Responsabilidad civil del tasador y su seguro: lo que debes saber

Cuándo responde un perito tasador

Tasar no es adivinar un precio exacto. Un valor bien justificado que luego no coincide con la venta no es, por sí solo, un error. La responsabilidad civil aparece cuando concurren tres cosas:

1. Una actuación negligente: por ejemplo, medir mal, no detectar una carga que constaba en la nota simple, usar testigos que no son comparables o aplicar mal un método.
2. Un daño real: alguien pierde dinero.
3. Relación de causa: el daño se debe a ese error.

Puede reclamarte quien te hizo el encargo (responsabilidad contractual, art. 1101 del Código Civil) o un tercero que confió en tu informe (responsabilidad extracontractual, art. 1902).

Si actúas como perito en un juicio hay, además, responsabilidad penal: el Código Penal castiga al perito que falta a la verdad maliciosamente en su dictamen (art. 459). Por eso el art. 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil te obliga a declarar que conoces esas sanciones.

Sociedades de tasación: seguro obligatorio

Para las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, el seguro es un requisito. El art. 3.1.f del Real Decreto 775/1997 exige tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil por culpa o negligencia en la actividad de tasación:

• Con una aseguradora autorizada para operar en España en ese ramo.
• Por un importe mínimo de 600.000 euros más una cantidad proporcional al valor de los bienes tasados en el ejercicio anterior, con un tope de 2.400.000 euros. La fórmula exacta está en el propio artículo.
• Con una póliza exclusiva para la actividad de tasación, que cubra los errores de los profesionales.

El art. 12.3 del mismo real decreto añade que la responsabilidad civil derivada de la valoración recae sobre la entidad de crédito o la sociedad de tasación en cuyo nombre se hace, sin perjuicio de la de los profesionales que la realizan. Si tasas para una sociedad, pregunta qué cubre su póliza respecto a ti.

Fíjate en que esa cobertura es la mínima legal para la sociedad, no un límite de lo que se te puede reclamar. Si además haces trabajos por tu cuenta, fuera de la sociedad, esos encargos normalmente no quedan cubiertos por su póliza: necesitas la tuya.

Tasador independiente y colegiado: depende

Para el profesional que tasa por su cuenta no hemos encontrado una ley estatal que obligue con carácter general a tener seguro de responsabilidad civil.

• La Ley 17/2009 (art. 21) solo permite exigir este seguro mediante norma con rango de ley y cuando el servicio supone un riesgo directo y concreto para la salud, la seguridad o la seguridad financiera del cliente.
• La CNMC, en un informe de 2021 sobre peritos informáticos, señaló que un colegio no puede exigir el seguro como requisito para actuar como perito judicial si no lo impone una ley.
• Algunas leyes autonómicas de colegios profesionales o estatutos colegiales sí regulan el seguro de sus colegiados. Consulta la tuya y la de tu colegio.

Aunque no sea obligatorio, tasar sin seguro es arriesgado: una sola reclamación puede superar con mucho los honorarios de años. Muchos colegios ofrecen pólizas colectivas para sus colegiados.

Antes de adherirte a una póliza colectiva, comprueba que la actividad de tasación y el peritaje judicial están incluidos. Algunas pólizas profesionales están pensadas para proyectos y dirección de obra, y tratan la valoración como actividad aparte, con límites o primas distintos.

Plazos para reclamar

El riesgo no termina al entregar el informe. En el Código Civil común:

• Responsabilidad contractual: las acciones personales sin plazo especial prescriben a los 5 años (art. 1964.2, en la redacción de la Ley 42/2015).
• Responsabilidad extracontractual: 1 año desde que el perjudicado lo supo (art. 1968.2).

En comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, los plazos pueden ser otros. Por eso es clave cómo cubre la póliza las reclamaciones que llegan después de darte de baja o de jubilarte.

Guarda el expediente completo de cada encargo (encargo firmado, documentación, fotos, cálculos e informe) al menos durante esos plazos. Si llega una reclamación años después, será lo único que tengas para defender tu trabajo.

Qué revisar en la póliza

• Actividad asegurada: que diga expresamente tasación y valoración inmobiliaria, y peritaje judicial si lo haces.
• Suma asegurada: por siniestro y por año. Compárala con el valor de los inmuebles que tasas.
• Franquicia: lo que pagas tú en cada siniestro.
• Ámbito temporal: si cubre reclamaciones de trabajos anteriores a la póliza (retroactividad) y las que lleguen tras la baja (periodo posterior).
• Ámbito territorial: importante si trabajas también fuera de España.
• Exclusiones: lee qué no cubre, por ejemplo trabajos sin titulación habilitante o fuera de tu especialidad.
• Defensa jurídica y fianzas: si incluye abogado y fianzas.
• Inhabilitación profesional: si la contempla.

La mejor protección, además del seguro, es poder demostrar cómo trabajaste: fotos, mediciones, testigos usados y documentación consultada.

Cómo te ayuda Halko

Halko te ayuda a dejar rastro de tu trabajo: fotos de la visita selladas con GPS, fecha y hora, testigos y coeficientes guardados con cada valoración, y la lectura de la nota simple con IA, que avisa si las superficies o los titulares no cuadran. Así, ante una reclamación, puedes enseñar qué viste y cómo llegaste al valor.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto 775/1997, homologación de servicios y sociedades de tasación, texto consolidado (BOE)
• Código Civil, texto consolidado (BOE)
• CNMC, INF/CNMC/042/21 sobre la creación de un Cuerpo Nacional de Peritos (incluye el art. 21.1 de la Ley 17/2009)
• Garrigues: reducción del plazo de prescripción del art. 1964 CC (Ley 42/2015)
• COAAT Madrid: jurisprudencia sobre falsedad de peritos (art. 459 CP)

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