Tasación de solares y parcelas urbanas: cómo se valora el suelo

Por qué un solar no se tasa por metro de terreno

Dos parcelas con la misma superficie pueden valer cosas muy distintas. Lo que marca el valor es lo que el planeamiento permite hacer en cada una:

• Uso: residencial, terciario, industrial, dotacional… Cada uso tiene un precio de venta y unos costes diferentes.
• Edificabilidad: los metros cuadrados construibles, normalmente expresados como un coeficiente sobre la superficie de la parcela.
• Tipología y condiciones: alturas, ocupación, retranqueos, plantas bajo rasante, parcela mínima.
• Gestión pendiente: si faltan cesiones, urbanización o un instrumento de desarrollo.

Por eso en suelo urbano se habla de valor de repercusión: lo que vale el suelo por cada metro cuadrado edificable de un uso. El valor del solar sale de multiplicar esa repercusión por la edificabilidad que de verdad se puede materializar.

Qué es exactamente un «solar» lo define la legislación urbanística de cada comunidad autónoma. En la tasación importa, sobre todo, si la parcela tiene los servicios y la urbanización que exige su norma para poder edificar.

Qué datos necesitas antes de valorar

La ECO exige, cuando el terreno se valora por su aprovechamiento urbanístico, disponer de cédula urbanística, certificado municipal u otro documento que permita saber la clase de suelo, su aprovechamiento y las condiciones para su desarrollo (art. 8.2.h).

Lista práctica:

1. Planeamiento vigente: clasificación, calificación, ordenanza de zona, edificabilidad y uso.
2. Situación de la gestión: si está incluida en una unidad de ejecución, si hay reparcelación aprobada y qué cargas de urbanización quedan.
3. Superficie: la comprobada por el tasador; si no es viable, la menor entre la registral y la catastral. Solo excepcionalmente puede usarse la mayor, justificándolo de forma expresa y destacada (art. 5.2).
4. Nota simple o certificación registral y datos catastrales, con cargas y servidumbres.
5. Estado físico: construcciones a demoler, topografía, accesos, servicios a pie de parcela.

El Catastro te da la parcela, su superficie y su forma, pero no la edificabilidad. Esa sale del planeamiento municipal.

Nivel urbanístico y aprovechamiento

La ECO clasifica los terrenos en dos niveles (art. 4):

• Nivel II: terrenos no urbanizables en los que no se permite edificar para usos distintos de su naturaleza agrícola, forestal o ganadera, o ligados a una explotación económica permitida. También los urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento o que, estándolo, no tengan definidas las condiciones para su desarrollo.
• Nivel I: todos los demás. Aquí entran los solares y las parcelas urbanas.

En nivel I, los valores se calculan teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación (art. 51.4). No es lo mismo la edificabilidad total del ámbito que la que le corresponde al dueño.

Un ejemplo de por qué importa: en las actuaciones de urbanización, la Ley de Suelo obliga a entregar a la Administración el suelo correspondiente a un porcentaje de la edificabilidad media ponderada. Con carácter general, ese porcentaje no puede ser inferior al 5 % ni superior al 15 %, y la legislación autonómica puede ajustarlo de forma excepcional hasta un máximo del 20 % (art. 18.1.b del texto refundido). El porcentaje concreto depende de la comunidad y del ámbito.

Comparación primero, residual después

El artículo 51 de la ECO, aplicable a todas sus finalidades, fija el orden:

1. El valor de tasación de los terrenos de nivel I es el valor por comparación, ajustado en su caso.
2. Si no es posible calcularlo, es el valor residual.
3. En los dos casos se descuentan, cuando proceda, los gastos de demolición.

La norma añade un matiz importante: la existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no permite valorarlo de forma distinta a la prevista en esa sección.

Comparación de solares. Exige testigos de suelo de verdad comparables: mismo uso, edificabilidad parecida, zona y situación de gestión similares. Lo más útil es homogeneizar por euros por metro cuadrado edificable, no por metro de parcela. Ten en cuenta que la ECO pide información suficiente sobre al menos seis comparables para usar este método (art. 21), algo que en suelo no siempre se consigue.

Residual. Es el valor del producto terminado menos costes, gastos y beneficio del promotor. El procedimiento estático solo vale para solares (e inmuebles en rehabilitación) en los que la obra pueda empezar en un plazo no superior a un año, y para solares edificados; si no, toca el dinámico (art. 34.3). En el residual se aplica el principio de mayor y mejor uso, salvo que el propietario ya haya decidido un destino compatible con el planeamiento (art. 37.5). Tienes el detalle en nuestra guía del método residual.

Riesgos que hay que reflejar

Un solar acumula riesgos que no tiene una vivienda terminada. La ECO recoge algunos de forma expresa:

• Expropiación. La disposición adicional séptima solo permite tener en cuenta la posibilidad de expropiación, como escenario a efectos de prudencia, en supuestos concretos: expediente expropiatorio iniciado, instrumento aprobado que declare la utilidad pública y habilite la expropiación, incumplimiento declarado de plazos o deberes urbanísticos, o expediente de incumplimiento abierto. En esos casos, el suelo se valora por la cifra menor entre la Ley de Suelo y la ECO, con advertencia.
• Plazos vencidos. Desde la reforma de 2025, si han vencido los plazos de urbanización o edificación y no se ha iniciado el procedimiento de incumplimiento, se incluye una advertencia. Si no se puede comprobar si existe ese procedimiento, el valor queda además condicionado a acreditar que no existe.
• Superficie. Diferencias entre Catastro, Registro y medición. Si existen, explica qué superficie usas y por qué.

Fuera de la ECO: la Ley de Suelo

Si la valoración es para una expropiación, una venta o sustitución forzosa o una responsabilidad patrimonial de la Administración, no se usa la ECO, sino el régimen de valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y su reglamento (Real Decreto 1492/2011).

En suelo urbanizado no edificado, el reglamento toma como referencia el uso y la edificabilidad que la ordenación atribuye a la parcela (art. 20). A esa edificabilidad le aplica el valor de repercusión de cada uso, obtenido por el método residual estático, y descuenta los deberes y cargas pendientes (art. 22). El coeficiente K vale 1,40 con carácter general; puede bajar hasta 1,20 o subir hasta 1,50 en los casos que prevé el propio artículo. Y no se pueden considerar expectativas de plusvalías futuras (art. 22.4).

Para una tasación de mercado privada no hay norma obligatoria. Aun así, seguir la lógica de la ECO te da un informe más fácil de defender.

Cómo te ayuda Halko

Con la referencia catastral, Halko te muestra la parcela sobre ortofoto, su superficie y te deja medir sobre el mapa, con aviso si hay discrepancias. Puedes calcular el valor por comparación con tus testigos homogeneizados y por el método residual. La edificabilidad y el uso los tienes que sacar tú del planeamiento municipal: Halko no los da.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECO/805/2003, texto consolidado en PDF (BOE)
• Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• Orden EHA/564/2008, que añade la disposición adicional séptima a la ECO (BOE)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE)
• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (BOE)
• Catastro: extracto oficial de la Orden ECO/805/2003 (incluye art. 51)

Otras guías