Ampliaciones sin licencia o sin declarar: prescripción y tasación

Tres planos que no hay que mezclar

Ante una ampliación que no aparece en los documentos, conviene separar tres preguntas distintas:

Estar en uno no significa estar en los otros. El Catastro es un registro administrativo que describe los inmuebles; darse de alta en él no equivale a tener licencia. Y una obra inscrita por antigüedad en el Registro no queda por eso legalizada urbanísticamente.

Prescripción: el plazo depende de la comunidad

Cuando se construye sin licencia (o contra ella), la Administración puede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, que pueden llegar a la demolición. Esa facultad tiene un plazo, y el plazo lo fija cada ley autonómica. No hay una cifra válida para toda España, y varias comunidades lo han cambiado con reformas recientes, así que comprueba siempre la ley vigente en la fecha en que terminó la obra y la actual.

Ideas generales que conviene revisar en cada caso:

• Desde cuándo se cuenta: normalmente desde la total terminación de la obra. Probar esa fecha es la clave.
• Supuestos sin plazo: las leyes autonómicas suelen excluir del plazo ciertas actuaciones, por ejemplo en suelos especialmente protegidos, zonas verdes, espacios libres o dominio público. La lista concreta depende de cada ley.
• Usos: un cambio de uso ilegal mantenido en el tiempo puede tener un tratamiento distinto. Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de septiembre de 2025, publicada en el BOE en enero de 2026 (caso de Barcelona, con la normativa catalana), recuerda que, mientras se desarrolla un uso ilegal, el plazo no empieza a correr, y que un uso contrario al planeamiento no se adquiere por prescripción.
• Prescribir no es legalizar: la obra queda normalmente en situación de fuera de ordenación o asimilada, con limitaciones de obras y usos. Lo explicamos en otra guía.

La parte catastral: declarar o regularizar

Las obras nuevas, ampliaciones, reformas y cambios de uso deben incorporarse al Catastro. Según la información de la Dirección General del Catastro:

• Declaración: la presenta el titular con el modelo 900D, en el plazo de dos meses desde el día siguiente al hecho declarado. Puede quedar exento si su ayuntamiento se ha acogido mediante ordenanza fiscal al régimen de comunicaciones y la obra se hizo con licencia.
• Regularización de oficio: cuando el titular no declaró, el Catastro puede iniciar el procedimiento de regularización catastral, que notifica para alegaciones. Lleva una tasa de 60 euros por inmueble regularizado, que paga quien sea sujeto pasivo del IBI en el ejercicio en que se inicia el procedimiento. Los municipios y periodos afectados se fijan por resolución publicada en el BOE. No se aplica en el País Vasco ni en Navarra, que tienen catastro propio.
• Efectos: en la regularización, la incorporación produce efectos desde el día siguiente al hecho, acto o negocio que la origina, lo que puede tener consecuencias en el IBI.

Recuerda: regularizar en Catastro no legaliza la obra desde el punto de vista urbanístico.

Inscribir la obra nueva por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU)

El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana permite inscribir en el Registro de la Propiedad construcciones respecto de las que ya no procedan medidas de restablecimiento que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción. En síntesis:

1. La escritura de declaración de obra nueva debe acompañarse de certificación del ayuntamiento o de técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y una descripción coincidente con el título.
2. El registrador comprueba que no hay anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no es demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.
3. El registrador da cuenta al ayuntamiento de la inscripción practicada.
4. Si la obra se inscribió sin certificación municipal, el ayuntamiento debe dictar resolución para que conste por nota al margen la situación urbanística concreta de la obra y las limitaciones que impone al propietario.

Ojo: algunas comunidades exigen además requisitos propios. La resolución citada, por ejemplo, confirma que en Cataluña, para acreditar un cambio de uso por antigüedad, hace falta certificado del órgano administrativo competente en disciplina urbanística y que no basta el del técnico que certifica la obra.

Cómo afecta a la tasación

La Orden ECO/805/2003 da varias reglas que se aplican directamente:

• Superficie (artículo 5.1): como regla general se usa la superficie comprobada por el tasador. Pero si supera en más de un 5 % la registral o la catastral, o si el edificio no tiene declaración de obra nueva inscrita, solo puede adoptarse tras verificar su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En elementos de edificios, ese umbral es del 10 %.
• Advertencia (artículo 11): procede cuando hay discrepancias entre la realidad física y las descripciones registral o catastral que no afectan a la identificación ni, previsiblemente, a los valores; y cuando el inmueble no es conforme con el planeamiento vigente.
• Condicionante (artículo 10.1.e): procede cuando hay motivos razonados para cuestionar la identificación física o registral o características que pueden influir significativamente en los valores. Con condicionante, el valor se condiciona expresamente o se deniega su fijación (artículo 13).

La Orden no fija cómo tratar la superficie no amparada: valorarla aparte, excluirla o condicionar el valor es decisión del tasador, que debe explicarla en el informe. En una tasación de mercado o pericial, además, el comprador real descontará el riesgo y el coste de regularizar. Es criterio profesional decidir cómo tratarla en cada caso y dejarlo justificado.

Esta guía es informativa y no sustituye el análisis jurídico de cada inmueble.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE, texto consolidado)
• Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles (BOE, texto consolidado)
• Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
• Procedimiento de regularización catastral (Dirección General del Catastro)
• Procedimientos y trámites: declaración catastral (modelo 900D) (Dirección General del Catastro)
• Resolución de la DGSJFP de 23 de septiembre de 2025 sobre cambio de uso por antigüedad (BOE de 13 de enero de 2026)

Otras guías