Dación en pago: cómo funciona y qué papel tiene la tasación

Qué es la dación en pago

La dación en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada al acreedor para cancelar la deuda. Es una alternativa a la ejecución hipotecaria y a la subasta.

Lo importante es saber que, como regla general, el banco no está obligado a aceptarla. Es un acuerdo entre las partes. Hay una excepción: cuando el deudor cumple los requisitos del Código de Buenas Prácticas y su banco está adherido a él.

Si la dación se negocia fuera del Código, fíjate bien en un punto: que el acuerdo diga expresamente si la entrega cancela toda la deuda o solo una parte. Si la vivienda vale menos de lo que debes, podrías seguir debiendo la diferencia.

El Código de Buenas Prácticas

El Código lo creó el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Se ha reformado varias veces: entre otras, por la Ley 1/2013, el Real Decreto-ley 1/2015, la Ley 25/2015, el Real Decreto-ley 5/2017, la Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 19/2022.

• La adhesión es voluntaria para las entidades. Pero si tu banco está adherido y cumples los requisitos, su aplicación es obligatoria. La lista de entidades adheridas se publica en el BOE, y sus variaciones se publican cada trimestre si las hay.
• Las medidas van en orden: primero la reestructuración de la deuda; si no es viable, la quita (reducción de deuda), que el banco puede aceptar o no; y, por último, la dación en pago.

Aparte, el Real Decreto-ley 19/2022 creó un código temporal para deudores en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos. Tenía un plazo limitado para pedir sus medidas, que se prorrogó y que el Banco de España situaba a finales de noviembre de 2025 (finales de mayo de 2026 en las zonas afectadas por la DANA). Ese marco no es el de la dación que explicamos aquí; si te interesa, comprueba si se ha abierto algún plazo nuevo.

Requisitos para que el banco tenga que aceptar la dación

Según el texto consolidado del RDL 6/2012 y el Banco de España, deben cumplirse todos estos requisitos:

1. Estar en el umbral de exclusión (art. 3.1), que exige a la vez:
   • que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con límites más altos en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad grave;
   • que en los cuatro años anteriores la familia haya sufrido una alteración significativa de su situación económica o haya pasado a una situación de especial vulnerabilidad;
   • que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos familiares (40 % en algunos supuestos).
2. Requisitos patrimoniales (art. 3.2): no tener otros bienes suficientes para pagar la deuda, que sea la única vivienda en propiedad y que el préstamo se pidiera para comprarla, entre otros.
3. Límite de precio de compra (art. 5.2). Para la dación, el precio de adquisición no puede superar los metros construidos multiplicados por el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre de la provincia y año de compra, según el índice del Ministerio que cita la norma, con un máximo de 250.000 euros.
4. Que la reestructuración no sea viable y el banco no haya optado por la quita.
5. Plazo: pedirla dentro de los 24 meses desde la solicitud de reestructuración. El Banco de España indica que, si tienes un plan de reestructuración en curso y no puedes pagarlo, puede pedirse más tarde.
6. Sin subasta anunciada y sin cargas posteriores sobre la vivienda.

Qué consigues con la dación del Código

• Se cancela toda la deuda hipotecaria y la responsabilidad personal del deudor y de terceros (por ejemplo, avalistas) por esa deuda.
• Puedes quedarte en la vivienda como inquilino durante dos años, si lo pides al solicitar la dación. La renta anual es el 3 % de la deuda en el momento de la dación. Si no se paga, se aplica un interés de demora del 10 %.
• Plusvalía de la venta: el banco y el deudor pueden pactar que este reciba parte de lo que se gane al vender la vivienda después.

La operación también puede tener efectos fiscales (IRPF, plusvalía municipal). Hay normas específicas para la vivienda habitual: consúltalas con un asesor o con la Agencia Tributaria antes de firmar.

Qué papel tiene la tasación

El Código no exige una tasación para conceder la dación. Pero el valor de la vivienda aparece en varios momentos:

• El límite de precio no es una tasación. Se compara el precio que pagaste con un precio medio oficial por metro cuadrado de la provincia. Cuentan los metros construidos, y el precio de adquisición se toma sin IVA ni otros impuestos, como explica el Banco de España.
• En la quita sí cuenta el valor. Uno de los métodos de cálculo de la quita compara el valor actual de la vivienda con el valor inicial de tasación y el préstamo concedido. Para conocer el valor actual hace falta una valoración.
• Fuera del Código, la tasación es clave para negociar. Si la vivienda vale más o menos lo que debes, el banco tendrá más interés en aceptar. Si vale bastante menos, querrá saber quién asume la diferencia.
• Las cargas importan. La dación del Código no cabe si hay cargas posteriores. Una nota simple al día te dice si las hay.
• El banco hará su propia valoración del inmueble que recibe. Una tasación independiente te da una referencia propia para negociar.

Esta guía es informativa. Si estás en esta situación, pide información a tu entidad y busca asesoramiento profesional.

Cómo te ayuda Halko

Si eres tasador y te encargan valorar una vivienda para negociar una dación, Halko lee la nota simple con IA para señalar titulares y cargas, y te ayuda a calcular el valor con testigos homogeneizados. Si hace falta conocer el valor en una fecha pasada, puedes estimarlo con el IPV del INE. El informe sale en PDF con tu firma y tu logo. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son del tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• BOE. Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos (texto consolidado)
• BOE. Real Decreto-ley 19/2022, Código de Buenas Prácticas para deudores en riesgo de vulnerabilidad (texto consolidado)
• Banco de España. Dación en pago de la vivienda habitual
• Banco de España. Límites del precio de adquisición de la vivienda
• Banco de España. Deudores hipotecarios en dificultades
• BOE. Resolución de 17 de julio de 2026, lista de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas

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