Tasación para seguros: valor de reconstrucción e infraseguro

Qué valor importa cuando aseguras un inmueble

En el seguro de daños la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (LCS), maneja tres ideas que conviene distinguir:

• Interés asegurado: lo que realmente puedes perder. Sin interés en el momento de contratar, el contrato es nulo (art. 25).
• Suma asegurada: el límite máximo que pagará el asegurador en cada siniestro (art. 27).
• Principio indemnizatorio: el seguro no puede ser fuente de enriquecimiento. El daño se valora según el valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior al siniestro (art. 26).

En un inmueble, el riesgo de incendio, agua o hundimiento afecta al edificio, no al terreno. Por eso la referencia útil para el continente no es el valor de mercado, sino el coste de volver a construir.

Valor de mercado y valor de reconstrucción

La Orden ECO/805/2003 define el valor de reemplazamiento (art. 4), que es el concepto técnico más cercano al valor de reconstrucción:

• Valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB): la suma de las inversiones necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble de las mismas características con tecnología y materiales actuales.
• Valor de reemplazamiento neto o actual (VRN): el VRB menos la depreciación física y funcional.

Según el art. 18, el VRB suma tres partidas: el valor del terreno, el coste de la edificación y los gastos necesarios (honorarios técnicos, licencias y tasas, seguros obligatorios de la edificación, entre otros). Para el seguro interesa la parte de edificación: el valor del terreno se excluye.

La diferencia con el valor de mercado puede ser grande en los dos sentidos. En zonas caras, el suelo pesa mucho y el valor de mercado supera de largo la reconstrucción. En zonas de mercado débil, reconstruir puede costar más de lo que se pagaría por el inmueble. En los dos casos, asegurar por el precio de compra da una cifra equivocada.

Las pólizas suelen distinguir entre indemnizar a valor de nuevo o a valor real (descontando el uso y la antigüedad). Es una cuestión del contrato: léela en las condiciones de tu póliza.

Qué dice la Orden ECO/805/2003 sobre el seguro

La ECO/805 regula las tasaciones para unas finalidades concretas (art. 2): garantía hipotecaria de créditos de la cartera de cobertura, valoración de activos de entidades aseguradoras, patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y de fondos de pensiones. El seguro de una vivienda particular no es una de esas finalidades: la guía sobre la ECO/805 lo explica con detalle.

Aun así, la Orden dedica una disposición adicional al seguro de incendio y otros daños al continente. En ella la referencia es el valor de la edificación sin el terreno. Está ligada a las normas a las que remite, así que léela en el texto consolidado antes de aplicarla y no la tomes como regla para una póliza particular.

En la práctica, los informes de tasación hipotecaria suelen incluir un valor a efectos de seguro, calculado sin el suelo. Es una buena referencia, pero no sustituye a una valoración pensada para el seguro concreto.

Infraseguro y regla proporcional

Hay infraseguro cuando la suma asegurada es inferior al valor del interés en el momento del siniestro. La consecuencia la fija el art. 30 de la LCS: el asegurador indemniza el daño en la misma proporción en que la suma asegurada cubre el interés. Es la llamada regla proporcional.

Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: si el continente vale 200.000 € y está asegurado por 100.000 €, está cubierto al 50 %. Ante un daño de 40.000 €, la indemnización sería de 20.000 €, aunque el daño esté muy por debajo de la suma asegurada.

Matices importantes de la misma ley:

• Las partes pueden excluir la regla proporcional en la póliza (art. 30), por ejemplo en coberturas a primer riesgo.
• Pueden fijar de común acuerdo el valor del interés en una póliza estimada (art. 28), que el asegurador solo puede impugnar en supuestos tasados.
• Si se pacta cubrir el valor pleno durante toda la vigencia, la póliza debe incluir el sistema para ajustar suma y primas a las variaciones de valor (art. 29).
• El caso contrario, el sobreseguro, se regula en el art. 31: cualquiera de las partes puede pedir que se reduzcan suma y prima, y en el siniestro se indemniza el daño efectivamente causado.

Después del siniestro: la peritación

El art. 38 de la LCS regula qué pasa si asegurado y asegurador no se ponen de acuerdo en el importe de la indemnización. En resumen, el procedimiento es:

1. El asegurado comunica la relación de objetos existentes, los salvados y la estimación de los daños.
2. Si no hay acuerdo en el plazo legal, cada parte designa un perito.
3. Si los peritos no coinciden, las partes nombran un tercero de común acuerdo; si tampoco lo logran, se designa por expediente de jurisdicción voluntaria o ante notario.
4. El dictamen vincula a las partes salvo que lo impugnen judicialmente: 30 días el asegurador y 180 días el asegurado, desde su notificación.

Aquí la tasación previa ayuda mucho: un informe con el valor de reconstrucción, superficies medidas y fotos fechadas del estado del inmueble antes del siniestro es una prueba sólida de la preexistencia y del valor.

Conviene revisar la suma asegurada después de una reforma, una ampliación o subidas fuertes del coste de construcción.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, texto actualizado (Ministerio de Hacienda)

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