Tasación de locales comerciales: factores y métodos

Por qué un local no se tasa como una vivienda

En una vivienda, el precio por metro cuadrado de la zona da una buena primera aproximación. En un local, no tanto. Su valor depende sobre todo de lo que se puede hacer en él y de cuánta gente pasa por delante.

Por eso, en la misma calle, un local en esquina con mucha fachada puede valer bastante más por metro que otro interior con un frente estrecho. Y el mismo local vale distinto si está vacío o alquilado a un buen inquilino.

El tasador tiene que mirar el local como lo miraría un comerciante o un inversor: ¿qué negocio cabe aquí y cuánto pagaría por estar?

Factores que más influyen en el valor

• Ubicación y calle. Lo primero. Una calle comercial consolidada, con tránsito peatonal y marcas conocidas, no se parece a una calle residencial. Incluso dentro de la misma calle hay tramos mejores y peores.
• Fachada. Los metros lineales de escaparate pesan mucho. La esquina suele sumar visibilidad.
• Altura y planta. La planta baja a nivel de calle es la de más valor. Los sótanos y entreplantas valen menos por metro. Una buena altura libre permite instalar falso techo, climatización o un altillo.
• Superficie y forma. Por encima de cierto tamaño, el precio por metro tiende a bajar. Un local muy profundo y estrecho, con pilares o con poca superficie útil en la zona de fachada, también pierde atractivo.
• Licencia y actividad. Qué actividades permite el planeamiento y si el local tiene licencia o título habilitante en vigor. Un local preparado para hostelería, con salida de humos, puede valer más para ese uso.
• Estado e instalaciones. Accesibilidad, aseos, climatización, potencia eléctrica, protección contra incendios.
• Situación de ocupación. Libre o arrendado, con qué renta, plazo e inquilino.

Licencia y actividad: qué comprobar

La licencia es un punto delicado porque depende de la normativa de cada municipio y, en algunos casos, de la comunidad autónoma.

La Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio, establece que para ciertas actividades comerciales minoristas y de servicios (las de su anexo) no puede exigirse licencia previa. Se sustituye por una declaración responsable o comunicación previa. El umbral actual es de 750 m² de superficie útil de exposición y venta al público, fijado por la Ley 20/2013 (la redacción original hablaba de 300 m²). Hay excepciones, por ejemplo cuando hay impacto en el patrimonio histórico-artístico o un uso privativo del dominio público.

Que no haga falta licencia previa no significa que cualquier actividad sea posible. El uso tiene que estar permitido por el planeamiento y el local tiene que cumplir las normas técnicas. Antes de tasar, conviene:

• Revisar el uso permitido en el planeamiento municipal.
• Pedir el título habilitante de la actividad actual, si lo hay.
• Comprobar si hay restricciones de zona (zonas saturadas de hostelería, protección de comercio tradicional…), que varían por ciudad.

Método de comparación

Es el método de referencia cuando hay un mercado activo de compraventas de locales parecidos.

1. Busca testigos en la misma calle o en calles de nivel comercial equivalente.
2. Comprueba superficie, planta, fachada y estado de cada uno.
3. Homogeneiza: ajusta por superficie, planta, fachada, estado y ubicación. Un local en esquina no se compara sin más con uno interior.
4. Explica los coeficientes y de dónde sale cada testigo.

Los testigos de locales son menos abundantes que los de vivienda, y muchas ofertas no reflejan el precio final. Ajusta las ofertas con criterio y dilo en el informe.

Si la tasación es para una hipoteca, se rige por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden ECM/599/2025. Desde la reforma de 2025, pide justificar las variables y la metodología de los coeficientes de homogeneización, y acreditar las fuentes de las características de cada testigo.

Método de actualización de rentas

Un local es, muchas veces, un producto de inversión. Por eso es habitual valorarlo también por las rentas que genera o podría generar.

• Si está arrendado, se parte de la renta del contrato, su plazo, sus actualizaciones y el riesgo del inquilino.
• Si está libre, se estima la renta de mercado con testigos de alquiler de locales comparables.
• A la renta se le restan los gastos que asume el propietario (IBI, comunidad, seguros, periodos de desocupación…).
• Los flujos se actualizan con un tipo que refleje el riesgo de la inversión.

Idea simplificada, solo para entender la lógica: a igual renta neta, un tipo de actualización más bajo da un valor más alto, porque el mercado percibe menos riesgo.

Un detalle práctico: el alquiler de un local para actividad comercial es, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3). Se rige por lo que pacten las partes y, en su defecto, por el título III de la ley y el Código Civil (art. 4.3). Lee bien el contrato: duración, cláusulas de salida, obras y actualización de la renta.

Cuando hay datos para los dos métodos, compararlos ayuda a detectar errores. Si se separan mucho, algo hay que revisar.

Particularidades que conviene no pasar por alto

• Superficie: distingue la útil, la construida y la que figura en Registro y Catastro. En locales es frecuente que no coincidan, sobre todo si se han unido o dividido.
• Altillos y sótanos: comprueba si están legalizados y si computan.
• Local en bruto: sin acabados ni instalaciones, su valor refleja la inversión que necesitará el comprador.
• Estatutos de la comunidad: pueden limitar actividades.
• Traspasos y fondo de comercio: el valor del negocio no es el valor del inmueble. Sepáralos.

Cómo te ayuda Halko

En Halko puedes valorar un local por comparación, con testigos de tu base homogeneizados por superficie, estado, planta y ubicación, y por actualización de rentas, y contrastar ambos resultados. La medición sobre plano te ayuda a calcular la superficie útil, y el visor catastral te muestra el uso y la superficie que constan en el Catastro.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio, texto consolidado (BOE)
• Ley 20/2013, de garantía de la unidad de mercado: umbral de 750 m² (Ministerio de Hacienda)
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE)

Otras guías