Loteamientos en Paraguay: qué son, aprobación y cómo tasar un lote

Qué es un loteamiento

La Ley N.º 3966/2010, Orgánica Municipal, regula los loteamientos en su Capítulo IV, «De los Loteamientos». El art. 239, en la redacción que le dio la Ley N.º 4198/2010, define el loteamiento como toda división o parcelamiento de un inmueble en dos o más fracciones destinadas a la venta, con fines de urbanización.

Tres ideas clave:

• La ley se aplica a loteamientos de personas físicas o jurídicas, públicas o privadas (art. 240).
• La reglamentación y fiscalización del régimen de loteamiento es una función municipal (art. 12 de la misma ley).
• Las fracciones destinadas a plazas, edificios públicos, calles y avenidas que resultan de un loteamiento son bienes del dominio público municipal (art. 134). Esos bienes son inalienables, inembargables e imprescriptibles (art. 135).

No todo fraccionamiento es un loteamiento. Dividir un inmueble entre herederos, por ejemplo, no siempre persigue la venta con fines de urbanización. Cuando tengas una división delante, mira con qué figura se aprobó.

Qué normas hay que leer juntas

El capítulo de loteamientos de la Ley 3966/2010 se ha modificado varias veces. Hoy hay que leerlo junto con, entre otras:

• Ley N.º 4198/2010, que modificó los arts. 239, 240 y 247.
• Ley N.º 4715/2012, que modificó y amplió la Ley Orgánica Municipal.
• Ley N.º 5346/2014, que modificó los arts. 245, 246, 248, 250, 255 y 258.
• Ley N.º 6875/2022, que regula el ejercicio de la agrimensura y define también el loteo (art. 8).
• Las ordenanzas de cada municipalidad, que concretan medidas de lotes, calles y trámites.

Un ejemplo de ordenanza: la Ordenanza N.º 27/2022 J.M. de Ciudad del Este reglamenta las dimensiones mínimas de lotes, calles y avenidas en ese distrito, con base en los arts. 227 y 229 de la Ley 3966/2010, y regula casos excepcionales.

Las medidas mínimas de lote, frente y calles no son iguales en todo el país: dependen de la ley y de la ordenanza de cada distrito. Consulta siempre la del municipio donde está el lote.

Cómo se aprueba un loteamiento

Todo loteamiento necesita aprobación municipal previa. El procedimiento del art. 245 (redacción de la Ley 5346/2014) tiene dos pasos:

1. Aprobación provisoria de la Intendencia. Se dicta por resolución fundada una vez que el propietario cumple los requisitos. La ley fija un plazo de 60 días y prevé que, si la Intendencia no se pronuncia, el loteamiento se considera aprobado; a pedido del interesado, la Intendencia emite una constancia.
2. Aprobación definitiva de la Junta Municipal. La Junta tiene también 60 días desde que recibe el expediente. Si no hay objeciones, ratifica la resolución de la Intendencia; si las hay, rechaza el proyecto por resolución fundada. Si no se pronuncia en plazo, el proyecto se considera aprobado, siempre que el propietario haya cumplido los arts. 246 y 247.

Tras la aprobación, el art. 246 fija un plazo para que el propietario haga las obras. Debe:

• Delimitar y amojonar cada fracción.
• Hacer las obras de drenaje y las demás exigidas.
• Abrir y limpiar calles, avenidas, plazas y fracciones para edificios públicos, y ajustar las rasantes.
• Gestionar la nomenclatura catastral de las parcelas y lotes e inscribir a favor de la municipalidad las fracciones de uso público.
• Pagar el impuesto al fraccionamiento.

Además, el art. 247 regula la contribución inmobiliaria obligatoria: una superficie de terreno que el propietario transfiere gratis a la municipalidad para vías, plazas o edificios públicos. El artículo se ha modificado más de una vez, así que consulta su redacción vigente antes de calcular cuánto suelo se pierde.

Inscripción y venta de los lotes

La aprobación no basta: tiene que constar en el registro. Según el art. 250 (redacción de la Ley 5346/2014), el propietario que vende lotes a plazos debe inscribir:

• La resolución municipal de aprobación definitiva, como nota marginal en el registro de la finca.
• El contrato tipo de compraventa que va a usar.

Cada contrato de compraventa a plazos, y sus modificaciones, se inscribe en el registro, previa inscripción en el catastro municipal. Esas inscripciones se mantienen hasta la escritura que transmite el dominio o hasta su cancelación en los casos que prevé la ley.

Dos reglas importan mucho al comprador y al tasador:

• El art. 246 dice que no se podrán vender los lotes si no se inscribe la resolución definitiva.
• El loteador tiene un año para gestionar la nomenclatura catastral e inscribir a favor de la municipalidad las fracciones públicas. Si no lo hace, la ley prevé una multa.

El mismo capítulo regula los contratos de venta de lotes a plazos y lo que pasa con ellos ante embargos o quiebra del vendedor. Si tasas un lote comprado a plazos, pide el contrato y comprueba si está inscripto.

Desde el 14 de enero de 2026, el registro de inmuebles y el catastro funcionan dentro del Registro Unificado Nacional (RUN), creado por la Ley N.º 7424/2025. Las leyes de loteamientos siguen hablando de la Dirección General de los Registros Públicos y del Servicio Nacional de Catastro; el RUN integra hoy a ambos, así que esos trámites se hacen ante él.

Qué revisar al tasar un lote

Antes de dar un valor, comprueba que el lote existe jurídicamente como tal. Una lista práctica:

1. Resolución de aprobación. Pide el número y la fecha de la resolución definitiva (o la constancia de aprobación) y comprueba que figura como nota marginal en la finca madre.
2. Identificación del lote. Fracción, manzana y lote, con su cuenta corriente catastral o padrón y distrito. Si el lote aún no tiene cuenta propia, anótalo: puede seguir figurando dentro de la cuenta madre.
3. Título o contrato. ¿Hay escritura a nombre del cliente o solo un contrato de compraventa a plazos? Si es un contrato, ¿está inscripto?
4. Plano y mojones. Compara medidas y superficie del plano aprobado con lo que ves en el terreno. Mira si los mojones están.
5. Calles y servicios. ¿Están abiertas las calles? ¿Hay acceso todo el año, drenaje, energía, agua? Lo que exige la ley no siempre está hecho.
6. Ordenanza local. Medidas mínimas, retiros y usos permitidos en esa zona.
7. Impuesto inmobiliario. Pide la boleta: la deuda del impuesto puede frenar la escritura.

En el informe, separa lo que compruebas con documentos de lo que te dice el cliente. Si el loteamiento no está aprobado o no está inscripto, dilo claramente como condicionante: el valor de un lote que no se puede escriturar no es el de un lote listo para vender.

Para elegir comparables, usa lotes del mismo loteamiento o de loteamientos parecidos de la zona, y ajusta por superficie, frente, esquina, cercanía a calles asfaltadas y servicios.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• BACN: Ley N.º 3966/2010, Orgánica Municipal
• BACN: Ley N.º 5346/2014, que modifica los arts. 245, 246, 248, 250, 255 y 258 de la Ley 3966/10
• BACN: Ley N.º 4198/2010, que modifica los arts. 239, 240 y 247 de la Ley 3966/10
• BACN: Ley N.º 4715/2012, que modifica y amplía la Ley 3966/10
• Ministerio de Hacienda: Manual de Gestión Tributaria para Gobiernos Municipales (PROCADEM N.º 20)
• Municipalidad de Ciudad del Este: Ordenanza N.º 27/2022 J.M. (dimensiones mínimas de lotes)
• BACN: Ley N.º 6875, que regula el ejercicio de la agrimensura
• Poder Judicial: Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el RUN

Otras guías