Tasación para subasta y ejecución hipotecaria: qué valor cuenta

Tres caminos para llegar a la subasta

Un inmueble puede acabar subastado por vías distintas, y en cada una el valor de partida se fija de forma diferente:

La diferencia es importante: en las dos primeras vías el valor ya está fijado antes de que haya impago. En la tercera se tasa el bien en ese momento.

El valor de tasación a efectos de subasta en la escritura

Para usar la ejecución directa, la escritura de hipoteca debe recoger el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. El art. 682.2.1.º LEC dice que ese valor no puede ser inferior, en ningún caso, al 75 % del valor de la tasación hecha conforme a la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario. Esa tasación la hacen sociedades o servicios de tasación homologados, con las normas de la Orden ECO/805/2003.

Para la venta extrajudicial, el art. 129.2.a) LH, en la redacción de la Ley 5/2019, es más exigente: el valor para subasta no puede ser inferior al valor de tasación (es decir, el 100 %). Además, no puede ser distinto del fijado para la ejecución judicial directa, si se pactaron las dos.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE de 22 de enero de 2021), entendió que el art. 129 LH ha modificado el criterio del art. 682 LEC. Por eso confirmó la negativa a inscribir una hipoteca con un tipo de subasta del 75 %, aunque solo se hubiera pactado la ejecución judicial directa. Es el criterio del centro directivo que resuelve los recursos contra la calificación de los registradores, y lo ha reiterado en resoluciones posteriores. El texto del art. 682 LEC, que la Ley 5/2019 no tocó, sigue diciendo 75 %.

En hipotecas ya inscritas, la Dirección General insiste en que la ejecución parta del tipo que consta en el Registro, no de otra cifra que se proponga después.

Consecuencia práctica: en la ejecución directa no se hace un nuevo avalúo. Sirve de tipo el valor pactado, aunque la tasación tenga años. Si la subasta queda sin postores, el art. 671 LEC fija porcentajes mínimos sobre ese valor de subasta para que el acreedor pida la adjudicación, con reglas propias para la vivienda habitual.

El avalúo en la ejecución ordinaria (arts. 637 a 639 LEC)

Cuando se embarga un inmueble por una deuda sin hipoteca, o el acreedor no usa la vía hipotecaria, el bien se tasa dentro de la ejecución:

1. Cuándo hay avalúo. Se valoran los bienes embargados que no sean de los previstos en los arts. 634 y 635 (dinero, valores cotizados y similares). No hace falta si ejecutante y ejecutado se han puesto de acuerdo en el valor (art. 637).
2. Quién tasa. El Letrado de la Administración de Justicia designa un perito de entre los que prestan servicio en la Administración de Justicia. Si no lo hay, puede encargarlo a organismos técnicos de las Administraciones o a un profesional de las listas que facilitan entidades públicas y colegios profesionales (art. 638.1).
3. Recusación y provisión de fondos. El ejecutante y el ejecutado que haya comparecido pueden recusar al perito. Este puede pedir provisión de fondos en los tres días siguientes a su nombramiento (art. 638.2 y 3).
4. Plazos del perito. Acepta al día siguiente de la notificación, salvo causa de abstención, y entrega la valoración en ocho días desde la aceptación. El plazo solo se amplía por causa justificada, mediante decreto (art. 639.1 y 2).
5. Criterio. Se tasa por el valor de mercado. En inmuebles no se tienen en cuenta las cargas y gravámenes, de las que se ocupa el art. 666 (art. 639.3).
6. Alegaciones. En cinco días desde la entrega, las partes y los titulares de derechos posteriores (art. 659) pueden presentar alegaciones e informes firmados por perito tasador. El Letrado fija la valoración definitiva por decreto, según la sana crítica (art. 639.4).

Después, el art. 666 LEC calcula el valor de subasta: al valor de tasación se le resta el importe de las cargas y derechos anteriores al gravamen que se ejecuta, según la certificación registral de dominio y cargas. Se descuenta el importe total garantizado que conste, salvo que se haya hecho constar otro actualizado según el art. 657. Si esas cargas igualan o superan el valor del bien, la ejecución sobre él queda en suspenso.

Qué hace el perito en cada fase

• Al firmar la hipoteca: la sociedad o servicio de tasación homologado emite la tasación conforme a la Orden ECO/805/2003. De ella sale el valor que se pacta para la subasta. Es el momento en que la tasación tiene más peso a largo plazo.
• Como perito designado en la ejecución ordinaria: valoras a valor de mercado, sin descontar cargas, y cumples los plazos del art. 639. La resta de cargas la hace después el Letrado con la certificación registral.
• Como perito de parte: el ejecutado, el ejecutante o un acreedor posterior pueden encargarte un informe para presentarlo en el plazo de alegaciones del art. 639.4. Es la vía para discutir una valoración que se considera baja o alta.

En una ejecución es frecuente no poder entrar en el inmueble. Si te pasa, dilo en el informe: indica qué has visto, desde dónde y qué has supuesto sobre el interior. Una valoración con sus límites bien explicados resiste mejor las alegaciones.

Ejemplo ilustrativo y errores frecuentes

Ejemplo inventado, solo para entender el art. 666: si el avalúo de un piso fuera de 200.000 € y constara una hipoteca anterior al embargo que garantiza 120.000 €, el valor para subasta sería de 80.000 €. Si la carga anterior fuera de 220.000 €, la ejecución sobre ese bien quedaría en suspenso. Las cifras no reflejan ningún caso real.

Errores que conviene evitar:

• Restar tú las cargas en el avalúo de la ejecución ordinaria: la ley dice que no se tienen en cuenta.
• Confundir el valor de subasta de la escritura con el valor de mercado actual.
• Dar por hecho el 75 %: desde la Ley 5/2019, la doctrina registral exige el 100 % del valor de tasación para inscribir la hipoteca. En hipotecas antiguas, mira el tipo que consta inscrito.
• Entregar fuera de plazo o sin pedir la ampliación justificada.
• No fechar la valoración ni explicar de dónde salen los testigos.

Cómo te ayuda Halko

Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son siempre tuyos. Para un avalúo en ejecución o un informe de parte, puedes preparar el dictamen pericial judicial con los datos del juzgado y las partes, el juramento del art. 335.2 LEC y la firma con AutoFirma. Leer nota simple con IA te ayuda a localizar titulares y cargas, y con testigos y homogeneización dejas documentado el valor de mercado.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado) - BOE
• Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria (texto consolidado) - BOE
• Resolución DGSJFP de 23 de diciembre de 2020 (BOE de 22 de enero de 2021)
• Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles - BOE

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