Tasación de vivienda vacacional o turística

Segunda residencia y vivienda de uso turístico no son lo mismo

Segunda residencia. Es una vivienda que usas tú en vacaciones o fines de semana. Urbanísticamente es una vivienda más. Puedes alquilarla por temporada como cualquier vivienda.
Vivienda de uso turístico. Es la que se cede temporalmente entera, amueblada y equipada para uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y con ánimo de lucro. La Ley de Arrendamientos Urbanos la deja fuera de su ámbito (art. 5.e) cuando está sometida a la normativa turística, que es autonómica.

Para el tasador la diferencia es clave. En el primer caso valora una vivienda. En el segundo, además, tiene que comprobar si la actividad turística es legal y si podrá seguir en el futuro.

Licencia, registro y normas que varían por zona

No hay una regla única para toda España. Lo que te pidan depende de:

La comunidad autónoma. Cada una regula las viviendas de uso turístico y lleva su propio registro o exige una declaración responsable. Requisitos, plazos y número de registro cambian de una a otra.
El ayuntamiento. El planeamiento urbanístico puede limitar o prohibir el uso turístico en ciertas zonas o edificios. Consulta siempre la normativa municipal.
La comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, tras la Ley Orgánica 1/2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad para iniciar esta actividad (art. 7.3). El acuerdo que la apruebe, limite, condicione o prohíba necesita el voto de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas (art. 17.12). Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Y la disposición adicional segunda de la misma ley permite que quien ya ejercía la actividad antes de la reforma, conforme a la normativa turística, siga haciéndolo con las condiciones y plazos de esa normativa.

¿Y el registro único estatal? El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos, con un número estatal para anunciarse en plataformas; sus efectos se desplegaron el 1 de julio de 2025. Pero el Tribunal Supremo anuló en 2026 la parte del registro único, en sentencias de 19 y 21 de mayo y de 1 de junio de 2026, publicadas en el BOE. Según el Consejo General del Poder Judicial, el Tribunal entendió que el Estado carece de competencia para crear ese registro, que se superponía a los autonómicos. Siguen en pie la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la obligación de las plataformas de transmitir datos. Quedan, por tanto, los registros y requisitos de cada comunidad autónoma. Comprueba con la tuya qué número debes mostrar en los anuncios.

Cómo afecta todo esto al valor

Una vivienda de uso turístico legal puede resultar atractiva para un inversor. Pero el tasador no debe dar por hecho que la actividad suma valor. Estos son los factores que mira:

Legalidad comprobada. Inscripción en el registro autonómico, compatibilidad urbanística y, si procede, aprobación de la comunidad. Sin esto, la renta turística no se puede tener en cuenta como si fuera segura.
Estabilidad de las normas. Moratorias, limitaciones por zonas o acuerdos de la comunidad pueden cambiar las reglas. Un riesgo así se refleja en el valor.
Estacionalidad. En zonas de costa o montaña, la ocupación cambia mucho entre temporada alta y baja.
Gastos reales de explotación. Limpieza, lavandería, comisiones de plataformas, suministros, gestión, mantenimiento, seguros e impuestos.
Mobiliario y equipamiento. Forman parte de la explotación, pero no son inmueble. Conviene valorarlos aparte o excluirlos.
Liquidez. Las segundas residencias suelen tener un mercado de compradores distinto, a veces más sensible a la coyuntura.

Cómo se valora: comparación y rentas

Método de comparación. Es la base para valorar viviendas. El tasador busca testigos parecidos en la misma zona: urbanización, distancia a la playa o a las pistas, vistas, piscina, planta, estado. Si en la zona hay viviendas con y sin uso turístico autorizado, conviene no mezclarlas sin homogeneizar.

Método de actualización de rentas. Sirve como contraste cuando hay rentas reales y comprobables. Se parte de los ingresos anuales (no de un mes de agosto), se restan los gastos de explotación y se actualizan los flujos con un tipo adecuado al riesgo. Un ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: si los ingresos brutos anuales comprobados fueran 20.000 € y los gastos 9.000 €, el flujo neto sería 11.000 €; con ese dato y el tipo de actualización elegido se obtiene un valor que se compara con el de mercado.

En la tasación hipotecaria, la Orden ECO/805/2003 pide prudencia: ante varios escenarios igualmente probables, se elige el que da menor valor. El valor hipotecario atiende a los aspectos duraderos a largo plazo del inmueble, a las condiciones normales del mercado y a sus usos alternativos. Por eso una renta turística alta pero incierta se trata con cautela.

Una fuente útil para el contexto es la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas, con mapas por municipio y el porcentaje que suponen sobre el total de viviendas.

Qué documentos conviene tener a mano

Nota simple y escritura.
Justificante de inscripción en el registro turístico autonómico, si lo hay.
Acuerdos de la comunidad de propietarios sobre uso turístico.
Ingresos y gastos de los últimos ejercicios, si quieres que se tengan en cuenta las rentas.
Licencias de obras o reformas recientes.
Certificado de eficiencia energética.

Esta guía es informativa. Las normas turísticas cambian a menudo y dependen de tu comunidad y tu municipio: consulta siempre la normativa vigente.

Cómo te ayuda Halko

Con Halko puedes localizar la parcela en Catastro y ortofoto, buscar testigos cercanos y homogeneizarlos por superficie, estado, planta o ubicación. Para contrastar, tienes el método de actualización de rentas junto a la comparación. Y en la visita con el móvil, las fotos quedan selladas con GPS, fecha y hora, también sin cobertura. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son del tasador.

Preguntas frecuentes

¿Sigue vigente el registro único de alquileres turísticos?

No en su parte de registro. El Tribunal Supremo anuló en 2026 el registro único del Real Decreto 1312/2024; siguen la Ventanilla Única Digital y la transmisión de datos de las plataformas. Cuentan los registros de cada comunidad autónoma.

¿Necesito permiso de los vecinos para alquilar a turistas?

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, con mayoría de tres quintos. Quien ya ejercía la actividad antes conforme a la normativa turística puede seguir con sus condiciones.

¿Una licencia turística sube el valor de la vivienda?

Puede hacerlo para un inversor, pero depende de que sea legal, estable y compatible con las normas de la zona. El tasador lo comprueba antes de tenerlo en cuenta.

¿Cómo se tasa un piso turístico?

Sobre todo por comparación con viviendas parecidas de la zona. Las rentas turísticas sirven de contraste si son reales y comprobables.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

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