ITP en vivienda usada: base imponible y valor de referencia

ITP o IVA: qué impuesto pagas

Cuando compras una vivienda nueva a un promotor, la operación lleva IVA (y Actos Jurídicos Documentados por la escritura). Cuando compras una vivienda usada, lo habitual es pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).

Lo regula el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Es un impuesto cedido: lo gestionan y cobran las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos, reducciones y plazos de presentación. Lo paga el comprador (artículo 8 del texto refundido).

La regla general de la base imponible

El artículo 10 del texto refundido dice que la base imponible es el valor del bien transmitido. Solo se restan las cargas que disminuyan su valor, no las deudas (por ejemplo, la hipoteca no se resta).

Para inmuebles, desde la Ley 11/2021, de 9 de julio, y con efectos desde el 1 de enero de 2022:

• La base es el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo (la fecha de la compra).
• Si el valor declarado o el precio pactado es mayor que el valor de referencia, la base es esa cifra mayor.

En resumen: pagas sobre el mayor entre el valor de referencia y lo que figura en la escritura. Para los demás bienes la lógica es parecida: si el valor declarado o el precio superan el valor de mercado, se toma la cifra mayor.

Antes de firmar conviene:

• Consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
• Compararlo con el precio y, si el precio es menor, calcular el impuesto con el valor de referencia.
• Guardar pruebas del estado real de la vivienda (fotos, informes, presupuestos de reforma) por si luego quieres discutir el valor.

Valor declarado frente a valor de referencia

Ejemplo ilustrativo (cifras inventadas):

En el caso A pagas sobre un valor mayor que el precio. Es lo que más reclamaciones genera, porque el valor de referencia es un valor medio de la zona y no ve el estado concreto de tu vivienda.

El valor de referencia lo calcula el Catastro cada año a partir de los precios de compraventa comunicados por los notarios, con un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021) para que no supere el valor de mercado. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.

Un efecto importante: cuando la base es el valor de referencia o una cifra superior, la Administración no puede abrir una comprobación de valores (artículo 46 del texto refundido).

Si el inmueble no tiene valor de referencia

Hay inmuebles sin valor de referencia, o casos en que el Catastro no puede certificarlo. Entonces la base es el mayor de estos tres:

• El valor declarado.
• El precio o contraprestación pactada.
• El valor de mercado.

En este caso la Administración sí puede comprobar el valor con los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria, y tú puedes discutirlo, incluso con una tasación pericial contradictoria.

Este régimen es el de territorio común. País Vasco y Navarra tienen normativa foral y catastro propios.

Tipos: cada comunidad fija los suyos

No hay un tipo único en toda España. El artículo 11 del texto refundido fija un tipo estatal del 6 % para inmuebles, pero solo se aplica si la comunidad no ha aprobado el suyo, y las comunidades de régimen común tienen tipos propios.

Según el informe Tributación Autonómica. Medidas 2026 del Ministerio de Hacienda:

• Algunas comunidades aplican un tipo general fijo y otras una escala por tramos según el valor.
• Todas aplican beneficios fiscales para la compra de vivienda habitual por ciertos colectivos: jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas o monoparentales, entre otros.
• Hay también tipos especiales para vivienda protegida y otros supuestos.

Los tipos cambian con frecuencia. Consulta siempre la web de la agencia tributaria de tu comunidad o el informe anual del Ministerio de Hacienda para el año de la compra.

Si no estás de acuerdo con el valor de referencia

El artículo 10.4 del texto refundido prevé dos vías, ambas con informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro:

1. Pedir la rectificación de tu autoliquidación, si pagaste sobre el valor de referencia y crees que perjudica tus intereses.
2. Recurso de reposición contra la liquidación, si la Administración te la ha girado aplicando el valor de referencia.

La solicitud se presenta ante la agencia tributaria de tu comunidad, no ante el Catastro. El Catastro emite el informe, a la vista de la documentación aportada, y la administración tributaria resuelve.

Para que prospere necesitas pruebas: errores en los datos catastrales (superficie, antigüedad, uso, estado) o una tasación motivada con visita y comparables a la fecha de la compra. El Tribunal Constitucional, en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, declaró constitucional el sistema y recordó que puedes acreditar otro valor con cualquier prueba, incluidas periciales. No cabe, en cambio, la tasación pericial contradictoria, porque no hay comprobación de valores.

Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un profesional para tu caso.

Cómo te ayuda Halko

La calculadora de impuestos de Halko estima el ITP con el valor de referencia y el valor declarado, y te avisa si tu tasación sale por debajo del valor de referencia del Catastro. Si preparas una tasación para rectificar una autoliquidación, puedes apoyarla con testigos homogeneizados y con el valor a la fecha de la compra calculado con el IPV del INE.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993), texto consolidado – BOE
• Nota de prensa de Hacienda sobre los valores de referencia del Catastro (14/10/2021) – La Moncloa
• Orden HFP/1104/2021, factor de minoración del valor de referencia – BOE
• Tributación Autonómica. Medidas 2026 (Capítulo I) – Ministerio de Hacienda
• Libro electrónico de normativa tributaria autonómica y foral 2026 (recoge la STC 13/2026) – Ministerio de Hacienda

Otras guías