Visita de inspección del tasador: qué revisar en el inmueble

Qué dice la Orden ECO/805 sobre la visita

La orden no tiene un artículo llamado «visita», pero la exige a través de las comprobaciones mínimas del artículo 7.2:

• Identificación física del inmueble, con su localización e inspección ocular por un técnico competente. En ella se comprueba que la superficie y las demás características coinciden con la descripción usada en la tasación, si hay servidumbres visibles y el estado aparente de construcción o conservación (art. 7.2.a).
• El estado de ocupación y el uso o explotación (art. 7.2.b).
• En viviendas, el régimen de protección pública (art. 7.2.c). Y, en general, el régimen de protección del patrimonio arquitectónico (art. 7.2.d) y la adecuación al planeamiento urbanístico (art. 7.2.e). Estos tres se comprueban sobre todo con documentación.

Hay además dos reglas de plazo y firma:

• La orden fija un plazo máximo entre la última inspección ocular y la emisión del informe, más amplio para terrenos y casos excepcionales justificados. Consulta el artículo 62 en el texto consolidado.
• Desde la reforma de 2025, las firmas del informe son electrónicas y, si la visita la hizo un profesional distinto del firmante, el informe debe recoger sus datos profesionales y personales (art. 64.c).

¿Hace falta entrar en el inmueble?

El texto de la orden habla de «inspección ocular», no usa la expresión «visita interior». Pero sin entrar es difícil comprobar la superficie y el estado, que es lo que pide el artículo 7.2.a. El Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario, explica que el tasador debe visitar el inmueble, medir todas las habitaciones y hacer fotografías.

Si no se pueden hacer las comprobaciones del artículo 7.2, la orden lo trata como un condicionante (art. 10.1.a). El estándar de condicionantes y advertencias de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), obligatorio para sus asociadas, va más allá: si no hay visita interior en una tasación para garantía hipotecaria, la sociedad rehúsa la tasación; en otras finalidades de la orden, lo trata como condicionante.

Fuera de la ECO (una valoración para una herencia o una compraventa, por ejemplo), no hay esa regla. Aun así, si no entras, dilo en el informe y explica en qué te basas.

Antes de ir: prepara la visita

1. Nota simple o certificación registral: titulares, cargas y descripción de la finca. La orden pide documentación registral expedida en los tres meses anteriores a la valoración (art. 8.1), aunque para la finalidad hipotecaria admite la nota simple.
2. Consulta descriptiva y gráfica del Catastro: superficie, uso, año de construcción y plano de la parcela. También con un máximo de tres meses (art. 8.1).
3. Planos o croquis si los hay, y la licencia o cédula si es obra nueva.
4. Contacto con quien abre: confirma que tendrás acceso a todas las estancias, trasteros y plazas de garaje incluidas.

Llevar estos datos te permite detectar en el sitio si algo no cuadra.

En la visita: lista de comprobación

• Identificación: dirección, portal, planta y puerta coinciden con Registro y Catastro. Anota cualquier diferencia de numeración o de linderos.
• Superficies: mide las estancias y compara con lo que dicen Registro, Catastro y planos. Fíjate en cerramientos de terrazas, buhardillas o anexos que no figuran.
• Distribución: número de dormitorios, baños, orientación, luz y vistas.
• Estado de conservación: acabados, carpinterías, cubierta y fachada si son visibles, zonas comunes.
• Instalaciones: calefacción, agua caliente, electricidad, ascensor, climatización. Anota si parecen originales o renovadas. No es una inspección técnica: describe lo que ves.
• Patologías visibles: humedades, fisuras, grietas, desprendimientos, manchas en techos. Describe y fotografía; si algo apunta a un problema estructural, dilo y recomienda un estudio específico.
• Servidumbres visibles: pasos, luces y vistas, conducciones que cruzan la finca (art. 7.2.a).
• Ocupación: si está vacío, lo usa el propietario o hay inquilinos u otros ocupantes. Si está cedido, pide el contrato: sin él, la orden lo considera condicionante (art. 10.1.b).
• Entorno: servicios, transporte, ruidos, estado de la calle. Todo eso influye en el valor y conviene recogerlo en el informe.

Fotos y notas: cómo documentar

Lo que no está documentado, no se puede defender. Algunas pautas:

• Haz fotos de fachada, portal, cada estancia, instalaciones y cada patología que menciones.
• Que las fotos muestren la fecha y, si puedes, la ubicación. Te sirven para acreditar cuándo y dónde estuviste.
• Anota en el momento las medidas y lo que te cuenten (reformas, problemas, ocupantes). No confíes en la memoria.
• Si no pudiste acceder a alguna parte (trastero, cubierta, garaje), apúntalo. Eso tiene que reflejarse en el informe.
• Revisa las fotos antes de salir: si falta una estancia o una patología, es mucho más fácil repetirla en ese momento que volver otro día.
• El informe ECO lleva documentación gráfica anexa, y las fotografías ayudan a respaldar lo que describes. El Banco de España recuerda que en la visita el tasador hace fotografías.

Cómo te ayuda Halko

Con la visita desde el móvil sigues un checklist, dictas notas y haces fotos selladas con GPS, fecha y hora, incluso sin cobertura. Antes de ir, Catastro y mapa te muestran parcela, superficie, uso y año, y te marcan discrepancias. Si tienes plano, la medición sobre plano te da las superficies útiles por estancia para compararlas con lo que mides en el sitio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• La tasación no solo es un mero trámite (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
• Estándar de criterios para la emisión de condicionantes y advertencias (AEV, mod. julio 2025)
• Sede Electrónica del Catastro

Otras guías