HalkoPor qué un piso tiene varias superficies
La superficie no es un dato único. Depende de qué se mide (solo el suelo pisable, también los muros, también una parte del portal y la escalera) y de quién lo mide (el tasador, el Catastro, el notario a partir de la escritura, el anunciante).
Por eso es normal que la nota simple, el recibo del IBI y el anuncio den cifras distintas para la misma vivienda. No siempre es un error: muchas veces es que cada documento usa una superficie diferente.
La referencia técnica más precisa está en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, la norma de las tasaciones oficiales. Aunque solo es obligatoria para ciertas finalidades, sus definiciones se usan mucho como lenguaje común entre tasadores, bancos y técnicos.
Saber qué superficie estás leyendo evita comparar precios por metro cuadrado que no son comparables.
Cómo las define la Orden ECO/805/2003
- Superficie útil: la del suelo delimitado por la cara interior de los cerramientos externos. No cuenta lo ocupado por tabiques y cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales (pilares) ni conductos de más de 100 cm² de sección. Tampoco cuenta el suelo con altura libre inferior a 1,5 m. Tras la reforma de 2025 (Orden ECM/599/2025), los espacios exteriores no se consideran superficie útil.
- Superficie construida sin partes comunes: la útil sin descontar esos elementos interiores, más los cerramientos exteriores. Estos cuentan al 100 % si son de fachada y al 50 % si son medianeros o se comparten con otros elementos del edificio.
- Superficie construida con partes comunes: la construida sin partes comunes más la parte proporcional de los elementos comunes del edificio que le corresponde según su cuota.
- Superficie comprobada: la que mide el propio tasador aplicando estas definiciones.
Ejemplo ilustrativo, no real: un piso puede tener 80 m² útiles, unos 90 m² construidos sin comunes y algo más con comunes. La diferencia depende de muros, pilares y zonas comunes de cada edificio.
La superficie computable al tasar
El artículo 5 de la ECO regula la superficie que se usa para calcular el valor:
- En edificios y elementos de edificios se usa la superficie comprobada por el tasador.
- Si no se puede comprobar, se usa la menor entre la catastral y la registral (art. 5.1.a).
- Si la comprobada supera a la registral o a la catastral en más de un 5 % en edificios, o de un 10 % en elementos de edificios, o la obra nueva no está inscrita, hay que verificar su adecuación urbanística (art. 5.1.c).
- Desde 2025, los espacios con valor propio se valoran por separado y el informe incluye una tabla con la superficie adoptada de cada uno: zonas comunes, espacios exteriores privativos, anejos (art. 5.1.d).
- En viviendas protegidas, para el valor máximo legal se usa la superficie de la cédula de calificación.
La referencia es la superficie útil comprobada. Puedes adoptar otra, pero desde 2025 el informe debe justificar por qué (art. 71) y, al homogeneizar, aplicar un coeficiente que recoja la distinta relación con la útil en el inmueble y en los testigos (art. 22). Compara siempre los testigos con el mismo criterio.
Qué superficie aparece en Catastro y en el Registro
Catastro. La certificación catastral descriptiva y gráfica muestra la superficie construida. La superficie total del inmueble es la suma de la parte privativa y de la parte de elementos comunes que le corresponde, que el Catastro reparte de forma aproximada a efectos de valoración. Cada local se muestra con su superficie construida privativa, sin comunes. La guía del Catastro no menciona la superficie útil.
Registro de la Propiedad. La finca se describe con los datos de la escritura, que pueden recoger superficie útil, construida o ambas. Desde la Ley 13/2015 se puede incorporar al Registro la representación gráfica de la finca basada en la cartografía catastral. Si se inscribe, se presumen ciertos su delimitación, ubicación y superficie. Esta coordinación es voluntaria en muchos casos y obligatoria en otros, como segregaciones, agrupaciones o inmatriculaciones.
Por eso Catastro y Registro pueden no coincidir. Si la diferencia es relevante, conviene que lo revise un profesional.
Qué superficie deben dar los anuncios
El Real Decreto 515/1989 regula la información a los consumidores cuando se venden o alquilan viviendas dentro de una actividad empresarial o profesional. Su artículo 4 exige tener a disposición del público una descripción de la vivienda con su superficie útil, además de planos, precio y datos registrales.
Algunas comunidades autónomas tienen normas propias. Por ejemplo, el Decreto 218/2005 de Andalucía exige indicar la superficie útil en la publicidad y en el documento informativo abreviado; en segundas transmisiones, la ficha informativa recoge la superficie construida o útil según la nota simple. Si trabajas en otra comunidad, consulta su norma.
En la práctica, muchos anuncios destacan la construida. Antes de comparar precios por metro cuadrado, comprueba qué superficie da cada anuncio.
Cómo te ayuda Halko
Halko te ayuda a cuadrar las superficies antes de tasar. Con la referencia catastral obtienes la superficie, el uso y el año del Catastro y te avisa de discrepancias. La medición sobre plano te permite fijar la escala con una cota, medir estancias y obtener la superficie útil. Y al leer la nota simple con IA extrae las superficies registrales y te avisa si no cuadran.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre superficie útil y construida?
La útil es el suelo que se puede pisar dentro de la vivienda. La construida suma además tabiques, pilares y muros exteriores, y la construida con comunes añade la parte de portal, escaleras y otras zonas comunes.
¿Qué superficie da el Catastro?
La superficie construida, que incluye la parte privativa y la parte proporcional de elementos comunes que le asigna el Catastro.
¿Las terrazas cuentan como superficie útil?
En la Orden ECO/805/2003, tras la reforma de 2025, los espacios exteriores no forman parte de la superficie útil. En otras normas, como algunas autonómicas, el criterio puede ser distinto.
¿Qué superficie debe aparecer en un anuncio de venta?
El Real Decreto 515/1989 exige informar de la superficie útil cuando vende o alquila un profesional. Algunas comunidades tienen normas propias que conviene consultar.
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado, BOE)
- Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE núm. 141, de 12 de junio de 2025)
- Catastro: guía de la certificación catastral descriptiva y gráfica
- Ministerio de Justicia: coordinación del Registro de la Propiedad con el Catastro
- Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE)
- Decreto 218/2005, de 11 de octubre, Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía (BOJA núm. 217)