ITE e Informe de Evaluación del Edificio: qué mira el tasador

ITE e IEE: qué es cada una

Se usan como sinónimos, pero no son lo mismo:

• ITE (Inspección Técnica de Edificios). Revisión periódica del estado de conservación de un edificio: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes. La regulan comunidades autónomas y ayuntamientos, con nombres y requisitos distintos.
• IEE (Informe de Evaluación del Edificio). Figura que creó la legislación estatal en 2013 y que recoge el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 (TRLSRU). Suma tres cosas: estado de conservación, condiciones básicas de accesibilidad universal y certificado de eficiencia energética.

Muchas normas autonómicas y ordenanzas han adoptado el IEE o han ampliado su ITE para incluir la accesibilidad y la eficiencia energética. Lo que rige en cada edificio depende de dónde está.

El marco estatal: el artículo 29 del TRLSRU y la STC 143/2017

El artículo 29 del TRLSRU (Real Decreto Legislativo 7/2015) regula el Informe de Evaluación de los Edificios. Pero el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre, recortó mucho su alcance:

• Sigue vigente el artículo 29.1. Los propietarios de inmuebles en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva pueden ser requeridos por la Administración competente para que acrediten el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio.
• Se declararon inconstitucionales y nulos los apartados 2 a 6 del artículo 29, el artículo 30 (quién puede firmar el informe), la disposición transitoria segunda (el calendario) y la disposición final primera, en cuanto reproducen preceptos de la Ley 8/2013. El Tribunal entendió que la regulación de la inspección del estado de conservación y de la accesibilidad corresponde a las comunidades autónomas.
• La parte energética se salva. La sentencia (FJ 5) admitió la competencia estatal sobre la certificación de eficiencia energética, por las bases de medio ambiente y del régimen energético.

Conecta con esto el Real Decreto 390/2021: su artículo 3.1.f obliga a tener certificado de eficiencia energética a los edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o una inspección equivalente.

Normas autonómicas y ordenanzas municipales

Como la parte estatal es mínima, casi todo lo práctico lo deciden las comunidades autónomas y los ayuntamientos:

• Qué edificios están obligados y a partir de qué antigüedad.
• Cada cuánto hay que repetir la inspección.
• Qué técnicos pueden firmarla y con qué modelo.
• Dónde se registra y qué pasa si no se presenta.
• Qué consecuencias tiene un resultado desfavorable.

Un ejemplo publicado en boletín oficial: la ordenanza del informe de evaluación de edificios de Fuenlabrada (BOCM de 17 de febrero de 2018) obliga a los edificios residenciales de vivienda colectiva con antigüedad igual o superior a cincuenta años, fija la renovación cada diez años e incluye conservación, accesibilidad, certificado energético, plano y fotografías. Si el resultado es desfavorable, el ayuntamiento puede requerir a la propiedad que pida licencia y haga las obras y, si no se hacen, ordenar su ejecución subsidiaria.

Es solo un ejemplo: otros municipios fijan otras edades y plazos. Consulta siempre la norma vigente del lugar del inmueble.

Deber de conservación, obras pendientes y comunidad de propietarios

La ITE no crea obligaciones nuevas: pone por escrito el estado del edificio y concreta el deber de conservación que ya tienen los propietarios.

• Límite del deber de conservación (art. 15 TRLSRU). Para edificios, llega hasta la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente. Cuando la Administración ordena obras de mejora de interés general que rebasan ese límite, el exceso corre a cargo de sus fondos.
• Orden de ejecución. El acto firme que la aprueba afecta el inmueble al cumplimiento del deber de conservación y puede constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad (art. 15.4 TRLSRU).
• Obras obligatorias en la comunidad (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación, incluidas las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, no necesitan acuerdo previo de la junta cuando las impone la Administración o las piden los propietarios.
• Deudas con la comunidad (art. 9.1 LPH). Al vender, el transmitente declara en la escritura si está al corriente de los gastos, con una certificación del estado de deudas.

Para quien compra, una ITE desfavorable suele significar obras y derramas a la vista.

Qué mira el tasador

La Orden ECO/805/2003 obliga a comprobar, en la visita, el estado de construcción o conservación aparente del inmueble (art. 7.2.a). Esa inspección ocular no sustituye a la ITE, pero la ITE es una fuente muy útil para contrastarla. Pasos razonables:

1. Pregunta si el edificio está obligado a ITE o IEE y pide el último informe y su resultado.
2. Si es desfavorable, identifica las deficiencias, las obras exigidas y su plazo.
3. Revisa en la nota simple si hay notas marginales de órdenes de ejecución.
4. Pide información a la comunidad sobre obras aprobadas y derramas pendientes.
5. Refleja el estado del edificio en la elección y homogeneización de comparables, y en la depreciación física si usas el método del coste.
6. Describe en el informe qué documentación has visto y cuál no.

Ejemplo ilustrativo, sin cifras reales: dos pisos iguales en la misma calle, uno en un edificio con ITE favorable y otro con ITE desfavorable y obras de fachada pendientes. El segundo no tiene por qué valer menos en la misma proporción que el coste de las obras; depende de lo que pague el mercado. Lo que sí debe quedar claro en el informe es la situación del edificio.

Cómo te ayuda Halko

En la visita con el móvil puedes seguir un checklist del estado del edificio, dictar observaciones y hacer fotos selladas con GPS, fecha y hora, incluso sin cobertura. En testigos y homogeneización aplicas coeficientes de estado y antigüedad a los comparables. Y la lectura de la nota simple con IA te ayuda a localizar cargas y anotaciones que debes revisar.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• BOE · Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015)
• COGITI · Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre
• El Notario del Siglo XXI · Fallo de la STC 143/2017 (recurso 5493-2013)
• Gobierno Vasco · Informe del Consejo Vasco de la Competencia sobre las ITE
• BOCM · Ordenanza del informe de evaluación de edificios de Fuenlabrada (17/02/2018)
• BOE · Ley de Propiedad Horizontal (texto consolidado)
• BOE · Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética
• BOE · Orden ECO/805/2003 (texto consolidado)

Otras guías