HalkoQué es la nota simple
La nota simple informativa es una de las dos formas que tiene el Registro de la Propiedad de dar a conocer lo que consta sobre una finca. La otra es la certificación. Las dos están previstas en el artículo 222 de la Ley Hipotecaria.
Según el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, la nota simple recoge los asientos vigentes de la finca, en extracto o de forma literal si lo pides. Debe identificar la finca y a los titulares de los derechos inscritos. Y siempre debe recoger las prohibiciones o restricciones que les afecten.
Una idea clave: la propia Ley Hipotecaria dice que la nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos. Sirve para informarse, no para probar frente a terceros. Eso sí, el registrador responde de los errores u omisiones al expedirla.
En una tasación es un documento básico. Con ella el tasador comprueba quién es el titular, qué superficie consta en el Registro y qué cargas pesan sobre el inmueble.
Cómo pedirla
Puedes pedirla en persona, en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca, o por internet a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores (registradores.org). Puedes pedirla a cualquier registrador, aunque la finca no esté en su demarcación.
Para localizar la finca te pedirán alguno de estos datos:
- El código registral único (CRU, antes IDUFIR) de la finca.
- El Registro y el número de finca registral.
- El nombre y NIF del titular, si buscas sus fincas.
Además debes indicar tu interés legítimo: para qué la quieres (compra, tasación, investigación de cargas, procedimiento judicial…). Lo exigen el artículo 221 de la Ley Hipotecaria y el 332 del Reglamento. El registrador lo valora caso a caso. Si actúas por encargo de otra persona, como un profesional que trabaja para un cliente, el registrador puede pedirte que lo aclares.
Cuánto cuesta
El arancel de los registradores (Real Decreto 1427/1989, número 4) fija para la nota simple informativa 500 pesetas por finca, unos 3,01 €, sea cual sea el número de asientos.
La nota que pides por internet tiene otro importe. Según el propio Ministerio de Justicia, por esa vía hoy se cobran 9,02 € por finca, más IVA. Ese importe sale de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y no figura de forma expresa en el arancel.
Antes de pagar, comprueba el precio final en la propia sede electrónica.
Cómo leerla, apartado por apartado
El formato puede variar algo de un Registro a otro, pero casi todas las notas siguen este orden:
- Datos del Registro y de la finca: Registro, número de finca, CRU/IDUFIR y, a menudo, la referencia catastral.
- Descripción: tipo de finca (vivienda, local, solar, rústica…), situación, linderos, superficie y, en pisos, la cuota de participación en la comunidad.
- Titularidad: nombre de los titulares, porcentaje de cada uno, tipo de derecho (pleno dominio, nuda propiedad, usufructo), carácter (privativo o ganancial) y título por el que adquirieron.
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, condiciones, prohibiciones de disponer o anotaciones de demanda.
- Documentos pendientes: asientos de presentación de escrituras que aún no se han inscrito. Conviene mirarlo siempre.
Algunos detalles que se pasan por alto con facilidad:
- Una hipoteca puede seguir apareciendo aunque ya esté pagada si no se ha cancelado en el Registro.
- Las afecciones fiscales son notas que indican que la finca responde de un posible impuesto pendiente durante un plazo.
- Si hay usufructo, el valor del pleno dominio no es lo que se transmite.
- La nota no muestra los asientos ya cancelados.
Superficie registral, catastral y real
La superficie que figura en la nota simple es la que declararon los titulares al inscribir. No siempre coincide con la del Catastro ni con la medida real. Muchas fincas antiguas arrastran superficies aproximadas.
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro de 2015 (Ley 13/2015), el Registro puede incorporar la representación gráfica de la finca. Cuando la nota indica que la finca está coordinada con el Catastro, la descripción gráfica de ambos coincide. Si no lo dice, compara siempre:
- La superficie de la nota simple.
- La superficie de la consulta catastral.
- La superficie que mides en la visita.
Si las cifras no cuadran, el tasador debe decidir con qué superficie trabaja y explicarlo en el informe. Si la diferencia es grande, la Ley Hipotecaria prevé procedimientos para rectificar la descripción ante notario o registrador.
Nota simple frente a certificación registral
| Nota simple | Certificación | |
|---|---|---|
| Valor | Informativo, no da fe | Da fe del contenido del Registro |
| Para qué sirve | Comprar, tasar, informarse | Probar la libertad o las cargas ante terceros o en un juzgado |
| Contenido | Asientos vigentes, en extracto o literal | Lo que se pida certificar |
| Firma | Sello electrónico del Registro | Firma electrónica del registrador |
El artículo 225 de la Ley Hipotecaria es claro: la libertad o gravamen de un inmueble solo puede acreditarse en perjuicio de tercero por certificación. Por eso, en procedimientos judiciales, subastas o cuando se necesita una prueba formal, se pide la certificación.
Cómo te ayuda Halko
En Halko puedes subir la nota simple y la IA extrae titulares, cargas y superficies. Si la superficie registral no cuadra con la catastral o con tu medición, te avisa. Con la referencia catastral ves la parcela en el mapa y su ortofoto para contrastar los datos antes de la visita. La lectura es una ayuda: la comprobación final siempre es tuya.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en llegar una nota simple online?
Por la sede electrónica suele ser rápido, pero el plazo depende de cada Registro. Si el registrador necesita aclarar tu interés legítimo, puede tardar más.
¿Puedo pedir la nota simple de una casa que no es mía?
Sí, si tienes un interés legítimo, por ejemplo porque vas a comprarla, tasarla o reclamar una deuda. Tendrás que indicarlo al pedirla.
¿La nota simple sirve para un juicio?
Tiene valor informativo. Para acreditar cargas o titularidad frente a terceros se necesita una certificación registral.
¿Qué hago si la superficie de la nota simple no coincide con el Catastro?
Es habitual. Compara con la medición real, indica en el informe qué superficie usas y por qué, y valora si conviene rectificar la descripción.
Fuentes
- Ley Hipotecaria, texto consolidado (BOE)
- Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad (BOE, texto original)
- Ministerio de Justicia: consulta pública sobre el arancel registral (julio de 2026)
- Resolución DGSJFP de 22/09/2025 sobre denegación de nota simple e interés legítimo (BOE 05/01/2026)
- Resolución DGSJFP de 12/01/2022 sobre publicidad formal y certificación (BOE 15/02/2022)
- OCU: la nota simple, qué dice y cómo pedirla