Tasación para donaciones de inmuebles: qué valor declarar

Qué impuestos entran en juego al donar un inmueble

La donación de un inmueble se formaliza en escritura pública, con los bienes donados identificados uno a uno. La aceptación del donatario puede ir en la misma escritura o en otra separada, pero debe hacerse en vida del donante (art. 633 del Código Civil). A partir de ahí aparecen varios impuestos, cada uno con su lógica:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): grava la adquisición gratuita «inter vivos» (art. 3.1.b de la Ley 29/1987). Lo paga el donatario, es decir, quien recibe (art. 5.b).
• IRPF del donante: para quien dona, la donación es una transmisión y puede generar una ganancia patrimonial si el inmueble vale más que cuando lo adquirió. Las pérdidas en transmisiones lucrativas no se computan (art. 33.5.c de la Ley 35/2006).
• Plusvalía municipal (IIVTNU): en las transmisiones a título lucrativo la paga quien adquiere. Tiene su propia guía sobre el método objetivo y el real.

En los tres casos el valor del inmueble en la fecha de la donación es la pieza central. Por eso conviene fijarlo con criterio antes de firmar.

Qué valor se declara: el valor de referencia desde 2022

Desde el 1 de enero de 2022, tras la reforma de la Ley 11/2021, el artículo 9 de la Ley del ISD fija estas reglas para los inmuebles:

• La base es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo.
• Si el valor que declaras es superior, se toma el declarado.
• Si el inmueble no tiene valor de referencia o no puede certificarse, la base es el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.

Para el resto de bienes la regla general es el valor de mercado. Cuando la base es el valor de referencia (o un valor declarado superior), la Administración no hace comprobación de valores sobre ese inmueble (art. 18.1).

El valor de referencia solo se discute al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación, y la Administración resuelve con informe de la Dirección General del Catastro (art. 9.4 y 9.5). Cómo se calcula y cómo se consulta está explicado en la guía específica sobre el valor de referencia.

Para qué sirve una tasación en una donación

Que exista el valor de referencia no hace inútil la tasación. Estos son los usos más habituales:

1. Inmuebles sin valor de referencia: no todos los inmuebles tienen valor de referencia determinado o certificable; compruébalo en la Sede Electrónica del Catastro. Ahí manda el mayor entre declarado y mercado, y una tasación justifica el valor de mercado que declaras.
2. Valor de referencia por encima del mercado: si el inmueble tiene defectos, cargas de hecho o un estado que el Catastro no recoge, la tasación es la prueba principal para pedir la rectificación o recurrir.
3. IRPF del donante: el valor de transmisión es el que resulte de las normas del ISD, pero sin exceder el valor de mercado (art. 36 de la Ley 35/2006). Acreditar ese valor de mercado puede cambiar la ganancia que se declara.
4. Futuras herencias: lo donado puede tener que traerse a colación o computarse para las legítimas. El Código Civil manda colacionar el valor de lo donado al tiempo en que se evalúen los bienes hereditarios (art. 1045), así que puede hacer falta una valoración retrospectiva años después.
5. Valor de adquisición del donatario: el valor por el que adquiere quien recibe influirá en su IRPF cuando venda en el futuro.

La normativa autonómica: por qué no hay una cifra única

El ISD es un impuesto del Estado cedido a las comunidades autónomas. Las comunidades de régimen común pueden regular, entre otras cosas, las reducciones, la tarifa, los coeficientes por patrimonio preexistente y las deducciones y bonificaciones (art. 48.1 de la Ley 22/2009), además de aspectos de gestión (art. 48.2). El País Vasco y Navarra tienen su propio régimen foral.

En la práctica esto significa que la misma donación puede tributar de forma muy distinta según la comunidad. Varía, por ejemplo:

• Si hay bonificación para donaciones entre padres e hijos o entre cónyuges, y de qué porcentaje.
• Los requisitos para aplicarla: parentesco, residencia, que se formalice en documento público, destino del inmueble, mantenimiento durante un plazo.
• Las reducciones por donar la vivienda habitual o dinero para comprarla.

En donaciones de inmuebles a residentes en España, la norma de cesión vincula el rendimiento a la comunidad donde radica el inmueble (art. 32.2.b de la Ley 22/2009). Antes de dar un dato, comprueba siempre la ley autonómica vigente en el año de la donación: estas reglas cambian a menudo.

Qué debe tener una tasación útil para una donación

No es una tasación hipotecaria y no tiene que seguir el formato de la Orden ECO/805/2003, aunque sus métodos son una buena referencia. Lo que sí conviene que incluya:

• Fecha de valoración igual a la fecha de la donación (devengo del impuesto).
• Identificación completa: referencia catastral, datos registrales y superficies comprobadas.
• Finalidad declarada: fiscal, para el ISD o el IRPF, o para colación.
• Método razonado, normalmente comparación con testigos reales y homogeneización explicada.
• Estado real del inmueble con fotos fechadas: reformas pendientes, ocupación, servidumbres.
• Si se compara con el valor de referencia, explicar por qué el mercado difiere.

Recuerda que una tasación privada no vincula a la Administración: es un medio de prueba. Su fuerza depende de lo bien justificada que esté.

Cómo te ayuda Halko

Con el Catastro y mapa compruebas parcela, superficie, uso y año a partir de la referencia catastral, y Halko te avisa si tu tasación sale por debajo del valor de referencia. Los testigos y la homogeneización te ayudan a justificar el valor de mercado, y el valor a fecha pasada con el IPV del INE sirve para valoraciones retrospectivas. La calculadora de impuestos da una primera orientación, pero el valor y la firma son siempre del tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE, texto consolidado)
• Ley 35/2006, del IRPF (BOE, texto consolidado)
• Código Civil (BOE, texto consolidado)
• Ley 22/2009, financiación de las comunidades autónomas: arts. 32 y 48 (Cortes de Castilla y León, dosier ISD)
• Real Decreto-ley 26/2021, plusvalía municipal (Ministerio de Hacienda)

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