Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de compra

Por qué la tasación puede quedar por debajo del precio

El precio es lo que acuerdan comprador y vendedor. La tasación es una valoración técnica que hace una sociedad de tasación homologada siguiendo la Orden ECO/805/2003. Son dos cosas distintas y no tienen por qué coincidir.

Algunos motivos frecuentes:

• Los comparables. El tasador se apoya sobre todo en ventas y ofertas de viviendas parecidas de la zona. Si los testigos dicen menos que tu precio, el valor saldrá más bajo.
• La prudencia. La Orden ECO/805/2003 recoge el principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elige el que da un menor valor de tasación.
• La superficie y el estado. Si la superficie comprobada es menor que la anunciada, o la vivienda necesita reformas, el valor baja.
• La documentación. Obras sin licencia, diferencias con el Registro o el Catastro pueden llevar a condicionantes o a no computar parte de la vivienda.
• Un mercado muy tenso. Si los precios suben deprisa, el precio pactado puede ir por delante de lo que reflejan los comparables.

Cómo afecta a lo que te presta el banco

El Banco de España explica en su Portal del Cliente Bancario que la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación y que suele llegar hasta un máximo del 80 % de ese valor. Ese porcentaje es la relación préstamo-valor (en inglés, LTV).

¿Y si el precio es distinto de la tasación? Muchas entidades calculan el porcentaje sobre el menor de los dos valores: precio de compra o tasación. Es una política de riesgo de cada banco, no una regla legal general que obligue a todos por igual. Por eso dos bancos pueden ofrecerte importes distintos con la misma tasación. Pregunta a tu entidad cómo lo calcula y revisa la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que te entregue.

Un ejemplo ilustrativo, con cifras redondas inventadas:

Con una tasación más baja, el hueco que tienes que cubrir con ahorro crece. Además, la Ley 5/2019 dice que la evaluación de tu solvencia no debe basarse sobre todo en que la garantía valga más que el préstamo. El banco mira también tus ingresos y tu capacidad de pago.

Qué opciones tienes

1. Aportar más ahorro. Es la salida más directa si puedes cubrir la diferencia.
2. Renegociar el precio. Puedes enseñar la tasación al vendedor. No le obliga a nada, pero es un argumento objetivo para bajar el precio.
3. Hablar con otras entidades. Cada banco tiene su propia política de financiación. Según el Banco de España, las entidades deben aceptar la tasación que aportes si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado.
4. Ofrecer garantías adicionales. Algunas entidades valoran un avalista o una segunda garantía. Depende de cada banco y tiene riesgos para quien avala: infórmate bien antes.
5. Replantear la compra. Si la diferencia es grande, puede ser una señal de que el precio está por encima del mercado de la zona.

Pedir otra tasación

Puedes encargar otra tasación a una sociedad homologada distinta. El Banco de España indica que la entidad debe aceptar la tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado. El banco puede hacer las comprobaciones que considere, pero no puede cobrarte por ellas.

Ten en cuenta:

• La pagas tú. La Ley 5/2019 establece que los gastos de tasación corresponden al prestatario.
• No hay garantía de que salga más alta. El tasador debe ser independiente y aplicar las mismas normas. Si la vivienda vale lo que dijo la primera, la segunda dirá algo parecido.
• Caduca a los seis meses desde su emisión, según recuerda el Banco de España.
• Si te deniegan el préstamo, la entidad debe entregarte el informe original para que lo uses con otra mientras siga vigente.

Antes de pagar otra, lee bien el primer informe. Mira la superficie comprobada, el estado de conservación, los testigos y los condicionantes. Si ves un error de datos (metros, planta, anejos), pregunta a la sociedad de tasación y pide que te lo aclare.

Cómo evitar el susto antes de firmar las arras

• Infórmate del valor antes de comprometerte. Compara con ventas recientes de la zona y con el valor de referencia del Catastro, que puede ser una pista más (tenemos una guía sobre él).
• Pide un estudio de viabilidad al banco antes de encargar la tasación. El Banco de España lo considera buena práctica para evitarte gastos inútiles.
• Protege el contrato de arras. Valora con un profesional incluir una cláusula que condicione la compra a obtener la financiación. Sin ella, podrías perder la señal si no consigues la hipoteca.
• Calcula con margen. Además del ahorro para la entrada, necesitarás pagar impuestos y gastos de compra.

Esta guía es informativa. Para tu caso concreto, consulta con tu entidad o con un profesional.

Cómo te ayuda Halko

Halko ayuda al tasador a justificar el valor: reúne testigos cercanos y los homogeneiza con coeficientes claros, y contrasta el resultado con datos del Notariado y del Ministerio, con un aviso si se separa más de un 15 %. También avisa si la tasación queda por debajo del valor de referencia del Catastro. Así el informe explica con transparencia por qué el valor es el que es. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son del tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Banco de España. La tasación no solo es un mero trámite (Portal del Cliente Bancario)
• Banco de España. Criterios de buenas prácticas: tasación para la concesión de préstamos hipotecarios
• BOE. Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 11, 13 y 14)
• BOE. Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado) (art. 3, principios)
• BOE. Real Decreto-ley 24/2021 (Libro primero: integra el régimen del mercado hipotecario de la antigua Ley 2/1981)

Otras guías