Comprar un terreno en Paraguay: qué revisar antes

Antes de nada: el título y el registro

El primer documento es el título de propiedad: la escritura inscripta que identifica el inmueble por su finca o matrícula y su distrito. Pide copia al vendedor y revisa:

Que el vendedor sea el titular que figura en el título, o que tenga poder suficiente.
Si hay varios dueños (condominio, sociedad conyugal, herederos), que firmen todos los que deben firmar.
Que medidas, linderos y superficie coincidan con lo que te ofrecen.

El título por sí solo no basta: puede haber hipotecas o embargos posteriores. Por eso hace falta el informe registral actualizado del inmueble, que hoy se pide al Registro Unificado Nacional (RUN) por SIGRE. Completa con un informe de anotaciones personales del vendedor, que da a conocer las medidas judiciales que restringen la libre disposición de sus bienes.

Por SIGRE solo piden informes abogados y escribanos habilitados; los certificados, solo escribanos. Si compras como particular, pídelos por medio de tu escribano o abogado.

Catastro e impuesto inmobiliario

El catastro describe el inmueble físico. Comprueba:

Cuenta corriente catastral o padrón, siempre con su distrito. Suele figurar en la boleta del impuesto inmobiliario y en el título.
Que la cuenta corresponda al terreno que compras, y no a una finca madre que luego se dividió.
Que superficie y ubicación coincidan con el título y el plano.

El RUN emite el Certificado Catastro Registral Inmobiliario. En esta primera etapa, por SIGRE solo se puede pedir para cuentas catastrales activas y con gráfico en el mapa catastral; si no, se pide en papel en las oficinas del RUN. Si la cuenta no tiene gráfico o no está activa, tómalo como una señal para revisar antes de comprar.

Impuesto inmobiliario al día. La normativa tributaria (Ley N.º 125/91, en el texto que publica la DNIT) exige al escribano el certificado de no adeudar el impuesto para escriturar la transmisión de un inmueble, y el registro no inscribe sin verificarlo. Pide al vendedor la boleta del último ejercicio y pregunta en la municipalidad si hay deuda.

Si el terreno es un lote: loteamiento aprobado

Muchos terrenos en venta son lotes de un loteamiento. La Ley N.º 3966/2010, Orgánica Municipal, exige aprobación municipal previa: provisoria de la Intendencia y definitiva de la Junta Municipal (art. 245).

Lo que debes comprobar:

Resolución definitiva de aprobación del loteamiento, con número y fecha.
Que esa resolución esté inscripta en el registro de la finca; en las ventas a plazos, como nota marginal (art. 250). La ley dice que no se pueden vender los lotes si no se inscribe la resolución definitiva (art. 246).
Fracción, manzana y lote del plano aprobado, y si el lote ya tiene cuenta catastral propia.
Si compras a plazos, que el contrato se inscriba en el registro; la ley lo exige para cada contrato de venta de lotes a plazos (art. 250).
Que las calles estén abiertas y que haya acceso real al lote.

Consulta también la ordenanza del municipio: fija medidas mínimas de lotes y calles, y puede limitar lo que podrás construir.

Mensura, límites y ocupantes

Visita el terreno con el plano en la mano. Mira mojones, cercos, caminos y vecinos. Pregunta si hay alguien ocupándolo.

Cuando los límites no están claros o el plano no cuadra con lo que ves, entra en juego la mensura. La Ley N.º 6875/2022, que regula el ejercicio de la agrimensura, la trata así:

El juicio de mensura es un juicio voluntario (art. 4) que puede servir, entre otros fines, para mensurar, unificar o fraccionar, adecuar el polígono a la ocupación de hecho o corregir errores de transcripción y de cálculo de superficie.
Solo pueden hacerla agrimensores inscriptos en el registro profesional; la ley considera nulas las operaciones hechas por personas no habilitadas (arts. 2 y 5).
Las coordenadas se expresan en el sistema UTM con datum WGS-84.

Si el vendedor ofrece una superficie «aproximada» o un plano antiguo sin georreferenciar, pide una mensura actual antes de pagar. Las diferencias de superficie son una causa frecuente de problemas al escriturar.

Compradores extranjeros, en zona rural de frontera. La Ley N.º 2532/2005 (arts. 1 y 2) establece una zona de seguridad fronteriza de 50 km junto a las fronteras terrestres y fluviales. En ella, salvo autorización por decreto del Poder Ejecutivo, los extranjeros oriundos de países limítrofes, o las personas jurídicas integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales.

El escribano y la tasación

La compraventa se formaliza en escritura pública ante un escribano, que pide los certificados registrales y el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario antes de escriturar. Después se inscribe en el registro. Elige tú al escribano o, al menos, consulta con uno de tu confianza antes de firmar un boleto o pagar una seña.

La tasación responde a otra pregunta: ¿cuánto vale? Te sirve para:

Negociar el precio con datos de terrenos comparables de la zona.
Detectar problemas que bajan el valor: falta de acceso, lote sin aprobar, diferencias de superficie, inundabilidad o servicios que faltan.
Pedir financiación: el banco tasa el inmueble que se ofrece en garantía.

Un buen informe de tasación indica qué documentos se revisaron y cuáles faltaron, y deja por escrito los condicionantes. No sustituye al escribano ni al informe registral: los complementa.

Recuerda que el valor fiscal del inmueble, que sirve para el impuesto, no es un valor de mercado.

Cómo te ayuda Halko

En Paraguay, Halko consulta el Servicio Nacional de Catastro a partir de la cuenta catastral y trabaja en guaraníes. Además, con Proyectos puedes trabajar loteamientos y parcelas sobre el mapa.

Preguntas frecuentes

¿Qué papeles pedir antes de comprar un terreno en Paraguay?

El título de propiedad, un informe registral actualizado, la cuenta catastral, la boleta del impuesto inmobiliario y, si es un lote, la resolución de aprobación del loteamiento inscripta. Si los límites no están claros, una mensura.

¿Cómo sé si un loteamiento está aprobado?

Pide el número de la resolución definitiva de la Junta Municipal y comprueba que está inscripta en el registro de la finca. La ley prohíbe vender los lotes sin esa inscripción (art. 246 de la Ley 3966/2010).

¿Puede un extranjero comprar un terreno en Paraguay?

En general, sí. La Ley 2532/2005 limita a los oriundos de países limítrofes la propiedad de inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza de 50 km, salvo autorización por decreto.

¿Necesito una tasación para comprar un terreno?

No es obligatoria en una compra al contado, pero te ayuda a negociar y a detectar problemas. Si pides un préstamo, el banco tasará el inmueble.

Fuentes

Esta guía es informativa, se ha contrastado con las fuentes oficiales citadas y no sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto. Las normas pueden cambiar: comprueba siempre la versión vigente.

Otras guías

Condicionantes y advertencias en la tasación ECO/805 Costes de construcción para el método del coste: fuentes y gastos Cuánto tarda una tasación y cuánto tiempo es válida Cuenta catastral en Paraguay: qué es y cómo consultarla

Comprar un terreno en Paraguay: qué revisar antes de firmar