HalkoTres formas de cambiar tu hipoteca
- Novación. Cambias condiciones con tu mismo banco: tipo de interés, plazo, capital u otras. La Ley 2/1994 permite, entre otras cosas, la ampliación o reducción de capital y la alteración del plazo.
- Subrogación de acreedor. Te llevas la hipoteca a otro banco sin necesidad de que el tuyo dé su consentimiento. También la regula la Ley 2/1994. En la escritura de subrogación solo se puede pactar el cambio del tipo de interés, la alteración del plazo o ambas cosas (art. 4.1).
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva. El banco nuevo te presta para pagar la antigua. Es un préstamo nuevo a todos los efectos.
No confundas la subrogación de acreedor con la subrogación de deudor, que es cuando el comprador de una vivienda se queda con la hipoteca del vendedor. Esa la debe aceptar el banco.
¿Hace falta una tasación nueva?
La respuesta corta: depende del caso y de la entidad.
| Operación | Qué dice la norma | En la práctica |
|---|---|---|
| Hipoteca nueva | La Ley 5/2019 (art. 13) exige una tasación adecuada del inmueble antes de firmar el préstamo. | Siempre hay tasación. |
| Subrogación de acreedor | La Ley 2/1994 no menciona la tasación. | El banco nuevo suele pedirla para valorar el riesgo que asume. |
| Novación | La Ley 2/1994 tampoco la exige. | Para bajar el tipo puede no pedirse; si amplías capital o plazo es más probable. |
El Banco de España explica que, en una novación, el banco decide si acepta tu petición tras analizar la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía. Para eso puede necesitar saber cuánto vale hoy la vivienda.
Ten en cuenta también el rango de la hipoteca. Según la Ley 2/1994 (art. 4.3), los cambios no alteran el rango, salvo si aumenta la cifra de responsabilidad hipotecaria o se amplía el plazo por ese motivo. En ese caso, hace falta la aceptación de los titulares de derechos inscritos después para mantener el rango.
Si el banco pide tasación y el valor ha bajado desde que compraste, puede ofrecerte peores condiciones o rechazar la ampliación. Si ha subido, quizá tengas más margen para negociar. Por eso conviene preguntar al principio si la entidad la va a pedir.
Quién paga la tasación
La Ley 5/2019, en su artículo 14.1.e), dice que los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario, es decir, a ti. El Banco de España recuerda que las novaciones firmadas desde el 16 de junio de 2019 siguen el reparto de gastos de esa ley.
Eso es la regla legal. Pero en un cambio de banco algunas entidades se ofrecen a asumir la tasación u otros gastos como condición comercial para captarte. Si es así, que conste por escrito en la oferta.
La misma ley prevé, en las subrogaciones, un ajuste entre bancos: el banco antiguo debe recibir del nuevo la parte proporcional de los impuestos y gastos que asumió al constituir el préstamo. Es un reintegro entre entidades, no un cobro de la tasación al cliente.
¿Me sirve la tasación que ya tengo?
- La de cuando compraste, casi seguro que no. La tasación hipotecaria caduca a los seis meses desde su emisión, como recuerda el Banco de España. Una tasación de hace años ya no está vigente.
- Una tasación reciente, sí puede servir. Las entidades deben aceptar la tasación que aportes si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado. Pueden comprobarla, pero no cobrarte por ello.
- Puedes encargarla tú. Si vas a negociar con varios bancos, una sola tasación vigente te sirve para todos.
- La actualización. La Orden ECO/805/2003 define la «actualización de una tasación» como la revisión de una tasación anterior hecha por la misma entidad tasadora. Desde la reforma de la Orden ECM/599/2025 (en vigor desde el 12 de agosto de 2025), se considera actualización la que se emite antes de que pasen dos años desde la tasación anterior (antes eran tres). Pregunta a la sociedad que te tasó y a tu banco si la aceptan para tu operación.
Dónde encaja la tasación en el cambio de banco
- Estudio. El banco nuevo analiza tu solvencia y, si lo necesita, pide la tasación.
- Oferta vinculante. La entidad dispuesta a subrogarse te presenta una oferta vinculante con las nuevas condiciones.
- Certificado de deuda. Tu banco tiene siete días naturales para certificar lo que debes.
- Plazo para igualar. Tu banco tiene quince días naturales para ofrecerte una novación. Si la firmáis, la subrogación no sigue adelante.
- Escritura. Si pasan esos quince días sin novación, se puede firmar la escritura de subrogación y el banco nuevo paga la deuda al antiguo.
Conviene tener la tasación resuelta antes de la oferta vinculante. Si la vivienda vale menos de lo esperado, el banco nuevo puede cambiar de idea o de condiciones.
Esta guía es informativa. Para tu caso, revisa la oferta y la FEIN con tu entidad o con un profesional.
Cómo te ayuda Halko
Si eres tasador y te encargan una tasación para un cambio de hipoteca, Halko te ahorra pasos: consulta Catastro y mapa con la referencia catastral, lee la nota simple con IA para detectar cargas y superficies que no cuadran, y te ayuda con los testigos y la homogeneización. El informe PDF sale con tu firma y tu logo. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son del tasador.
Preguntas frecuentes
¿Hay que tasar otra vez para cambiar la hipoteca de banco?
La Ley 2/1994 no lo exige, pero el banco nuevo suele pedirla para valorar el riesgo. Si aportas una tasación homologada y vigente, debe aceptarla.
¿Quién paga la tasación en una subrogación?
Según la Ley 5/2019, los gastos de tasación corresponden al prestatario. Algunas entidades la asumen como oferta comercial: compruébalo en la oferta.
¿Cuánto dura una tasación hipotecaria?
Caduca a los seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo, el banco ya no está obligado a aceptarla.
¿Necesito tasación para una novación?
No siempre. Depende de lo que cambies y de la entidad: es más habitual si amplías capital o plazo.
Fuentes
- BOE. Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- BOE. Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- BOE. Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003
- Banco de España. Subrogación o cambio de banco
- Banco de España. Novación o cambio en las condiciones
- Banco de España. Criterios de buenas prácticas: tasación para préstamos hipotecarios