HalkoQué es un condominio o proindiviso
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa pertenece «pro indiviso» a varias personas (art. 392 del Código Civil). Cada una tiene una cuota, y beneficios y cargas se reparten en proporción a ella. Si no consta otra cosa, las cuotas se presumen iguales (art. 393).
Los orígenes más frecuentes son:
- Una compra conjunta, por ejemplo de una pareja no casada o de socios.
- Una herencia en la que, tras la partición, varios herederos quedan como copropietarios de un mismo bien.
- La liquidación de un régimen económico matrimonial que deja el bien en copropiedad. El divorcio tiene su propia guía.
Lo que dice el Código Civil sobre la división
La regla de partida es clara: nadie está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (art. 400). Se puede pactar mantener la indivisión, pero por un tiempo determinado de no más de diez años, prorrogable por nueva convención.
- Art. 401: no cabe exigir la división si la cosa resulta inservible para su uso. En un edificio, puede dividirse adjudicando pisos o locales independientes.
- Art. 402: la división la pueden hacer los propios interesados o árbitros o amigables componedores nombrados por ellos.
- Art. 404: si la cosa es esencialmente indivisible y los dueños no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
- Art. 405: la división no perjudica a terceros. Una hipoteca o una servidumbre anteriores siguen ahí.
- Art. 406: se aplican las reglas de la división de la herencia.
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede ejercer en el juzgado la acción de división de la cosa común. Un piso o una plaza de garaje suelen tratarse como indivisibles, y entonces la salida es la adjudicación a uno o la venta.
Adjudicación a uno y compensación: dónde entra la tasación
La fórmula más habitual es que un copropietario se quede el inmueble y pague a los demás en dinero el valor de sus cuotas. Esa compensación depende directamente del valor que se acuerde.
Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: dos hermanos al 50 % sobre un piso que tasan en 200.000 €. Si uno se lo adjudica, compensa al otro con 100.000 €. Una diferencia de un 10 % en la tasación mueve la compensación en 10.000 €.
Por eso conviene que la tasación:
- Dé el valor de mercado del inmueble completo a una fecha concreta, la de la adjudicación.
- Diga si el valor es libre de cargas o con ellas. La hipoteca pendiente, quién la asume y si el banco acepta el cambio de deudor son cuestiones aparte que deben quedar claras en el acuerdo.
- Recoja el estado real: ocupación, arrendamientos, obras necesarias, situación urbanística.
- Valore, si se pide, si el inmueble es divisible en lotes o no. Esto importa en el Código Civil y también en la fiscalidad.
Cuando las partes no se ponen de acuerdo, cada una puede aportar su propia tasación, y en el juicio el valor se discute con dictámenes periciales.
Fiscalidad general de la extinción de condominio
La tributación depende de cómo se reparte y de si hay exceso de adjudicación. En líneas generales:
| Impuesto | Regla general |
|---|---|
| IRPF | No hay alteración patrimonial en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades (art. 33.2 de la Ley 35/2006), siempre que cada uno reciba lo que corresponde a su cuota. A cambio, no se actualizan los valores: se mantienen el valor y la fecha de adquisición originales. Según la DGT, si uno recibe más que su cuota y compensa, los que cobran la compensación pueden tener una ganancia o pérdida patrimonial. |
| ITP y AJD | Si cada uno recibe lo que corresponde a su cuota, no hay transmisión y la escritura puede tributar por la cuota variable de AJD. Los excesos de adjudicación se tratan como transmisión (art. 7.2.B del texto refundido), salvo excepciones como la del art. 1062 del Código Civil. |
Según la doctrina de la Dirección General de Tributos (por ejemplo, consulta vinculante V0470-18), la excepción del art. 1062 exige que el bien sea indivisible o desmerezca mucho al dividirse, que se adjudique a uno de los comuneros (extinción total) y que haya compensación en metálico. Si el exceso no se compensa, puede ser una donación.
Los tipos de AJD los fija cada comunidad autónoma, y la base de la operación ha sido objeto de criterios administrativos y judiciales distintos. No es una guía para calcular la cuota: consulta la normativa de tu comunidad y, si hay pregunta concreta, a un asesor fiscal.
Tasación judicial o extrajudicial
En la vía amistosa, lo práctico es encargar una tasación aceptada por todos, o dos y promediar si así lo pactan. Debe quedar reflejado en la escritura el valor asignado y la compensación.
En la vía judicial, la tasación se presenta como dictamen pericial con la demanda o la contestación, con las exigencias de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluido el juramento o promesa de actuar con objetividad (art. 335.2).
En ambos casos conviene que el informe identifique bien la finca (referencia catastral y registral), explique el método y use testigos comprobables.
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Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a vender mi parte de una casa heredada?
Nadie está obligado a seguir en la comunidad: cualquier copropietario puede pedir la división (art. 400 CC). Si la vivienda es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio.
¿Cómo se calcula la compensación en una extinción de condominio?
Se parte del valor de mercado del inmueble y se paga a los demás el valor de su cuota. Por eso la tasación es la base del acuerdo.
¿La extinción de condominio paga IRPF?
Con carácter general no hay alteración patrimonial si cada uno recibe lo que corresponde a su cuota, pero tampoco se actualiza el valor de adquisición. Si hay exceso compensado en dinero, quien cobra la compensación puede tener una ganancia patrimonial.
¿Qué impuesto se paga en la escritura de extinción de condominio?
Normalmente AJD, con el tipo que fije cada comunidad autónoma, si no hay exceso de adjudicación o se aplica la excepción del art. 1062 CC. Si hay exceso sin esa excepción, puede tributar como transmisión.
Fuentes
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 35/2006, del IRPF (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD (BOE, consolidado)
- Consulta vinculante DGT V0470-18 (texto publicado por El Notario del Siglo XXI)
- Consulta vinculante DGT V1966-15, IRPF y disolución de comunidad (El Notario del Siglo XXI)