Valor catastral, de referencia, mercado y tasación

Cuatro valores para un mismo inmueble

Cuando compras, heredas o hipotecas una vivienda aparecen varias cifras. No son errores ni contradicciones: cada valor lo fija alguien distinto y con una finalidad distinta.

Valor	Quién lo fija	Uso principal
Catastral	Dirección General del Catastro	IBI y otros tributos locales
De referencia	Dirección General del Catastro	ITP y Sucesiones y Donaciones (desde 2022)
De mercado	El mercado (compradores y vendedores)	Precio de una compraventa real
De tasación	Un tasador o sociedad de tasación	Hipoteca, herencias, juicios, decisiones de compra

Esta tabla resume el uso habitual. Más abajo verás los matices, porque en algunos impuestos se comparan varios de estos valores y se aplica el mayor.

Valor catastral: el del recibo del IBI

El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDLeg 1/2004) define el valor catastral como el determinado objetivamente para cada inmueble a partir de los datos del Catastro. Suma el valor del suelo y el de las construcciones.

La misma ley fija un límite: el valor catastral no puede superar el valor de mercado. Para asegurarlo se aplica un coeficiente de relación al mercado (RM). Para los bienes urbanos valorados con ponencias de valores, la Orden de 14 de octubre de 1998 lo fija en 0,5 sobre el valor individualizado que resulta de la ponencia. Por eso el valor catastral suele quedar claramente por debajo del precio real.

Sus usos más conocidos:

Es la base del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que cobra el ayuntamiento.
Sirve de referencia en otros tributos, como la plusvalía municipal o la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro o en tu recibo del IBI. Si cambian los datos físicos del inmueble (una ampliación, un cambio de uso), el valor catastral puede cambiar.

Valor de referencia: el que mira Hacienda desde 2022

El valor de referencia lo creó la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y se aplica desde el 1 de enero de 2022. También lo calcula el Catastro, pero es un valor distinto del catastral y no cambia tu IBI.

Cómo se obtiene, en resumen:

El Catastro analiza los precios comunicados por notarios en las compraventas.
Con esos datos elabora un informe anual del mercado y un mapa de valores por ámbitos territoriales homogéneos.
A cada inmueble se le ajusta ese módulo según sus características (calidad, antigüedad, estado…).
Se aplica un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021) para que no supere el valor de mercado.

Se determina cada año. Desde 2022 es, como regla general, la base imponible mínima de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si declaras un precio o valor mayor, se toma el mayor. Según Hacienda, también puede afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en los inmuebles adquiridos desde 2022.

El Tribunal Constitucional, en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, lo declaró compatible con la Constitución. El valor de referencia se puede discutir con pruebas, incluidas periciales. Este régimen es el de territorio común: País Vasco y Navarra tienen catastro y normativa foral propios.

Valor de mercado: el precio más probable

La Ley del Catastro lo describe como el precio más probable por el que podría venderse un inmueble libre de cargas entre partes independientes. No lo publica ningún organismo: es una estimación.

En la práctica, el valor de mercado:

Se acerca al precio de una compraventa normal, sin prisas ni relaciones especiales entre las partes.
Cambia con el tiempo y con la zona, a veces en pocos meses.
Se estima comparando con operaciones parecidas cercanas (testigos), que es justo lo que hace un tasador.

Ojo: el precio que figura en tu escritura no tiene por qué coincidir con el valor de mercado. Puede ser más alto o más bajo según las circunstancias de la venta.

Valor de tasación: el que firma un profesional

Es el valor que calcula un tasador en un informe, con visita al inmueble, comparables y una metodología. Lo que cambia es la finalidad:

Hipoteca. Antes de firmar, el inmueble debe tasarlo una sociedad de tasación homologada, con las normas de la Orden ECO/805/2003. Según el Banco de España, el banco debe aceptar una tasación que aportes tú si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado (caduca a los seis meses). Desde la Ley 5/2019 el coste de la tasación lo paga el cliente.
Otras finalidades. Herencias, divorcios, partición de bienes, un juicio o una comprobación de valores de Hacienda. Aquí suele bastar un informe o dictamen de un técnico competente, sin homologación hipotecaria.

La tasación hipotecaria suele ser prudente, porque protege al banco. Por eso puede salir distinta del precio que estás pagando.

Qué valor se usa en cada trámite

Pagar el IBI: valor catastral.
Comprar vivienda usada (ITP): el mayor entre el valor de referencia y el precio o valor declarado. Si no hay valor de referencia, el mayor entre lo declarado, el precio y el valor de mercado.
Heredar o recibir una donación: un esquema parecido: el valor de referencia de los inmuebles o lo declarado, si es mayor.
Pedir una hipoteca: valor de tasación de una sociedad homologada.
Discutir un valor con Hacienda o en un juzgado: una tasación o dictamen pericial bien motivado es la prueba habitual.

Esta guía es informativa. Los tipos, reducciones y plazos de los impuestos dependen de cada comunidad autónoma, así que confirma tu caso con su agencia tributaria o con un profesional.

Cómo te ayuda Halko

Halko lee la referencia catastral y te muestra parcela, superficie, uso y año sobre el mapa, y te avisa si tu tasación sale por debajo del valor de referencia del Catastro. Además contrasta tu valor con los datos de mercado del Notariado y del Ministerio y te avisa si se separa más de un 15 %. El valor y la firma siguen siendo tuyos: Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas.

Preguntas frecuentes

¿El valor de referencia sube el IBI?

No. El IBI se calcula con el valor catastral. El valor de referencia es otro valor distinto, pensado para el ITP y Sucesiones y Donaciones.

¿Dónde consulto el valor catastral y el de referencia?

Los dos están en la Sede Electrónica del Catastro. El catastral también aparece en el recibo del IBI.

¿Por qué la tasación del banco sale más baja que el precio?

La tasación hipotecaria sigue criterios prudentes de la Orden ECO/805/2003 y protege la garantía del banco, así que puede no coincidir con el precio pactado.

¿El valor de mercado es el precio de la escritura?

No siempre. El valor de mercado es el precio más probable entre partes independientes; el de la escritura es el que pactaron comprador y vendedor.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

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