Método residual estático y dinámico para valorar suelos y solares

La idea del método residual

El método residual es uno de los cuatro métodos técnicos de la Orden ECO/805/2003 (art. 15). Su lógica es la de un promotor: ¿cuánto puedo pagar por este suelo si construyo lo que permite el planeamiento, lo vendo a precio de mercado, pago todos los costes y gano un margen razonable?

Al valor en venta del producto terminado se le restan costes de construcción, gastos y beneficio. El residuo es el valor del terreno (o del inmueble a rehabilitar). Según el art. 34, el valor residual sirve tanto para el valor de mercado como para el valor hipotecario.

Se aplica el principio de mayor y mejor uso (arts. 3.1.c y 37): se supone el uso legal y físicamente posible que sea económicamente más aconsejable, salvo que el inmueble ya tenga un destino decidido que no contravenga la normativa.

Estático o dinámico: cuándo procede cada uno

El art. 34 distingue dos procedimientos:

• Dinámico: trabaja con valores esperados en el tiempo. Se aplica a terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, y a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso si la obra está paralizada.
• Estático: trabaja con valores actuales, sin descontar en el tiempo. Solo se puede usar para solares e inmuebles en rehabilitación en los que la edificación o rehabilitación pueda empezar en un plazo no superior a un año, y para solares edificados.

Dicho de forma práctica: si falta gestión urbanística o el proyecto va a tardar, toca el dinámico. El estático queda para casos en los que la obra puede arrancar pronto.

Qué datos necesitas

El art. 35 exige información suficiente sobre:

1. La promoción inmobiliaria más probable según el régimen urbanístico del suelo.
2. Los costes de construcción, gastos necesarios, de comercialización y financieros.
3. Los precios de venta de mercado del producto terminado.
4. Los rendimientos de promociones semejantes.

Para el dinámico hace falta, además, información sobre los plazos de construcción, de comercialización y, en su caso, de gestión urbanística.

En la práctica, esto supone revisar el planeamiento (edificabilidad, uso, alturas), estimar el valor en venta con testigos y presupuestar la obra. Si el planeamiento no está claro, el resultado tampoco lo estará.

Procedimiento dinámico paso a paso

Según los arts. 36 a 39:

1. Estimar los flujos de caja: cobros por ventas y pagos por construcción, gastos, comercialización y financiación, situados en las fechas previstas (art. 37).
2. Elegir el tipo de actualización: es el tipo libre de riesgo más una prima de riesgo (art. 38). El tipo libre de riesgo es el del art. 32 y se toma como real o nominal según se estimen los flujos en términos constantes o nominales.
3. Aplicar la fórmula del art. 39: el valor del terreno es la suma de los cobros actualizados menos la suma de los pagos actualizados.

La prima de riesgo la fija la entidad tasadora según el tipo de activo, ubicación, liquidez, plazo de ejecución y volumen de inversión. Si los flujos incluyen financiación ajena, la prima se incrementa según el grado de apalancamiento y los tipos habituales del mercado hipotecario, justificándolo.

Procedimiento estático y márgenes mínimos

Según los arts. 40 a 42: se estiman costes y gastos, se calcula el valor en venta del edificio terminado a la fecha de tasación, se fija el margen de beneficio del promotor y se aplica la fórmula del art. 42: F = VM × (1 − b) − Σ Ci, donde VM es el valor en venta del inmueble terminado, b el margen del promotor en tanto por uno y Ci cada coste o pago.

La disposición adicional sexta fija unos mínimos para el margen de beneficio del promotor (estático), para promociones sin financiación ajena ni Impuesto sobre Sociedades. Son estos:

La misma disposición fija también primas de riesgo mínimas por tipo de inmueble para el procedimiento dinámico; consúltalas en el texto consolidado antes de aplicarlas. Si hay financiación ajena, los márgenes se ajustan según el grado de apalancamiento y los tipos habituales del mercado hipotecario.

En edificios con varios usos, el mínimo se pondera según la superficie de cada uso. La Dirección General del Tesoro puede revisar estas cifras, previo informe de otros organismos supervisores.

Fuera de la ECO, el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (Real Decreto 1492/2011, art. 22) tiene su propio residual estático con un coeficiente K (1,40 con carácter general, entre 1,20 y 1,50 en ciertos supuestos). Es otro marco, para otras finalidades: no los mezcles.

Errores frecuentes

El método residual es muy sensible: como el valor del suelo es lo que sobra, un error pequeño en los ingresos o en los costes se traduce en un error grande en el resultado. Estos son los fallos más habituales:

• Edificabilidad mal leída. Partir de una edificabilidad o un uso que el planeamiento no permite. Revisa siempre la ficha urbanística vigente.
• Valor en venta optimista. El precio del producto terminado debe salir de testigos comparables reales, no de precios de oferta altos.
• Costes incompletos. Olvidar honorarios, licencias, urbanización pendiente, comercialización o gastos financieros.
• Plazos irreales. En el dinámico, alargar o acortar los plazos de gestión, obra y venta cambia mucho el resultado.
• Usar el estático cuando no toca. Si la obra no puede empezar en el plazo que marca el art. 34, corresponde el dinámico.
• Margen o prima por debajo del mínimo. En el marco ECO, ni la prima ni el margen pueden quedar por debajo de los mínimos de la disposición adicional sexta.

Haz siempre una prueba de sensibilidad: mira cuánto cambia el valor del suelo si el precio de venta o los costes varían un poco.

Cómo te ayuda Halko

Halko incluye el método residual junto a comparación, coste y actualización de rentas. Con la referencia catastral ves la parcela, su superficie y la ortofoto, y puedes medir sobre el mapa. Los testigos y la homogeneización te ayudan a estimar el valor en venta del producto terminado. Las hipótesis, la prima y el margen los fija y justifica el tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• BOE de 17 de octubre de 2007: orden que modifica la Orden ECO/805/2003 (tabla de márgenes mínimos)
• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (BOE)

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