Tasación de vivienda protegida (VPO): precio máximo y ECO/805

Qué es una vivienda protegida y por qué cambia la tasación

Una vivienda protegida (VPO, VPP u otras siglas según la comunidad) es la que ha sido calificada por la Administración con un régimen de protección. A cambio de ayudas o de suelo destinado a ese fin, queda sujeta a limitaciones: precio máximo de venta o de renta, requisitos para el comprador, uso como residencia habitual y, a menudo, derechos de la Administración en las ventas.

La competencia en vivienda es de las comunidades autónomas. Cada una tiene sus regímenes, sus plazos y su forma de calcular el precio máximo. A esto se suman los planes estatales con los que se calificaron muchas viviendas y, desde 2023, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Para el tasador, la consecuencia es simple: hay que averiguar qué régimen tiene esa vivienda en concreto y qué tope de precio le corresponde hoy.

El valor máximo legal en la ECO/805

La Orden ECO/805/2003 define el valor máximo legal como el precio máximo de venta de un inmueble sujeto a protección pública, fijado por la normativa específica aplicable (artículo 4). Y lo trata así:

• Tope del valor de tasación: en los inmuebles con protección pública, el valor de tasación no puede superar en ningún caso el valor máximo legal (artículo 45.3, finalidad hipotecaria). La misma limitación aparece para entidades aseguradoras (artículo 46.3).
• Documento necesario: la cédula de calificación o un documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo de venta o de alquiler (artículo 8.2.c).
• Superficie: para calcular el valor máximo legal se usa la superficie consignada en la cédula de calificación (artículo 5.1).
• Condicionante: si no se ha podido calcular el valor máximo legal, el valor queda condicionado (artículo 10.1).
• Advertencia: si se ha calculado sin la documentación del artículo 8.2.c, hay que advertirlo (artículo 11).

En la práctica, el tasador calcula el valor de mercado como si fuera libre y el valor máximo legal, y el valor de tasación no puede pasar de este último.

Cómo se obtiene el precio máximo

No hay una fórmula única para toda España. Depende del régimen y de la comunidad. Lo habitual es que el precio máximo se calcule a partir de:

1. La superficie útil de la cédula de calificación.
2. Un módulo o precio de referencia por metro cuadrado útil que fija la normativa para cada zona y momento.
3. Los coeficientes que correspondan al régimen y, en segundas y posteriores transmisiones, las reglas de actualización que prevea esa normativa.

Garajes y trasteros vinculados pueden tener también su propio precio máximo según el régimen. No apliques los módulos o porcentajes de una comunidad a otra. Si tienes preguntas sobre el cálculo, la consejería competente suele facilitar el precio máximo o la forma de obtenerlo.

Ejemplo ilustrativo, sin cifras reales: si la cédula indica una superficie útil S y la normativa aplicable fija un precio máximo P por metro útil, el valor máximo legal de la vivienda sería S × P, más lo que proceda por anejos vinculados.

Descalificación y fin del régimen

La protección no siempre es para siempre, pero tampoco se quita sin más. Según la normativa de cada comunidad, la vivienda puede dejar de ser protegida:

• Por el paso del plazo de protección fijado en su calificación.
• Por descalificación voluntaria, a petición del propietario, cuando la normativa lo permite. Suele exigir devolver las ayudas recibidas con intereses y cancelar o cambiar el préstamo cualificado si lo hubo.
• Por sanción, en algunos regímenes.

Hay viviendas que no pueden descalificarse. Como ejemplo, la Comunidad de Madrid excluye, entre otras, las VPO de promoción pública, las calificadas en régimen de arrendamiento mientras mantengan ese uso y aquellas cuyo propietario obtuvo préstamo cualificado o ayudas de determinados planes estatales. Otras comunidades tienen reglas distintas.

La Ley 12/2023 refuerza la permanencia. Su preámbulo explica que la vivienda protegida en suelos reservados para ese fin debe mantener esa condición mientras se mantenga el destino del suelo, y que en los casos excepcionales en que se admita la descalificación, conforme a la normativa autonómica, el periodo de calificación no podrá ser inferior a treinta años. También indica que las viviendas ya calificadas definitivamente a su entrada en vigor siguen rigiéndose por su régimen de calificación, y las del parque público, por la ley y la legislación autonómica.

Para la tasación esto importa: mientras la vivienda no esté descalificada y la descalificación inscrita, el tope sigue vigente. Un posible valor libre futuro no debe confundirse con el valor de hoy.

Qué revisar en la documentación

• Cédula de calificación definitiva: régimen, fecha, superficie útil y anejos vinculados.
• Nota simple: puede reflejar el régimen de protección y las limitaciones a la venta inscritas, incluidos los derechos de tanteo y retracto de la Administración cuando existan y consten.
• Escritura de compra: precio pagado, ayudas y préstamo cualificado.
• Normativa autonómica vigente para el régimen concreto y, si consta, el precio máximo actualizado.
• Si se ha descalificado, la resolución de descalificación y su inscripción.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECO/805/2003, texto original publicado (BOE, PDF)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE, PDF original)
• Comunidad de Madrid: Tengo una vivienda protegida y quiero descalificarla

Otras guías