HalkoCondicionante y advertencia: la diferencia
- Condicionante: algo que no se ha podido comprobar o un documento que falta y que impide dar el valor por bueno. El valor queda sujeto a que se resuelva.
- Advertencia: un aviso sobre un dato del cálculo del que no hay certeza plena o sobre un riesgo. El valor no queda sujeto, pero el lector debe conocerlo.
La regla de base está en el artículo 9: para usarse en las finalidades de la orden (art. 2: garantía hipotecaria, entidades aseguradoras y reaseguradoras, instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y fondos de pensiones), el valor de tasación debe expresarse sin sujeción a ningún condicionante, salvo los casos del artículo 14.
Ambos deben constar en el informe y en el certificado.
Cuándo hay condicionante (art. 10)
El artículo 10.1 recoge estos supuestos:
- No se han podido hacer las comprobaciones del art. 7.2 (identificación física con inspección ocular, ocupación, protección pública, urbanismo). La de protección del patrimonio arquitectónico solo condiciona en edificios completos o locales comerciales.
- El uso del inmueble está cedido y no se dispone del contrato de arrendamiento u otro título, ni de las condiciones actuales de la cesión.
- Vivienda con protección pública sin poder calcular su valor máximo legal.
- Falta documentación: registral, proyecto visado, catastral (salvo que la referencia catastral no exista o no pueda conocerse), licencia de obra, cédula urbanística o, en fincas rústicas valoradas como regadío, la acreditación del derecho de riego.
- No se cumplen otras exigencias de la orden, o hay motivos razonados para cuestionar la identificación física o registral del inmueble o características que puedan afectar de forma significativa a los valores.
El apartado 2 añade casos propios de las tasaciones para instituciones de inversión colectiva.
Cuándo hay advertencia (arts. 11 y 12)
Según el artículo 11, hay advertencia siempre que algún dato del cálculo no sea seguro, y como mínimo en estos casos:
- Discrepancias entre la realidad física y la descripción registral o catastral que no pongan en cuestión la identificación ni previsiblemente afecten a los valores.
- Inmueble no conforme con el planeamiento (si no se ha formulado ya un condicionante), o sin haber podido verificar la protección del patrimonio arquitectónico cuando no proceda condicionar.
- Inmuebles sujetos a expropiación, o valoraciones basadas en licencias o autorizaciones con condiciones que, si no se cumplen, cambiarían el valor.
- Uso de métodos distintos de los del artículo 15.1.
- Valor máximo legal calculado sin la documentación del art. 8.2.c, o falta de otros documentos (flujos de caja, datos de la explotación rústica, etc.).
- Referencia catastral que no exista o no pueda conocerse.
- Inmuebles en el extranjero cuya documentación no tenga equivalente local.
El artículo 12 regula la advertencia específica de posibles minusvalías futuras. Procede en tasaciones para garantía hipotecaria calculadas solo por comparación, cuando los comparables del mercado local hayan sufrido una caída significativa y duradera de precios nominales en los últimos diez años (art. 12.2). El apartado 3 añade otra: cuando la entidad aprecie una probabilidad elevada de que el valor se reduzca de forma significativa en términos nominales antes de dieciocho meses desde la caducidad de la tasación.
Qué cambió con la Orden ECM/599/2025
La Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE el 12 de junio y en vigor desde el 12 de agosto de 2025, tocó varios puntos de este régimen:
- Art. 10.1.d: nueva redacción de los documentos cuya falta condiciona. La falta de licencia de obra no condiciona si se dispone de una autorización municipal para el comienzo de las obras que cumpla los requisitos del art. 8.2.b, junto con la declaración de obra nueva en construcción.
- Art. 11.c: la advertencia distingue dos casos: licencias o autorizaciones con condiciones que podrían cambiar el valor, y las autorizaciones municipales del art. 8.2.b.
- Art. 12.3: nueva redacción de la advertencia por probable caída del valor, con un horizonte de dieciocho meses desde la caducidad de la tasación.
- Disposición adicional séptima (apartados 2 y 3): cuando han vencido los plazos de los deberes de urbanización o edificación del suelo, se exige advertencia si no se ha incoado el procedimiento de declaración de incumplimiento; y si no se puede comprobar, el valor queda además condicionado a que se acredite que no existe.
Efecto en el valor y en la hipoteca
Ante un condicionante, la entidad tasadora elige entre entregar el informe con el valor expresamente condicionado o entregarlo rehusando fijar valor (art. 13.1). Si la tasación es para garantía hipotecaria y no se ha podido identificar el inmueble física y registralmente, debe rehusar el informe de forma razonada.
Un valor condicionado, en principio, no sirve para la hipoteca (art. 9). Hay dos salidas (art. 14):
- Levantar el condicionante: cuando desaparece la causa, la entidad que firmó lo declara de forma expresa y razonada.
- Excepciones para la finalidad hipotecaria (art. 14.1): por ejemplo, el condicionante por arrendamiento sin contrato no impide usar la tasación si el inmueble se transmite libre de inquilinos y ocupantes antes de formalizar la hipoteca.
Ante una advertencia, la entidad debe expresar, si procede, cómo afecta a la valoración (art. 13.2). El valor sigue siendo utilizable, pero el banco decide con esa información.
Ejemplos típicos
Para homogeneizar criterios, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) tiene un estándar de condicionantes y advertencias, obligatorio para sus asociadas desde 2020 y modificado en julio de 2025. Algunos casos que recoge:
| Situación | Tratamiento según el estándar AEV |
|---|---|
| Sin visita interior, finalidad hipotecaria | Rehúse |
| Sin visita interior, otras finalidades de la orden | Condicionante (efecto no cuantificable) |
| Inmueble arrendado sin contrato ni recibo | Condicionante (efecto no cuantificable) |
| Edificio en construcción sin licencia de obra | Condicionante (efecto cuantificable) |
| Vivienda protegida sin conocer módulo o duración del régimen | Condicionante (efecto no cuantificable) |
| Zona no catastrada | Advertencia (no afecta al valor) |
El estándar clasifica además el efecto: si no afecta al valor, si el efecto no es cuantificable o si es cuantificable. Es una referencia sectorial: la norma que manda es la orden.
Cómo te ayuda Halko
La lectura de la nota simple con IA extrae titulares, cargas y superficies y te avisa si no cuadran con lo que tienes. Catastro y mapa te marcan discrepancias entre la parcela catastral y los datos del encargo, que pueden acabar en una advertencia. En el informe, el borrador con IA te deja el texto preparado para que tú decidas si hay condicionante o advertencia. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: esa decisión y la firma son del tasador.
Preguntas frecuentes
¿Una tasación con condicionante sirve para la hipoteca?
En principio no: la orden exige un valor sin condicionantes (art. 9). Sirve si se levanta el condicionante o en las excepciones del artículo 14.
¿Qué es una advertencia en una tasación?
Un aviso sobre un dato no del todo seguro o un riesgo, como una discrepancia con el Catastro que no afecta al valor. No condiciona el valor, pero debe constar.
¿Se puede quitar un condicionante después?
Sí. Cuando desaparece la causa, la entidad que firmó el informe lo levanta con una declaración expresa y razonada (art. 14.2).
¿Qué pasa si el piso está alquilado y no hay contrato?
Es un condicionante (art. 10.1.b). Para la hipoteca puede usarse la tasación si el piso se transmite libre de inquilinos y ocupantes antes de firmarla.
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
- Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
- Estándar de criterios para la emisión de condicionantes y advertencias (AEV, mod. julio 2025)
- La tasación no solo es un mero trámite (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)