Tasación en expropiación forzosa: justiprecio y hoja de aprecio

Qué es el justiprecio y qué normas lo regulan

El justiprecio es la compensación económica que recibe el titular de un bien o derecho expropiado. Se rige por dos bloques de normas:

• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 (LEF): regula el procedimiento (hojas de aprecio, jurado, pago, intereses) y algunas partidas, como el premio de afección.
• Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, TRLSRU): su título V (arts. 34 y siguientes) fija cómo se valora el suelo y lo edificado.
• Reglamento de valoraciones (Real Decreto 1492/2011): desarrolla las fórmulas y métodos. El Tribunal Supremo ha anulado algunos preceptos, así que trabaja siempre con el texto consolidado.

Para inmuebles no cabe elegir método libremente: el art. 43 LEF permite criterios estimativos cuando la valoración legal no refleja el valor real, pero excluye de esa libertad a los inmuebles, que se valoran con la legislación del suelo.

El procedimiento: del mutuo acuerdo a la hoja de aprecio

1. Mutuo acuerdo (art. 24 LEF). La Administración y el titular pueden pactar el precio. Si no hay acuerdo en 15 días, se sigue el expediente, aunque se puede pactar después en cualquier fase.
2. Pieza separada (arts. 25 y 26). Firme la necesidad de ocupación, se abre un expediente de justiprecio por cada propietario, salvo bienes en copropiedad o que formen una unidad económica.
3. Hoja de aprecio del propietario (art. 29). Tiene 20 días desde la notificación para presentar su valoración. Debe estar motivada y puede ir avalada por la firma de un perito.
4. Respuesta de la Administración (art. 30). En 20 días la acepta o la rechaza. Si la rechaza, emite su hoja de aprecio fundada. El propietario tiene 10 días para aceptarla o rechazarla, con alegaciones y pruebas.
5. Jurado (art. 31). Si el propietario rechaza, el expediente pasa al jurado de expropiación.

En la expropiación urgente (art. 52 LEF) el orden cambia: se ocupa primero el bien y el justiprecio se tramita después.

Los jurados de expropiación

La LEF crea el Jurado Provincial de Expropiación, órgano colegiado presidido por un magistrado (art. 32). Varias comunidades autónomas tienen su propio jurado para las expropiaciones de su ámbito, como el Jurado Regional de Valoraciones de Castilla-La Mancha o el Xurado de Expropiación de Galicia. Consulta cuál es competente en cada caso.

• El jurado decide el justiprecio de forma ejecutoria, a la vista de las hojas de aprecio (art. 34).
• Su resolución debe ser motivada y explicar los criterios de valoración. Agota la vía administrativa y solo cabe recurso contencioso-administrativo (art. 35).
• La jurisprudencia reconoce a sus acuerdos una presunción de acierto que se puede destruir con prueba en contrario, normalmente pericial.
• Rige el principio de vinculación: el jurado se mueve entre la cifra de la Administración y la del propietario. Por eso una hoja de aprecio corta perjudica al expropiado, porque luego no se puede obtener más de lo pedido.

Cómo se valora el suelo: rural o urbanizado

La ley de suelo tasa el terreno según su situación básica (rural o urbanizado), no según lo que el plan prevea en el futuro. El valor se refiere a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, sin contar las plusvalías que sean consecuencia directa del proyecto ni las previsibles para el futuro (art. 36 LEF). En suelo rural tampoco se consideran expectativas urbanísticas (art. 7 del reglamento). El suelo se valora en pleno dominio, libre de cargas; si hay derechos limitativos, su valor se deduce (art. 6.2 del RD 1492/2011).

Suelo rural.

• Se capitaliza la renta anual, real o potencial, de la explotación, y se toma la superior (art. 7 del reglamento).
• El tipo de capitalización parte de la disposición adicional séptima del TRLSRU. El Tribunal Supremo, en su sentencia 689/2020, de 8 de junio (publicada en el BOE), declaró nulos el art. 12.1.b) y el anexo I del reglamento, que regulaban el coeficiente corrector del tipo de capitalización para explotaciones agropecuarias y forestales.
• El valor puede corregirse al alza con un factor de localización (accesibilidad, cercanía a núcleos de población, entornos de singular valor). Sus fórmulas están en el art. 17 del reglamento. El Tribunal Constitucional (STC 141/2014) declaró inconstitucional el tope legal «hasta un máximo del doble» de la ley de suelo de 2008, aunque el art. 17 del reglamento sigue diciendo que el factor no puede superar 2.
• Las edificaciones en suelo rural se valoran aparte por su coste de reposición depreciado (art. 18).

Suelo urbanizado.

• No edificado: edificabilidad de referencia por valor de repercusión del suelo, obtenido por el método residual estático. El coeficiente K general es 1,40, con margen entre 1,20 y 1,50. Se descuentan los deberes y cargas urbanísticas pendientes (art. 22).
• Edificado: se toma el valor superior entre la tasación conjunta de suelo y edificación por comparación y el valor del suelo solo por el método residual (art. 23). La comparación exige al menos seis muestras (art. 24).

Otras partidas: afección, perjuicios, intereses y retasación

• Premio de afección (art. 47 LEF): se abona un 5 % además del justo precio. Hay jurisprudencia sobre qué partidas forman su base; revísala en cada caso.
• Arrendatarios, cosechas y expropiación parcial (arts. 44 a 46): el arrendatario y las cosechas pendientes se indemnizan aparte. Si en una expropiación parcial la Administración rechaza expropiar la finca entera, el justiprecio incluye los perjuicios que causa la división (arts. 23 y 46).
• Intereses de demora: se deben si pasan seis meses desde el inicio del expediente sin fijar el justiprecio (art. 56) y si el pago se retrasa más de seis meses desde que se fija (art. 57).
• Retasación (art. 58): procede si pasan cuatro años sin pagar ni consignar el justiprecio. El plazo cuenta desde la fecha del acuerdo del jurado (art. 35.3). Si se paga o consigna, aunque sea pasado ese plazo, ya no cabe la retasación. El plazo era de dos años hasta la Ley 17/2012, con efectos desde el 1 de enero de 2013.

Qué debe tener una buena hoja de aprecio

• Identificación exacta de la finca y de lo que se expropia: superficie afectada, construcciones, plantaciones, instalaciones.
• La situación básica del suelo, justificada con el planeamiento y la realidad física.
• Método legal aplicado, con datos de rentas, costes o testigos y su fuente.
• Partidas separadas: suelo, vuelo, edificaciones, perjuicios, premio de afección.
• Fecha de valoración: la de inicio del expediente de justiprecio, no la de hoy.

Ejemplo ilustrativo, sin datos reales: si suelo, edificaciones y perjuicios sumaran 100.000 €, el premio de afección añadiría 5.000 €, siempre que todas esas partidas formen parte de su base.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa (texto consolidado) - BOE
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana - BOE
• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (consolidado) - BOE
• Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2020 sobre el Reglamento de valoraciones (BOE-A-2020-14654)
• Jurado Regional de Valoraciones de Castilla-La Mancha: ponencia sobre los jurados de expropiación (2024)

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