Valoraciones automáticas (AVM) y tasación

Qué es un AVM

Un AVM (del inglés automated valuation model) es un modelo estadístico que estima el valor de un inmueble sin que nadie lo visite. Trabaja con datos: ubicación, superficie, tipología, antigüedad y precios de operaciones u ofertas de la zona.

Según cómo estén construidos, pueden:

Buscar comparables automáticamente y ajustar sus precios.
Usar modelos de regresión que relacionan el precio con las características del inmueble.
Aplicar índices de precios a un valor anterior para ponerlo al día.

Un buen AVM no da solo una cifra: también da una medida de confianza que indica lo fiable que es esa estimación. Cuando hay muchos datos y los inmuebles se parecen entre sí, la confianza suele ser mayor. Cuando el inmueble es singular o la zona tiene pocas operaciones, baja.

Para qué se usan

Los AVM se usan sobre todo cuando hay que valorar muchos inmuebles a la vez o de forma periódica:

Seguimiento del valor de las garantías de una cartera de préstamos.
Actualización periódica de valores ya tasados.
Estimaciones previas antes de pedir una tasación.
Análisis de carteras para compras, ventas o titulizaciones.

En todos esos casos el AVM aporta rapidez y bajo coste. Lo que no aporta es el conocimiento directo del inmueble concreto.

Qué dice la normativa española

Circular 4/2017 del Banco de España. Es la circular contable de las entidades de crédito. Su anejo 9 («Análisis y cobertura del riesgo de crédito») regula, entre otras cosas, cómo valoran los bancos las garantías inmobiliarias. Distingue entre la tasación individual completa, hecha por sociedades o servicios de tasación homologados con la metodología de la Orden ECO/805/2003 para la finalidad hipotecaria, y los métodos automatizados de valoración. En el texto publicado en el BOE en 2017:

En la concesión del préstamo, la entidad debe contar con tasaciones individuales completas.
Los métodos automatizados deben estar desarrollados por sociedades o servicios de tasación homologados e independientes, aplicarse a inmuebles de características susceptibles de producción repetida y seguir prácticas de valoración generalmente aceptadas.
Sus resultados deben contrastarse con una muestra de tasaciones completas.
Se admiten en determinados casos para actualizar el valor de las garantías, y los requisitos se endurecen a medida que empeora la clasificación del riesgo de la operación.

Los umbrales y frecuencias concretos dependen del tipo de inmueble, del importe y de la situación de la operación, y la circular se ha modificado varias veces. Para un caso real, consulta el texto consolidado vigente. El Banco de España publicó además, en 2019, una guía supervisora sobre el uso de AVM por las sociedades de tasación.

Orden ECO/805/2003. Desde el 12 de agosto de 2025, tras la Orden ECM/599/2025, el nuevo artículo 15 bis regula las valoraciones mediante modelos automatizados que obtengan las sociedades de tasación para las finalidades del artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, la norma de los bonos garantizados. Exige, entre otras cosas:

Que los inmuebles tengan cierto grado de homogeneidad, con características susceptibles de producción repetida, y estén en un mercado con transacciones activas.
Que la sociedad de tasación compruebe la suficiencia y calidad de los datos del inmueble antes de aceptar el encargo.
Que el modelo estime tanto el valor de mercado como el valor hipotecario, con una metodología sólida, estable y contrastada.
Que la documentación del modelo (calibración, ajuste y pruebas de precisión) esté actualizada y a disposición del Banco de España, que desarrollará los requisitos mediante circular.

Qué dicen las directrices de la EBA

La Autoridad Bancaria Europea publicó en 2020 sus Directrices sobre concesión y seguimiento de préstamos (EBA/GL/2020/06). El Banco de España las adoptó como propias en julio de 2020 y se aplican desde el 30 de junio de 2021; su sección 7, sobre valoración de garantías, se aplica a las valoraciones y actualizaciones hechas después de esa fecha. En resumen:

En la concesión, el valor de la garantía inmobiliaria debe establecerlo un tasador interno o externo con una visita completa, con inspección interior y exterior (apartado 209).
Excepción: para inmuebles residenciales en mercados inmobiliarios maduros y bien desarrollados, se admite una valoración de gabinete hecha por un tasador interno o externo y apoyada en modelos estadísticos avanzados (apartado 210).
En el seguimiento, cuando hay que revisar el valor, la revaluación la hace un tasador, que puede apoyarse en modelos estadísticos avanzados que cumplan la sección 7.4, pero estos no deben ser el único medio (apartado 225).

La EBA también ha aclarado, en una respuesta pública (Q&A 2021_6325), que una valoración hecha solo con fotografías no cumple el requisito de visita completa, y que el tasador sigue siendo responsable de la valoración.

Límites frente a una tasación con visita

Un AVM trabaja con lo que dicen los datos. Una tasación con visita comprueba lo que hay. Estas son las diferencias principales:

Aspecto	AVM	Tasación con visita
Estado interior y reformas	No lo ve	Lo comprueba
Superficie real	Usa la de las bases de datos	La mide o la verifica
Discrepancias Catastro-Registro-realidad	No las detecta	Puede detectarlas
Ocupación, cargas, urbanismo	Solo si están en los datos	Se revisan con la documentación
Inmuebles singulares o con pocos datos	Poca fiabilidad	Análisis a medida
Responsabilidad	Del modelo y de quien lo usa	Del tasador que firma

Por eso, para un juzgado, una herencia discutida o una compraventa importante, un AVM no sustituye a un informe firmado por un técnico que ha visto el inmueble.

Cómo usarlos bien si eres tasador

Los AVM pueden ser una buena herramienta de apoyo:

Como contraste: si tu valor se separa mucho del que da un modelo, revisa por qué.
Para detectar testigos raros que conviene descartar o explicar.
Para preparar la visita con una idea previa del mercado.

Pero el valor del informe tiene que salir de tu análisis: testigos identificados, homogeneización justificada y comprobaciones hechas. No firmes como tasación el resultado de un modelo que no puedes explicar.

Cómo te ayuda Halko

Halko no emite tasaciones automáticas: el valor y la firma son del tasador. Lo que hace es ayudarte a contrastar: te avisa si tu valor se separa más de un 15 % de los datos de mercado del Notariado y del Ministerio, y si la tasación sale por debajo del valor de referencia del Catastro. Y con la visita con el móvil documentas lo que un modelo no ve, con fotos selladas con GPS, fecha y hora.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una valoración automática de una vivienda?

Es una estimación del valor hecha por un modelo estadístico a partir de datos de mercado y del inmueble, sin visita. Es rápida, pero no comprueba el estado real de la vivienda.

¿Un banco puede dar una hipoteca con una valoración automática?

En la concesión, la Circular 4/2017 pide tasaciones individuales completas y las directrices de la EBA, una valoración con visita completa, con una excepción limitada para vivienda en mercados maduros que hace igualmente un tasador. Los AVM se usan sobre todo para actualizar valores.

¿Para qué usan los bancos los AVM?

Sobre todo para actualizar y seguir el valor de las garantías de sus carteras, en los casos y con los controles que fija el anejo 9 de la Circular 4/2017 del Banco de España.

¿Sirve un AVM para un juicio o una herencia?

Puede servir como orientación, pero no sustituye a un informe o dictamen firmado por un técnico que ha visitado el inmueble y justifica el valor.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

Otras guías

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