Valor de mercado y valor hipotecario: diferencias según la ECO

Dos valores con preguntas distintas

La Orden ECO/805/2003 define varios valores en su artículo 4. Los dos que más se confunden son el valor de mercado y el valor hipotecario. Cada uno responde a una pregunta diferente:

• Valor de mercado (VM): ¿por cuánto se vendería hoy?
• Valor hipotecario (VH): ¿cuánto puede valer de forma sostenible, como garantía de un préstamo a largo plazo?

El primero es una foto del mercado en la fecha de la tasación. El segundo es una estimación prudente, sin elementos especulativos. En mercados tranquilos pueden coincidir o quedar muy cerca. En mercados con subidas rápidas o poca liquidez, el hipotecario suele quedar por debajo.

La Orden ECM/599/2025, en vigor desde el 12 de agosto de 2025, reformó la ECO, pero no cambió estas dos definiciones. Del artículo 4 solo modificó las definiciones de «actualización de una tasación» y «superficie útil».

Qué dice la ECO de cada uno

Valor de mercado. Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha de la tasación. Se supone que el bien se ha ofrecido públicamente, que el mercado permite venderlo de forma ordenada y que hay un plazo normal para negociar. Además, la Orden aclara que:

• No debe haber vinculación previa entre vendedor y comprador, ni intereses ajenos a la operación.
• La oferta pública implica una comercialización adecuada y que nadie tiene información privilegiada.
• El precio es el más probable en las condiciones del mercado en esa fecha.
• No se incluyen impuestos ni gastos de comercialización.

Valor hipotecario. Es el valor determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble. Tiene en cuenta sus aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones normales y locales del mercado, su uso actual y sus usos alternativos. Y la norma añade una regla clave: no se incluyen los elementos especulativos.

Junto a ellos está el valor de tasación: el que la Orden fija como tal para cada tipo de inmueble y finalidad. Es el que tiene efectos jurídicos.

El principio de prudencia

El artículo 3 recoge el principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elige el que dé un menor valor de tasación.

No se aplica siempre. Es obligatorio cuando el valor se usa para las finalidades de las letras a), b) y d) del artículo 2:

• a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de los títulos hipotecarios que emiten las entidades de crédito.
• b) Entidades aseguradoras (valor razonable de sus inmuebles).
• d) Fondos de pensiones.

Para la letra c), instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, la norma no lo impone como obligatorio.

Prudencia no es lo mismo que valor hipotecario. La prudencia es una regla para elegir entre escenarios igual de probables. El valor hipotecario es un concepto de valor con su propia definición. En la finalidad hipotecaria se aplican las dos cosas a la vez.

Cuándo se calcula el valor hipotecario

El caso típico es la finalidad hipotecaria (art. 2.a). El artículo 45 dice que, para esa finalidad, el valor de tasación de edificios y elementos de edificios es el valor hipotecario. Además, el artículo 16.2 obliga a eliminar los elementos especulativos al aplicar cualquier método con esa finalidad.

Por eso pesa tanto en la vivienda: la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, exige en su artículo 13 que el inmueble en garantía tenga una tasación hecha conforme a la Orden ECO/805/2003 antes de firmar el préstamo.

Cada método técnico permite obtener el valor hipotecario a su manera:

• Comparación (art. 20.3): da un «valor por comparación», para el valor de mercado, y un «valor por comparación ajustado», para el valor hipotecario.
• Actualización de rentas (art. 24.2): el «valor por actualización» sirve para los dos valores.
• Residual (art. 34.4): el valor residual también sirve para los dos.

Para usar comparación o actualización en la finalidad hipotecaria, la tasadora necesita, entre otras cosas, datos sobre la evolución de precios o rentas del mercado local durante al menos los dos años anteriores y procedimientos para detectar y eliminar datos anormales o especulativos (arts. 21.2 y 25.2).

En las tasaciones para otras finalidades, como una herencia o un reparto privado, lo habitual es pedir el valor de mercado. Ahí la ECO no es obligatoria, aunque muchos técnicos la usan como referencia.

Diferencias prácticas en el cálculo

En la práctica, el valor hipotecario se separa del de mercado en estos puntos:

• Ajuste por caída de precios. No es automático. Solo opera cuando, en la finalidad hipotecaria, la tasadora estima una probabilidad elevada de que el valor de tasación sufra una reducción significativa antes de 18 meses desde la caducidad de la tasación, y por eso debe incluir la advertencia específica del art. 12.3. En ese caso ajusta el valor por comparación con la reducción que considere necesaria. Si los datos del mercado no permiten estimarla, aplica un 10 %, o un 15 % si aprecia gran volatilidad en los precios. El ajuste y su justificación deben constar en esa advertencia (art. 23).
• Rentas. En un inmueble arrendado sin mercado de alquileres, las rentas del contrato que superen las de los comparables se sustituyen por estas cuando la diferencia se deba a elementos especulativos (art. 29).
• Explotaciones. En flujos de una explotación económica, solo cuentan los beneficios ordinarios (art. 27.3).
• El menor de varios valores. En muchos inmuebles terminados, el artículo 45 obliga a calcular dos o tres valores técnicos y tomar el menor. Por ejemplo, en un local arrendado se compara el valor por actualización con el valor por comparación, ajustado en su caso, como si estuviera libre de inquilinos.

Qué cambió con la reforma de 2025

La Orden ECM/599/2025 no redefine los dos valores, pero sí cambia cómo se llega a ellos:

• Principio de sostenibilidad (art. 3.1.k): los métodos deben considerar, cuando corresponda, los factores medioambientales, incluidos los riesgos climáticos.
• Modelos automatizados (nuevo art. 15 bis): cuando se usen, deben estimar tanto el valor de mercado como el hipotecario.
• Comparables (art. 22): hay que poder acreditar las fuentes y la trazabilidad de sus datos, indicar si se homogeneiza el valor unitario o el total y justificar la ponderación.
• Superficie útil: nueva definición en el art. 4 y, si la superficie adoptada no es la útil comprobada, obligación de justificarlo en el informe (art. 71.6).

Para el lector particular, la idea es sencilla. Si te tasan la casa para una hipoteca, el valor que verás es el hipotecario. Puede quedar por debajo de lo que crees que pagaría un comprador hoy, y eso no es necesariamente un error: es la prudencia que exige la norma.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECO/805/2003, texto consolidado en PDF (BOE)
• Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
• Banco de España: criterios de buenas prácticas sobre tasación

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