Tasación de la vivienda en un divorcio o separación

Por qué hay que tasar la vivienda

Con la sentencia de separación o divorcio se disuelve el régimen económico del matrimonio. Si el régimen era de gananciales, hay que liquidarlo: hacer inventario de lo que es común, valorarlo, restar las deudas y repartir.

La vivienda suele ser la pieza central. Su valor decide cuánto recibe cada uno y, si uno se la queda, cuánto tiene que compensar al otro. Por eso el valor tiene que estar bien justificado.

Un apunte: lo que aquí se explica es el régimen de gananciales del Código Civil. Varias comunidades tienen derecho civil propio (por ejemplo, en Cataluña el régimen supletorio es la separación de bienes). Si el matrimonio se rige por un derecho foral, las reglas de liquidación pueden ser distintas.

Liquidación de gananciales: de mutuo acuerdo o en el juzgado

Hay dos caminos:

• De mutuo acuerdo. Los cónyuges pactan el inventario, los valores y el reparto, normalmente en el convenio regulador o en escritura ante notario. Aquí la tasación sirve para negociar sobre una base objetiva.
• Contencioso. Si no hay acuerdo, se sigue el procedimiento de los artículos 806 a 811 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Primero se forma el inventario (artículos 808 y 809). Después, en la fase de liquidación (artículo 810), si no hay acuerdo se nombra un contador y, en su caso, peritos para las operaciones divisorias.

En la práctica, el valor de la vivienda llega al procedimiento por dos vías: el dictamen que aporta cada parte o el del perito que designa el juzgado.

Conviene dejar clara en el informe la fecha a la que se refiere el valor. Entre la separación y la liquidación pueden pasar años, y el mercado cambia.

Adjudicación a uno de los cónyuges

Lo más habitual es que uno de los dos se quede la vivienda y compense al otro. Ojo: en un divorcio el Código Civil no da a ninguno un derecho preferente a quedarse la vivienda. El artículo 1406.4.º solo lo prevé en caso de muerte del otro cónyuge. Por eso la adjudicación suele salir de un acuerdo entre los dos.

Si la vivienda vale más que lo que le corresponde, quien se la adjudica abona la diferencia en dinero. Para calcularla se parte de:

1. El valor de mercado de la vivienda a la fecha acordada.
2. La deuda pendiente de la hipoteca, que va al pasivo de la sociedad, no se resta dentro de la tasación.
3. El resto de bienes y deudas del inventario.

Ejemplo ilustrativo, con números inventados: si la vivienda se valora en 200 y quedan 80 de hipoteca, el neto común es 120. Al que no se queda la vivienda le corresponderían 60, siempre que no haya otros bienes ni deudas. El cálculo real depende de todo el inventario.

Si nadie quiere la vivienda o no hay acuerdo, puede acabar vendiéndose y repartiendo el precio.

La adjudicación tiene efectos fiscales (impuestos estatales, autonómicos y municipales). Conviene revisarlos con un asesor antes de firmar.

El uso de la vivienda familiar

Una cosa es la propiedad y otra el uso. El artículo 96 del Código Civil, reformado por la Ley 8/2021, establece que, a falta de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Para otros casos (sin hijos menores, hijos con discapacidad) la ley prevé reglas específicas y el juez valora las circunstancias.

El uso no cambia quién es el dueño, pero sí afecta a la vivienda en la práctica: quien no tiene el uso no puede vivir en ella ni venderla libre de ocupantes mientras dure.

Para el tasador esto plantea una pregunta frecuente: ¿se valora la vivienda libre o con el uso atribuido? Depende de la finalidad del informe y de lo que pidan las partes o el juzgado. Lo prudente es:

• Preguntar expresamente qué hipótesis se quiere.
• Si procede, dar el valor libre y explicar aparte la incidencia del uso.
• Indicar en el informe la duración prevista del uso, si consta en la sentencia o el convenio.

El dictamen pericial en el juzgado

Cuando la tasación se presenta en un procedimiento, deja de ser un simple informe y pasa a ser un dictamen pericial regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 335 y siguientes).

• Puede aportarlo una de las partes con su demanda o contestación (artículo 336) o pedirse un perito designado por el juzgado (artículo 339).
• El perito debe manifestar, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado con la mayor objetividad posible (artículo 335.2).
• Las partes o el tribunal pueden pedir que intervenga en el juicio o la vista para aclarar el dictamen (artículo 346, en el caso del perito designado).

Qué no debe faltar en un dictamen sobre la vivienda familiar:

• Identificación del juzgado, el procedimiento y las partes.
• Finalidad del dictamen y fecha de valor.
• Datos registrales y catastrales, y superficie comprobada.
• Método aplicado (normalmente comparación) con los testigos y la homogeneización explicados.
• Hipótesis sobre el uso atribuido, si afecta.

En un divorcio cada parte tiende a querer un valor distinto. Un dictamen claro, con testigos verificables, es lo que mejor aguanta las preguntas en sala.

Cómo te ayuda Halko

Halko tiene un módulo de dictamen pericial judicial: recoge juzgado, procedimiento y partes, incluye la manifestación del artículo 335.2 LEC y permite firmar con AutoFirma. Puedes calcular el valor con testigos homogeneizados y, si la liquidación se refiere a una fecha pasada, llevarlo a esa fecha con el IPV del INE. El valor y la firma son siempre del tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Código Civil, texto consolidado (BOE)
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE)
• Ley 8/2021, que reforma, entre otros, el artículo 96 del Código Civil (BOE)

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