HalkoQué es la Orden ECO/805/2003
Es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Se publicó en el BOE el 9 de abril de 2003 y entró en vigor el 9 de octubre de ese año.
Desde entonces se ha modificado varias veces. La última reforma es la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE el 12 de junio de 2025 y en vigor desde el 12 de agosto de 2025.
En el sector se la llama «la ECO» y a la tasación hecha con ella, «tasación ECO» u «oficial». Fija principios, definiciones, documentos, comprobaciones, métodos de cálculo y el formato del informe y del certificado.
Para qué finalidades es obligatoria
El artículo 2 dice que la Orden se aplica siempre que el valor de tasación se use para alguna de estas finalidades:
- Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de los títulos que emiten las entidades de crédito (hoy, con remisión al Real Decreto-ley 24/2021 sobre bonos garantizados).
- Entidades aseguradoras y reaseguradoras, para determinar el valor razonable de sus inmuebles.
- Instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, para determinar su patrimonio.
- Fondos de pensiones, para determinar su patrimonio inmobiliario.
Además, la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, exige en su artículo 13 que los inmuebles aportados en garantía tengan una tasación adecuada antes de firmar el préstamo, hecha de conformidad con la Orden ECO/805/2003 y por un tasador independiente del prestamista. Por eso la tasación de una hipoteca de vivienda se hace con la ECO.
Fuera de estos casos, la ECO no es obligatoria. Aun así, muchos encargos privados la toman como referencia técnica.
Principios y valores que maneja
El artículo 3 recoge los principios de la tasación: anticipación, finalidad, mayor y mejor uso, probabilidad, proporcionalidad, prudencia, sustitución, temporalidad, transparencia y valor residual. La reforma de 2025 añadió el principio de sostenibilidad: los métodos de cálculo deben considerar, cuando corresponda, los factores medioambientales, incluidos los riesgos medioambientales y climáticos.
El de prudencia es obligatorio en las finalidades de las letras a), b) y d) del artículo 2: garantía hipotecaria, aseguradoras y fondos de pensiones. Ante varios escenarios posibles, se elige el que da menor valor.
La Orden distingue varios valores (art. 4):
- Valor de mercado: el precio al que podría venderse el inmueble entre partes independientes, en un mercado ordenado.
- Valor hipotecario: el que resulta de una tasación prudente de la posibilidad futura de vender el inmueble, sin elementos especulativos.
- Valor de tasación: el que la Orden fija como tal para cada tipo de inmueble y finalidad. Es el que tiene efectos jurídicos.
Qué exige a una tasación
Resumido, una tasación ECO necesita:
- Comprobaciones mínimas (art. 7): identificar físicamente el inmueble mediante su localización e inspección ocular por un técnico competente, y revisar ocupación y uso, régimen de protección pública, protección del patrimonio y adecuación al planeamiento.
- Documentación (art. 8): entre otros, la certificación registral de titularidad y cargas y la información catastral descriptiva y gráfica, expedidas en los tres meses anteriores a la valoración (en la finalidad hipotecaria la certificación puede sustituirse por nota simple), y en edificios terminados el certificado de eficiencia energética debidamente registrado. Según el caso, también licencias, proyectos, cédula de calificación o estatutos.
- Métodos técnicos (art. 15): coste, comparación, actualización de rentas y residual. Cada uno tiene requisitos propios. Por ejemplo, el de comparación exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables y un mercado representativo (art. 21). Desde 2025 la entidad debe poder acreditar las fuentes de los comparables y hay que justificar la homogeneización y, si se aplica, la ponderación (art. 22).
- Superficie (art. 5): se usa la comprobada por el tasador; si no se puede comprobar, en general la menor entre la catastral y la registral. Desde 2025, si la superficie adoptada no es la útil comprobada, el informe debe justificarlo (art. 71).
Condicionantes, advertencias y caducidad
Cuando falta algo esencial, el valor se expresa condicionado (arts. 9 y 10). Pasa, por ejemplo, si no se pueden hacer las comprobaciones del art. 7 o si falta documentación exigida. Para levantar el condicionante hace falta una declaración expresa y razonada de la entidad que firmó el informe (art. 14).
Las advertencias (arts. 11 y 12) avisan de riesgos que no impiden dar el valor: discrepancias entre la realidad física y la registral que no afectan al valor, problemas urbanísticos, expropiaciones o una posible caída futura del valor en ciertos mercados.
El informe y el certificado caducan a los seis meses (art. 62). La actualización de una tasación anterior hecha por la misma entidad se admite antes de que pasen dos años desde su emisión (art. 4). La reforma de 2025 suprimió el plazo de tres años que se aplicaba a las aseguradoras.
El informe lo firman un representante de la entidad tasadora y el profesional que lo ha hecho (art. 64). Tras la reforma, todas las firmas deben ser electrónicas.
Cómo te ayuda Halko
Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son siempre del tasador. Lo que sí hace es ayudarte con el trabajo técnico: los métodos de comparación, coste, residual y actualización de rentas, los testigos y la homogeneización con coeficientes justificados, y la visita con el móvil con fotos selladas con GPS, fecha y hora. Después puedes generar un informe en PDF con tu firma y tu logo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tasación ECO?
Es una tasación hecha según la Orden ECO/805/2003. Es la que se exige, entre otros casos, para la garantía de un préstamo hipotecario.
¿Cuánto dura una tasación ECO?
El informe y el certificado caducan a los seis meses, según el artículo 62 de la Orden.
¿Es obligatoria la ECO para una herencia o un divorcio?
No. La Orden solo es obligatoria para las finalidades de su artículo 2 y para los préstamos con garantía inmobiliaria de la Ley 5/2019. En otros encargos se puede usar como referencia.
¿Cuántos testigos exige la ECO?
Para aplicar el método de comparación, el artículo 21 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables.
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado, BOE)
- Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE núm. 141, de 12 de junio de 2025)
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
- Banco de España: tasación para la concesión de préstamos y créditos hipotecarios (criterios de buenas prácticas)
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): La tasación no solo es un mero trámite