HalkoDos tipos de tasación, dos usos
En España se habla de dos grandes tipos de tasación de inmuebles:
- Tasación hipotecaria u oficial (ECO): la que se hace según la Orden ECO/805/2003 para las finalidades que esa norma regula, sobre todo la garantía de préstamos hipotecarios.
- Tasación libre o no homologada: cualquier valoración que no se hace para esas finalidades ni con ese régimen. Se usa, por ejemplo, para herencias, divorcios, compraventas entre particulares, reparto de bienes o informes para un juzgado.
La diferencia no es solo de nombre. Cambia quién puede firmarla, qué norma sigue, qué documentos exige y ante quién sirve.
La tasación hipotecaria: quién la hace y qué exige
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dice en su artículo 13 que los inmuebles aportados en garantía deben tener una tasación adecuada antes de firmar el préstamo. Esa tasación:
- Se hace de conformidad con la Orden ECO/805/2003.
- La realiza una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, como prevé la propia ley.
- Debe ser independiente del prestamista y del intermediario.
La ECO exige, entre otras cosas, inspección ocular por un técnico competente, nota o certificación registral reciente, documentación catastral y métodos de cálculo reglados. El informe caduca a los seis meses.
Las sociedades y servicios de tasación necesitan la homologación previa del Banco de España, que los inscribe en sus registros y los supervisa.
La tasación libre: quién la hace y para qué sirve
Una tasación libre no está sometida a la Orden ECO ni a la homologación del Banco de España. La puede hacer un técnico competente que trabaje por su cuenta: por ejemplo, un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero, según el tipo de inmueble y lo que exija quien vaya a usarla.
Su valor depende del uso que se le dé:
- Entre particulares, sirve para negociar o repartir con un criterio técnico.
- En un juicio, puede aportarse como dictamen pericial, y el juez lo valora junto con el resto de pruebas.
- Ante Hacienda, puede aportarse como prueba de tu valor, pero por sí sola no obliga a la Administración.
Lo que no sirve es para la finalidad hipotecaria: el banco no la aceptará como tasación del préstamo.
Qué debe tener una buena tasación libre
Que sea «libre» no quiere decir que valga cualquier cosa. Si el informe va a usarse para negociar, repartir una herencia o defender un valor ante un juez, tiene que poder revisarse. Un buen informe recoge, como mínimo:
- Quién lo firma y con qué titulación, y para qué finalidad se emite.
- Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral y datos registrales.
- Visita: fecha, qué se ha visto y fotografías.
- Superficies usadas y de dónde salen (medición propia, Catastro, Registro).
- Método de valoración y por qué se elige.
- Testigos y cómo se han homogeneizado.
- Fecha de valoración, que puede ser pasada, por ejemplo la fecha de fallecimiento en una herencia.
Muchos técnicos siguen la estructura de la ECO aunque no sea obligatoria. Así el informe resulta más fácil de entender y de defender.
Cuando la tasación libre se aporta a un juicio como dictamen pericial, la Ley de Enjuiciamiento Civil pide además que el perito manifieste, bajo juramento o promesa, que actúa con objetividad (art. 335.2 LEC).
Tu derecho a llevar tu propia tasación al banco
El Banco de España recuerda en sus criterios de buenas prácticas que las entidades deben aceptar la tasación que aporte el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y no esté caducada. La entidad puede hacer las comprobaciones que considere oportunas, pero no puede cobrártelas.
Otros puntos que conviene conocer:
- Desde la Ley 5/2019, los gastos de tasación los paga el prestatario (art. 14.1.e).
- Si el banco deniega el préstamo, debe entregarte el informe de tasación original para que puedas usarlo en otra entidad mientras no caduque.
- El Banco de España considera buena práctica posponer la tasación hasta analizar la viabilidad de la operación, incluida tu capacidad de pago.
Este derecho solo vale para tasaciones homologadas. Una tasación libre no obliga al banco.
Comparativa rápida
Antes de encargar una tasación, pregúntate para qué la necesitas y quién la va a recibir. Si es para el banco, tiene que ser homologada. Si es para un acuerdo privado o un juicio, basta con una tasación libre bien hecha. Este cuadro resume lo esencial:
| Hipotecaria (ECO) | Libre | |
|---|---|---|
| Norma | Orden ECO/805/2003 | Sin norma obligatoria; criterio técnico del profesional |
| Quién firma | Sociedad o servicio de tasación homologado y su profesional | Técnico competente |
| Usos típicos | Hipotecas y finalidades del art. 2 de la ECO | Herencias, divorcios, compraventas, juicios |
| Validez | Caduca a los seis meses | La que acepte quien la recibe |
| ¿La acepta el banco para la hipoteca? | Sí, si está homologada y vigente | No |
Cómo te ayuda Halko
Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son del tasador. Si haces tasaciones libres o periciales, te ayuda con los métodos de valoración, los testigos y su homogeneización y el dictamen pericial judicial con juramento del art. 335.2 LEC y firma con AutoFirma. También tienes la hoja de encargo online para que el cliente firme y pague antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
Sí. El banco debe aceptarla si está hecha por un tasador homologado y no ha caducado. Puede comprobarla, pero sin cobrarte esas comprobaciones.
¿Quién paga la tasación de la hipoteca?
El prestatario. Así lo dice el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019.
¿Una tasación libre sirve para pedir una hipoteca?
No. Para la hipoteca hace falta una tasación según la Orden ECO/805/2003, hecha por una sociedad o servicio de tasación homologado.
¿Quién puede hacer una tasación libre?
Un técnico competente según el tipo de inmueble, como un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero. No necesita homologación del Banco de España.
Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
- Banco de España: tasación para la concesión de préstamos y créditos hipotecarios (criterios de buenas prácticas)
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): La tasación no solo es un mero trámite
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado, BOE)
- Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación (texto consolidado, BOE)