Impuesto inmobiliario en Paraguay: base, tasa y quién paga

Qué es y qué normas lo regulan

El impuesto inmobiliario está creado por la Ley N.º 125/91, que establece el nuevo régimen tributario, en su Libro II (arts. 54 a 76). El art. 54 lo define como un impuesto anual que incide sobre los bienes inmuebles ubicados en el territorio nacional.

El hecho imponible se configura el primer día del año civil (art. 56). Es decir, la situación del inmueble al 1 de enero es la que cuenta para ese ejercicio.

Hoy hay que leer esa ley junto con otras normas:

• Ley N.º 3966/2010, Orgánica Municipal, que regula los tributos municipales.
• Ley N.º 5513/2015, que modificó, entre otros, los arts. 60, 62, 66, 70 y 74 de la Ley 125/91 y los arts. 155 y 179 de la Ley Orgánica Municipal. Algunos de esos artículos se han vuelto a modificar después, así que consulta siempre su redacción vigente.
• Ley N.º 7424/2025, que crea el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional (RUN), y que cambió quién determina el valor fiscal.

Un impuesto municipal

La Constitución Nacional dedica su art. 169 al impuesto inmobiliario y encarga su recaudación a las municipalidades. La Ley Orgánica Municipal desarrolla esa regla.

En la práctica, esto significa que:

• Pagas en la municipalidad donde está el inmueble, no en la DNIT.
• Cada municipalidad aprueba cada año su ordenanza tributaria por medio de la Junta Municipal, dentro de los límites de la ley (art. 36 h de la Ley 3966/2010). Ahí suelen fijarse los vencimientos, los recargos por pago tardío y otros detalles de gestión.
• Lo recaudado tiene un destino fijado por ley: el art. 179 de la Ley Orgánica Municipal reparte su uso entre gastos corrientes y gastos de capital.

Como los plazos y los recargos cambian de un municipio a otro, consulta siempre la ordenanza vigente del distrito donde está el inmueble.

Base imponible: el valor fiscal

La base del impuesto es la valuación fiscal del inmueble (art. 60 de la Ley 125/91), distinta para urbanos y rurales. El sistema de valoración fija valores por metro cuadrado para los inmuebles urbanos y por hectárea para los rurales.

Qué cambió en 2026. Hasta ahora la valuación la establecía el Servicio Nacional de Catastro. Según la DNIT, la Ley 7424/2025 modificó el art. 60: ahora la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT) es la autoridad que determina el valor fiscal de los inmuebles. Para el ejercicio 2026, el sistema de valoración lo aprobó el Decreto N.º 5181/2025, elaborado por la Dirección General del Servicio Nacional de Catastro. El RUN entró en funcionamiento el 14 de enero de 2026.

La DNIT remite el valor fiscal a las municipalidades, que lo usan como base para liquidar y cobrar el impuesto (lo desarrolla el Decreto reglamentario N.º 5305/2026). En su web publica la planilla de liquidación del impuesto y sus adicionales, que se puede filtrar por departamento, distrito y zona.

Revalúos. Cuando cambian las características del inmueble (por ejemplo, una construcción nueva o un cambio de uso), el avalúo se actualiza. El art. 155 de la Ley Orgánica Municipal regula estos revalúos especiales: desde cuándo rige el nuevo valor y hasta dónde pueden llegar las contraliquidaciones. Tras la reforma de 2025, consulta su redacción vigente.

La tasa y los impuestos adicionales

El art. 61 de la Ley 125/91 fija una tasa del 1 % sobre la valuación fiscal. Para inmuebles rurales de menos de 5 hectáreas que sean la única propiedad del contribuyente destinada a la actividad agropecuaria, la tasa es del 0,50 %.

Las cifras del ejemplo son inventadas y solo muestran la operación. El importe real lo da la liquidación de la municipalidad y puede incluir adicionales.

La ley prevé además dos adicionales:

• Baldíos (arts. 68 a 70): gravan inmuebles en la capital y en las áreas urbanas de los municipios que carecen de edificaciones o mejoras, o cuyas mejoras valen menos del 10 % del valor de la tierra. Las tasas del art. 70 fueron modificadas por la Ley 5513/2015.
• Inmuebles rurales de gran extensión (arts. 71 a 74): una tasa adicional por escala de superficie, distinta en la Región Oriental y la Occidental. Para aplicarla se suman los inmuebles del propietario, su cónyuge y los hijos bajo patria potestad. El art. 74 también fue modificado por la Ley 5513/2015.

Quién paga y quién está exento

Son contribuyentes las personas físicas, las personas jurídicas y las entidades en general (art. 55). Algunas reglas útiles:

• Si hay usufructo, paga el usufructuario.
• En sucesiones, condominios y sociedades conyugales, se puede cobrar a cualquiera de los herederos, condóminos o cónyuges, que luego puede repetir contra los demás.
• Un litigio sobre el inmueble no exime del pago.

El art. 57 enumera las exenciones. Entre otras:

• Inmuebles del Estado y de las municipalidades, salvo los de entes descentralizados con actividad comercial, industrial, agropecuaria, financiera o de servicios.
• Templos y otros inmuebles de entidades religiosas reconocidas, en los términos de la ley.
• Inmuebles declarados monumentos históricos nacionales.
• Sedes diplomáticas y consulares, y ciertas sedes de partidos y entidades educativas, culturales, sociales o deportivas.
• Inmuebles de veteranos, mutilados y lisiados de la Guerra del Chaco y sus viudas, con las condiciones de sus leyes especiales.
• Parques nacionales, reservas ecológicas declaradas por ley y tierras asignadas a comunidades indígenas.

La ley permite también reducir el impuesto hasta un 50 % en caso de calamidades naturales; la rebaja la fija el Poder Ejecutivo para cada año (art. 58). Las exenciones tienen condiciones concretas: revisa el texto vigente antes de aplicarlas.

Por qué le importa al tasador

Aunque no lo calcules tú, el impuesto inmobiliario aparece en casi cualquier encargo:

• Valor fiscal no es valor de mercado. Sale de tablas aprobadas por decreto, por metro cuadrado o por hectárea. No lo uses como testigo ni como valor de tasación.
• Certificado de no adeudar. Según el art. 64, los escribanos no pueden otorgar escrituras de transmisión, modificación o constitución de derechos reales sin el certificado de no adeudar el impuesto. El Registro tampoco inscribe sin verificarlo (art. 65), y ninguna gestión judicial o administrativa sobre inmuebles, ni la usucapión, avanza sin él (art. 66).
• Deudas pendientes. Una deuda del impuesto o de sus adicionales retrasa la operación. Si la conoces, déjala anotada en el informe como información relevante, sin restarla del valor salvo que el encargo lo pida.

En el informe conviene recoger la cuenta corriente catastral o el padrón, el valor fiscal del último ejercicio y de dónde lo obtienes. Si necesitas ubicar la cuenta catastral, tenemos una guía aparte sobre ese tema.

Cómo te ayuda Halko

Para inmuebles en Paraguay, Halko consulta el Servicio Nacional de Catastro a partir de la cuenta catastral y trabaja en guaraníes. Así tienes los datos del inmueble a mano para el expediente y el informe. El valor de tasación y la firma son siempre del tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ley N.º 125/91, que establece el nuevo régimen tributario (DNIT, PDF)
• Ley N.º 5513/2015, que modifica los arts. 60, 62, 66, 70 y 74 de la Ley 125/91 y los arts. 155 y 179 de la Ley 3966/10 (BACN)
• Ley N.º 3966/2010, Orgánica Municipal (BACN)
• DNIT: canales para consultas municipales sobre avalúo fiscal (art. 60 de la Ley 125/91 modificado por la Ley 7424/2025)
• DNIT: liquidación del impuesto inmobiliario 2026 en su web
• DNIT: leyes tributarias (incluye la Ley N.º 7424/2025)
• Poder Judicial: entra en funcionamiento el Registro Unificado Nacional (14 de enero de 2026)

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