el más conveniente y menos oneroso para terceros (art. 558). No puede imponerse un acueducto de interés privado sobre edificios, patios, jardines o huertas ya existentes (art. 559), y el dueño del predio sirviente puede cerrarlo o edificar encima sin perjudicar el acueducto (art. 560). También llevan indemnización el estribo de presa (art. 554), la saca de agua y el abrevadero (arts. 555 y 556) y la parada o partidor para riego (art. 562). Para lo no previsto, el Código remite a la legislación de aguas (art. 563).

En las comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, las servidumbres pueden regirse por su propia norma.

Servidumbres en la expropiación forzosa

La Ley de Expropiación Forzosa de 1954 se aplica a cualquier privación singular de la propiedad o de derechos patrimoniales, incluida la ocupación temporal o la mera cesación de su ejercicio (art. 1). Por eso la imposición de una servidumbre por causa de utilidad pública se indemniza con un justiprecio.

El caso de las líneas eléctricas. La Ley 24/2013 del Sector Eléctrico establece que la declaración de utilidad pública lleva implícita la necesidad de ocupación de los bienes y su urgente ocupación a efectos del art. 52 de la Ley de Expropiación Forzosa (art. 54). La servidumbre de paso de energía eléctrica es una servidumbre legal (art. 56):

• Aérea: vuelo sobre la finca y establecimiento de postes, torres o apoyos fijos.
• Subterránea: ocupación del subsuelo por los cables, a la profundidad que fije la norma.
• En ambos casos, el derecho de paso o acceso y la ocupación temporal de terrenos para construir, vigilar y reparar la línea.

El dueño puede cercar o edificar respetando la servidumbre, con autorización administrativa, y pedir un cambio de trazado a su costa si es técnicamente posible (art. 58). La ley prevé además supuestos en que no puede imponerse (art. 57).

Cómo se fija el justiprecio. Se tramita en pieza separada. El propietario presenta su hoja de aprecio en veinte días, que puede avalar un perito a su costa (art. 29). La Administración la acepta o presenta la suya, y el propietario tiene diez días para aceptarla o rechazarla (art. 30). Si no hay acuerdo, decide el Jurado Provincial de Expropiación (arts. 31 a 34), o el órgano autonómico que haga sus veces. Para los inmuebles, la LEF no aplica su propia libertad de estimación y remite a la legislación de valoración del suelo (art. 43.2), y el Reglamento de valoraciones (RD 1492/2011) indica que los derechos reales sobre inmuebles, para su constitución, modificación o extinción, se valoran con las normas de expropiación y, subsidiariamente, con las civiles, administrativas o fiscales aplicables (art. 6.6). La resolución del Jurado pone fin a la vía administrativa y solo cabe recurso contencioso-administrativo (art. 35).

Qué partidas se indemnizan

Cada caso es distinto, pero estas son las partidas que suelen revisarse. Sin contar dos veces el mismo daño:

• Suelo ocupado de forma permanente: camino, base de apoyos, arquetas u obras fijas.
• Demérito de la franja afectada: lo que pierde el terreno por las limitaciones que impone la servidumbre, aunque siga siendo del dueño.
• Demérito del resto de la finca: división en partes, peor acceso, pérdida de aprovechamiento o de edificabilidad.
• Ocupación temporal durante las obras.
• Daños concretos: cultivos, arbolado, cerramientos, riegos o construcciones.

En la servidumbre civil de paso, el Código mide la indemnización por el valor del terreno y los perjuicios del predio sirviente, no por el beneficio que obtiene el dominante.

Métodos para valorar la servidumbre

1. Valor antes y después. Es el enfoque más usado: se tasa la finca libre de la servidumbre y la finca gravada, y la diferencia es el demérito. Encaja con el criterio del Reglamento de valoraciones: el valor de los derechos que limitan la propiedad se deduce del valor del pleno dominio (art. 6.2).

2. Depreciación de la franja. Se calcula el valor unitario del suelo y se aplica a la superficie afectada un coeficiente de depreciación según la intensidad de la limitación. El coeficiente debe estar justificado en el informe (qué usos se pierden, qué se puede seguir haciendo); no conviene copiarlo de tablas sin explicar.

Ejemplo solo ilustrativo de la estructura, sin cifras reales:

Indemnización = suelo ocupado × valor unitario + franja × valor unitario × coeficiente justificado + demérito del resto + ocupación temporal + daños

3. Capitalización de rentas. Si la servidumbre impide una explotación (cultivo, arrendamiento), se puede estimar la renta perdida y actualizarla.

4. Comparación. Si hay acuerdos o indemnizaciones comparables y documentados en la zona, sirven de contraste, pero rara vez bastan solos.

Qué debe incluir el informe

• Identificación de las fincas sirviente y dominante: referencia catastral, datos registrales y superficie.
• Plano con el trazado, la anchura y la superficie de cada zona afectada.
• Título de la servidumbre: acuerdo, sentencia o resolución de utilidad pública, y qué permite y qué prohíbe.
• Situación urbanística y uso real de la finca.
• Fotos de la visita y estado de cultivos, cerramientos y accesos.
• Fecha de valoración y método aplicado, con los cálculos.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Código Civil (texto consolidado, BOE)
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa (texto consolidado, BOE)
• Ley 24/2013, del Sector Eléctrico (texto consolidado, BOE)
• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (texto consolidado, BOE)

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