Tasación de suelo rústico: Ley del Suelo, rentas y mercado

Dos formas de valorar el mismo terreno

Cuando hablamos de tasar una finca rústica hay que preguntarse primero para qué. La respuesta cambia el método:

• Valoración legal (Ley del Suelo). Se usa en expropiaciones, en el reparto de cargas y beneficios urbanísticos, en la venta o sustitución forzosa y en la responsabilidad patrimonial de la Administración. La regulan el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, TRLSRU) y el Reglamento de valoraciones (Real Decreto 1492/2011).
• Valor de mercado. Se usa en compraventas, herencias, divorcios o garantías. Busca el precio probable entre partes libres e informadas.

Las dos cifras pueden ser muy distintas. La ley obliga a ignorar las expectativas urbanísticas; el mercado, a veces, sí las paga.

Otro matiz: la Ley del Suelo no valora por la clase de suelo del plan (rústico, urbanizable…), sino por su situación básica: rural o urbanizado. Un suelo clasificado como urbanizable pero sin urbanizar está, a estos efectos, en situación rural.

El método legal: capitalización de rentas

El artículo 36 del TRLSRU y el artículo 7 del Reglamento fijan la regla básica: el suelo rural se tasa capitalizando la renta anual, real o potencial, de la explotación, y se toma la que resulte superior.

• Renta real: la que produce la explotación tal como está en la fecha de valoración.
• Renta potencial: la de los usos más probables que permite la normativa, apoyada en estadísticas o en un estudio de viabilidad (artículo 8).

La renta se calcula, en general, como ingresos menos costes por hectárea. Si no es posible, puede partirse del canon de arrendamiento más los derechos y mejoras del usuario (artículo 9).

El Reglamento distingue tipos de explotación: agropecuarias y forestales, extractivas, y comerciales, industriales o de servicios (artículo 10), con fórmulas propias para cada una.

Idea simplificada, solo para entender la lógica: con una renta constante, el valor es la renta anual dividida entre el tipo de capitalización. Cuanto más bajo es el tipo, más alto sale el valor.

Y una regla que no se puede olvidar: no se tienen en cuenta las expectativas derivadas de usos o edificabilidades que el planeamiento prevea pero que aún no se hayan realizado.

El tipo de capitalización y el factor de localización

El tipo general lo fija la disposición adicional séptima del TRLSRU: el promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, de los tres años anteriores a la fecha de valoración.

El Reglamento preveía corregir ese tipo para explotaciones agropecuarias y forestales con unos coeficientes de su Anexo I. El Tribunal Supremo anuló esa corrección (artículo 12.1.b y Anexo I) en la sentencia 689/2020, de 8 de junio, porque la ley solo permite corregir el tipo cuando el resultado se aleje de forma significativa de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, y el Reglamento la aplicaba de forma automática. Si usas plantillas antiguas, revisa este punto.

Para explotaciones extractivas, comerciales, industriales o de servicios, el Reglamento mantiene un tipo corregido según el riesgo de la actividad, con un máximo del 8 %.

Después, el valor obtenido puede corregirse al alza con el factor de localización (artículo 17 del Reglamento), que combina tres elementos:

• Accesibilidad a núcleos de población.
• Accesibilidad a centros de actividad económica.
• Ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

La aplicación de cada factor debe justificarse en el expediente.

Las edificaciones e instalaciones se valoran aparte, por su coste de reposición depreciado según antigüedad y estado (artículo 18).

Expropiación: justiprecio y jurados

En una expropiación, el valor que fija la Ley del Suelo es la base del justiprecio. Si propietario y Administración no se ponen de acuerdo, decide el jurado de expropiación competente (provincial o autonómico, según la comunidad y la Administración expropiante). Su acuerdo puede recurrirse ante los tribunales.

Al justiprecio se suma el premio de afección del 5 % (artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa y de su Reglamento).

Para el perito de parte, la clave es documentar bien la renta: contratos de arrendamiento, cultivos reales, rendimientos, costes y, en su caso, el estudio de la renta potencial. Un jurado o un tribunal no aceptará una renta sin respaldo.

Valor de mercado de una finca rústica

Fuera del ámbito de la Ley del Suelo, la finca rústica se valora como cualquier otro inmueble: por lo que pagaría el mercado.

• Comparación: el método más usado, con compraventas de fincas parecidas en cultivo, regadío o secano, acceso, agua, forma y tamaño. Los testigos rústicos son escasos; amplía la zona con criterio y explica la homogeneización.
• Actualización de rentas: útil si la finca está arrendada o tiene una explotación con rendimientos conocidos.

Factores que mueven el valor de mercado: derechos de agua y regadío, construcciones agrícolas, accesos, servidumbres, afecciones ambientales, ayudas vinculadas y, a veces, cierta expectativa de cambio de uso, que el mercado puede pagar aunque la ley la excluya.

Si la valoración es para una hipoteca, se rige por la Orden ECO/805/2003, con sus propias reglas.

Lo que aporta el Catastro de rústica

En rústica, los primeros 14 caracteres de la referencia catastral identifican provincia, municipio, sector, polígono y parcela. Con ella puedes consultar en la sede del Catastro la superficie, la localización y el uso del suelo, y ver la parcela sobre la ortofoto. El titular y el valor catastral son datos protegidos.

La consulta descriptiva suele desglosar la parcela en subparcelas con su cultivo o aprovechamiento. Es una buena primera pista, pero no siempre coincide con lo que hay en el campo: compruébalo en la visita.

Desde 2022, el Catastro determina también un valor de referencia para los inmuebles rústicos sin construcciones, que sirve de base mínima en el ITP-AJD y en Sucesiones y Donaciones. No es un valor de tasación, pero conviene conocerlo.

Cómo te ayuda Halko

Con la referencia catastral, Halko te muestra la parcela en el mapa con su superficie, uso y ortofoto, y te permite medir sobre ella. Puedes valorar por comparación con testigos homogeneizados o por actualización de rentas, y comprobar el valor de referencia del Catastro. El método legal de la Ley del Suelo lo aplica y firma el tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, texto consolidado (BOE)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, texto consolidado – BOE
• STS 689/2020, de 8 de junio (rec. 7663/2018), nulidad del art. 12.1.b y Anexo I del Reglamento de valoraciones – Jurado de Valoraciones de Castilla-La Mancha
• Catastro: ayuda de la consulta de datos catastrales no protegidos
• Nota de prensa de Hacienda sobre los valores de referencia del Catastro (14/10/2021) – La Moncloa

Otras guías