Tasación de una vivienda alquilada u ocupada: qué cambia

Por qué importa el estado de ocupación

El comprador de una vivienda libre puede entrar a vivir o alquilarla al día siguiente. El de una vivienda alquilada compra, durante un tiempo, un derecho a cobrar rentas. Y el de una vivienda ocupada sin título compra, además, un problema que puede tardar en resolverse.

Por eso el estado de ocupación no es un dato administrativo más. Afecta al método de valoración, al valor final y a la utilidad del informe para un banco.

• Libre: el caso de referencia.
• Arrendada: hay un contrato con renta, plazo y prórrogas que el comprador normalmente tendrá que respetar.
• Ocupada sin título: hay personas dentro sin contrato ni derecho que lo justifique.

Qué exige la ECO/805 en la visita y en la documentación

En tasaciones sujetas a la Orden ECO/805/2003, la ocupación se comprueba siempre:

• Art. 7.2.b: entre las comprobaciones mínimas está «el estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine».
• Art. 8.2.e: si el uso está cedido, hay que disponer del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y del último recibo de renta. Salvo para la finalidad hipotecaria (art. 2.a), se pide además una certificación del propietario sobre superficies arrendadas, renta, estado de ocupación y de pago, y gastos.
• Art. 10.1.b: si el uso está cedido y no se dispone del contrato ni de las condiciones actuales, el informe lleva un condicionante.
• Art. 10.1.a: si no se han podido hacer las comprobaciones del art. 7.2 (por ejemplo, la inspección), también hay condicionante.

Para la finalidad hipotecaria, el art. 14.1 permite usar el informe con el condicionante del art. 10.1.b si, antes de formalizar la hipoteca, la propiedad se ha transmitido «libre de inquilinos y ocupantes».

Vivienda alquilada: cómo se valora

Para la finalidad hipotecaria, el art. 45 de la ECO/805 fija la regla para viviendas arrendadas en la fecha de tasación: se calcula el valor por actualización de rentas (teniendo en cuenta el art. 29) y el valor por comparación para el supuesto de que estuviera libre de inquilinos, y se toma el menor de los dos.

En la actualización de rentas de un inmueble arrendado:

• Mientras dure el contrato, los cobros salen de sus cláusulas: renta, revisiones y plazo (arts. 28 y 29).
• En tasación hipotecaria, si la renta pactada supera la de comparables y la diferencia se debe a elementos especulativos, se sustituye por la de los comparables (art. 29).
• Al final del contrato se calcula un valor de reversión partiendo del valor del inmueble libre de inquilinos (art. 31.2).
• El tipo de actualización debe justificarse en el informe (art. 32).

El marco legal del contrato pesa mucho. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), en vivienda habitual:

• Si se pactó menos, el contrato se prorroga obligatoriamente hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1).
• Después puede prorrogarse por años hasta 3 años más si nadie avisa de que no renueva (art. 10.1).
• El comprador queda subrogado en el contrato al menos durante los cinco primeros años (siete si el arrendador era persona jurídica); el resto depende de la inscripción registral (art. 14).
• El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto salvo que lo haya renunciado (art. 25).

Por eso conviene leer el contrato entero: fecha de firma, duración, renta actual, actualizaciones y si hay renuncia al tanteo y retracto. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la Ley 12/2023 introdujo límites a la renta y prórrogas extraordinarias; compruébalo en cada caso.

Vivienda ocupada sin título

Una ocupación sin título no es un arrendamiento. No hay renta que actualizar ni plazo contractual. La ECO/805 no contiene una regla propia para este caso, así que se aplican las generales:

• Hay que dejar constancia del estado de ocupación (art. 7.2.b).
• Si no se puede hacer la inspección ocular del interior, el informe lleva condicionante (art. 10.1.a). Ante un condicionante, el art. 13 regula cómo se entrega el informe, por ejemplo condicionando expresamente el valor.

Fuera de la tasación hipotecaria, por ejemplo en una valoración para compraventa o herencia, el tasador puede tener que estimar cuánto resta al valor la ocupación. No hay un coeficiente oficial. Lo razonable es explicar el criterio: tiempo previsible para recuperar la posesión, costes, estado probable del interior y testigos de ventas de inmuebles en situación parecida, si los hay.

Si no has podido entrar, dilo claro y describe lo que sí has visto desde fuera.

Cómo se refleja en el informe

La ECO/805 marca dónde va cada cosa:

• Certificado (art. 63): debe recoger el estado de ocupación del inmueble.
• Apartado «Régimen de protección, tenencia y ocupación» (art. 73): estado de ocupación y, si está ocupado, el título por el que lo está, sus características y su plazo de vigencia.
• Valores, condicionantes y advertencias (art. 76): los condicionantes y advertencias que procedan.
• Documentación anexa (art. 78): en inmuebles arrendados, copia del contrato o título de ocupación y, salvo finalidad hipotecaria, el certificado del propietario sobre ocupación, rentas y su pago.

Fuera del ámbito de la ECO/805 no hay un formato obligatorio, pero aplicar el mismo orden ayuda a que el cliente entienda el valor.

Cómo te ayuda Halko

Con la visita desde el móvil dejas constancia de lo que ves con fotos selladas con GPS, fecha y hora, y con el checklist anotas el estado de ocupación. En métodos de valoración tienes la actualización de rentas junto a la comparación, para calcular los dos valores y quedarte con el que toque. El borrador del informe con IA te ayuda a redactar el apartado de ocupación, que siempre revisas y firmas tú.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado, BOE)
• Orden ECO/805/2003, texto original (BOE)
• Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE núm. 141, de 12 de junio de 2025)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE)
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto anotado (Notarios y Registradores)

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