Tasación de plazas de garaje y trasteros

Primero: qué es jurídicamente la plaza o el trastero

La misma plaza física puede estar configurada de formas muy distintas en el Registro. Y eso cambia lo que se puede vender, hipotecar y, por tanto, tasar.

• Finca independiente: la plaza o el trastero es un elemento privativo de la propiedad horizontal, con su número, su cuota y su propia finca registral. Se puede vender por separado.
• Anejo: va unido a una vivienda o local. La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) dice que el derecho sobre cada piso o local comprende los anejos que el título señale expresamente, aunque estén fuera de su espacio (artículo 3), y el título constitutivo debe describir los anejos, «tales como garaje, buhardilla o sótano» (artículo 5). No se tasa ni se transmite como algo aparte.
• Cuota indivisa de un local garaje: el sótano es una sola finca y cada propietario tiene un porcentaje con derecho al uso exclusivo de una plaza concreta. En el Registro, esas cuotas pueden constar con su propia descripción según cómo se haya inscrito el garaje, pero no son elementos privativos independientes de la propiedad horizontal.

Por eso la nota simple es lo primero. Indica si existe finca propia, si es anejo, qué cuota tiene y qué cargas soporta. En vivienda protegida, además, garajes y trasteros pueden estar vinculados y sujetos a su régimen.

Superficie: cuál se usa y por qué cuenta poco

La ECO/805 pide usar la superficie comprobada por el tasador. Si no se puede comprobar, se toma la menor entre la catastral y la registral; en elementos de edificios puede usarse la superficie con partes comunes solo en ciertos casos, cuando haya una dificultad operativa especial para comprobarla y el tasador lo justifique (artículo 5.1).

En garajes, la superficie registral o catastral suele incluir una parte de rampas, calles de circulación y zonas comunes. Por eso dos plazas de igual tamaño útil pueden figurar con superficies muy diferentes.

En la práctica, el mercado de plazas suele razonar por unidad (precio por plaza) más que por metro cuadrado. Lo que sí importa es si la plaza es cómoda: anchura, largo, columnas, maniobra. En trasteros sí se compara más por metro, aunque también pesan el acceso y la altura.

Factores que mueven el valor

En una plaza de garaje:

• Zona y escasez de aparcamiento en la calle: es el factor principal.
• Tamaño y forma: si cabe un coche grande, si hay columnas que dificulten abrir puertas, si es plaza para moto.
• Planta y facilidad de acceso: rampas, giros, puerta automática, ascensor.
• Plaza cerrada (tipo box) o abierta; plazas dobles «en batería» o en fila, donde una bloquea a la otra.
• Preinstalación o posibilidad de punto de recarga eléctrica.
• Estado del garaje: ventilación, iluminación, filtraciones, seguridad.

En un trastero:

• Ubicación dentro del edificio (sótano, cubierta, junto al garaje).
• Superficie útil y altura.
• Humedad, ventilación y luz.
• Acceso cómodo con carga: ascensor, pasillos, escalones.

Comparables y método

El método habitual es la comparación. Para las finalidades de la ECO/805 se exige un mercado representativo y datos de al menos seis transacciones u ofertas comparables (artículo 21), con homogeneización justificada (artículo 22).

Consejos prácticos para elegir testigos:

1. Busca plazas en el mismo edificio o en edificios del entorno inmediato. A pocas calles el precio puede cambiar mucho.
2. Separa plazas independientes de cuotas indivisas: no siempre tienen el mismo mercado.
3. Ajusta por tamaño útil, planta, columnas y si es cerrada o abierta.
4. No mezcles plazas de moto con plazas de coche, ni trasteros con plazas.

La actualización de rentas también sirve como contraste, porque las plazas se alquilan mucho. Si la plaza está alquilada, conviene recoger el contrato y la renta.

Ejemplo ilustrativo, sin datos reales: si los testigos homogeneizados de plazas abiertas en tu zona salen alrededor de una cifra X por plaza y la tuya está en una planta más profunda y con una columna que limita la maniobra, aplicarás coeficientes a la baja sobre X y lo justificarás.

Lo que dice la ECO/805 sobre garajes y trasteros

La Orden no tiene un capítulo propio para plazas de garaje ni para trasteros. Se tasan como elementos de edificios con las reglas generales. Hay algunas menciones útiles:

• Estatutos: para elementos de edificios en propiedad horizontal se piden los estatutos o documento sobre limitaciones de uso, salvo cuando el elemento sea una vivienda o una plaza de garaje (artículo 8.2).
• Espacios con valor propio: los espacios que tengan valores independientes por su uso o características se valoran por separado y se reflejan en la tabla de superficies (artículo 5.1). Es la vía para valorar aparte la plaza y el trastero que acompañan a una vivienda cuando tienen valor diferenciado.
• Aparcamientos explotados como negocio: la Orden incluye «centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte» entre los inmuebles ligados a una actividad económica (artículo 4). Esto apunta a edificios o recintos de aparcamiento que funcionan como explotación, no a la plaza suelta de una comunidad.

Si la plaza o el trastero es anejo de una vivienda, se tasa el conjunto, aunque se pueda desglosar el valor de cada parte en el informe.

Cómo te ayuda Halko

Puedes leer la nota simple con IA para ver si la plaza es finca propia, anejo o cuota, sus cargas y superficies, con aviso si algo no cuadra. Con el buscador catastral ves la referencia y el uso, y en tu base de testigos homogeneizas plazas y trasteros por superficie, planta y ubicación. El valor final lo decide y firma el tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado (BOE)

Otras guías