HalkoLa norma: el Texto Refundido de la Ley Concursal
El concurso se rige por el Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, en vigor desde el 1 de septiembre de 2020. Lo reformó a fondo la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, en vigor con carácter general desde el 26 de septiembre de 2022. La antigua Ley 22/2003, Concursal, ya no está en vigor.
Para un inmueble del deudor, la ley pide dos valoraciones distintas:
- El avalúo del inventario, que forma la administración concursal (arts. 198 a 203).
- El valor razonable del bien, que sirve para calcular el valor de la garantía de los créditos con privilegio especial, como los hipotecarios (arts. 272 a 279).
El inventario: valor de mercado
La administración concursal elabora un inventario con la relación y la valoración de los bienes y derechos del deudor (art. 198). De cada bien debe constar su naturaleza, características, lugar y datos registrales, y también los derechos, gravámenes y cargas que le afecten (art. 199).
El criterio de valoración es el valor de mercado (art. 201). El inventario indica además el valor que resulta de descontar los derechos, gravámenes o cargas de naturaleza perpetua, temporal o redimible que afecten directamente al bien, y las garantías y embargos que aseguren créditos no incluidos en la masa pasiva.
Para estimar esos valores, la administración concursal puede contar con expertos independientes sin necesidad de autorización judicial (art. 203). Su retribución corre a cargo de la propia administración concursal, sus informes y honorarios se unen al inventario, y se les aplica el régimen de incompatibilidades, recusación y responsabilidad de los administradores concursales.
Créditos con privilegio especial y valor de la garantía
Los créditos con garantía real sobre un bien concreto, como la hipoteca, tienen privilegio especial sobre ese bien. Pero la ley limita ese privilegio: a los efectos del convenio y de los planes de reestructuración, solo alcanza al valor de la garantía (art. 272). La parte del crédito que lo supere se clasifica según su naturaleza.
El cálculo, de forma esquemática y solo ilustrativa:
Valor de la garantía = valor razonable del bien − deducciones del art. 275
Entre esas deducciones están los créditos pendientes con garantía preferente sobre el mismo bien, por ejemplo una hipoteca de rango anterior. La lista completa conviene leerla en el artículo 275 del texto consolidado del BOE. Si un mismo crédito está garantizado con varios bienes, se calcula bien por bien, y la suma no puede superar el crédito (art. 276).
Cómo se fija el valor razonable de un inmueble
El artículo 273 fija cómo se determina el valor razonable según el tipo de bien: para valores cotizados, el precio medio ponderado del último trimestre; para otros bienes, el informe de un experto independiente. Para los inmuebles, la referencia es el informe de una sociedad de tasación homologada: así lo reflejan los artículos 274 y 279, que regulan cómo se actualiza y cómo se revisa ese informe, y el 279 la describe como inscrita en el Registro Especial del Banco de España.
- Viviendas terminadas (art. 274). El informe puede sustituirse por una actualización de la última tasación de una sociedad homologada, si no han pasado más de seis años, aplicando la variación de valor de la zona que indica la norma. Si no hay datos fiables de esa variación, se puede actualizar con la variación del precio de la vivienda que publica el INE, distinguiendo vivienda nueva y usada, siempre que no hayan pasado más de tres años.
- Coste (art. 278). El informe se paga con cargo a la masa y se descuenta de la retribución pendiente de la administración concursal. Si el acreedor afectado pide un informe contradictorio, va a su costa.
- Nueva valoración (art. 279). Si surgen circunstancias que puedan cambiar de forma significativa el valor razonable, hace falta un nuevo informe de sociedad de tasación homologada o de experto independiente, según el bien. Si es el acreedor quien alega esas circunstancias, lo paga él.
¿Tasación ECO? Papel del tasador
La Orden ECO/805/2003 regula las tasaciones para finalidades financieras, como la garantía hipotecaria. El TRLC no habla de «tasación ECO»: pide un informe de sociedad de tasación homologada. En la práctica, esas sociedades aplican su metodología habitual, pero conviene que el encargo diga expresamente que el informe es para un concurso y para fijar el valor razonable a efectos del TRLC.
¿Dónde encaja un tasador independiente que no es sociedad homologada?
- Como experto independiente de la administración concursal para el avalúo del inventario (art. 203) o para bienes que no son inmuebles.
- Como perito de parte del deudor o de un acreedor cuando se impugna el inventario o la lista de acreedores, con un dictamen que se presenta en el incidente concursal.
- Como apoyo técnico para revisar una tasación ya hecha: superficies, cargas, comparables y estado del inmueble.
Lo que no puede es firmar el informe de valor razonable de un inmueble que la ley reserva a una sociedad de tasación homologada.
Puntos prácticos del informe
- Fecha de referencia clara: el inventario parte de la composición de la masa activa que marca el art. 198 y recoge las salidas y cambios de valor hasta el informe de la administración concursal.
- Valor de mercado y valor neto de cargas, por separado, como pide el art. 201.
- Cargas registrales leídas en la nota simple: hipotecas, embargos, anotaciones y su rango.
- Ocupación: un inmueble alquilado u ocupado se vende de otra forma y puede valer distinto.
- Unidades productivas: si el inmueble forma parte de una, se describe en el anejo del inventario (art. 200).
La venta de los bienes en la liquidación tiene reglas propias, reformadas por la Ley 16/2022, incluidas las de los bienes afectos a privilegio especial. El valor del inventario y el de la garantía son una referencia para clasificar créditos y planificar la venta, no el precio final que se obtenga.
Cómo te ayuda Halko
Con Leer nota simple con IA extraes titulares y cargas de cada finca, y con Valor a fecha pasada estimas con el IPV del INE cómo ha variado un valor desde una fecha anterior, útil para revisar actualizaciones. Testigos y homogeneización y el informe PDF con firma te sirven si actúas como experto independiente o perito de parte. Halko no emite tasaciones homologadas: el valor y la firma son tuyos.
Preguntas frecuentes
¿Quién tasa los inmuebles en un concurso de acreedores?
En el inventario los valora la administración concursal, que puede contar con expertos independientes. El valor razonable para calcular la garantía hipotecaria sale del informe de una sociedad de tasación homologada (arts. 273, 274 y 279 TRLC).
¿Qué es el valor de la garantía en el concurso?
Es el límite del privilegio especial: el valor razonable del bien menos las deducciones del art. 275 TRLC. Lo que el crédito exceda de ese valor se clasifica según su naturaleza.
¿Sirve una tasación antigua en el concurso?
En viviendas terminadas se puede actualizar la última tasación de una sociedad homologada si no tiene más de seis años, o más de tres si se usa el índice del INE (art. 274 TRLC).
¿Quién paga la tasación en el concurso?
El informe de valor razonable se paga con cargo a la masa y se descuenta de la retribución de la administración concursal. Un informe contradictorio pedido por un acreedor lo paga ese acreedor.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/2020, texto refundido de la Ley Concursal (texto consolidado, BOE)
- Ley 16/2022, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal (BOE)
- BOE, Biblioteca Jurídica Digital: texto refundido de la Ley Concursal actualizado
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado, BOE)