Costes de construcción para el método del coste: fuentes y gastos

Qué coste pide la Orden ECO/805

El valor de reemplazamiento bruto es la suma del valor del terreno, el coste de la edificación y los gastos necesarios (Orden ECO/805/2003, artículo 18.1). Tenemos una guía aparte sobre el método del coste; aquí nos centramos en cómo estimar el coste.

La Orden es precisa (artículo 18.3):

• El coste de la edificación es el coste de la construcción por contrata.
• Ese coste es la suma de la ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor.
• No se incluyen los elementos no esenciales fácilmente desmontables ni, salvo en inmuebles ligados a una explotación económica, los acabados e instalaciones no polivalentes.
• En edificios históricos o artísticos se tiene en cuenta, además, el valor de los elementos que les dan ese carácter.

Por tanto, si tu fuente te da un precio de ejecución material, todavía te falta sumar gastos generales y beneficio industrial. La Orden no fija un porcentaje para ellos: lo justificas tú con datos de mercado.

Fuentes de costes que puedes usar

1. Presupuesto del proyecto o contrato de obra. En obra nueva o reciente es la referencia más directa, pero contrástala: puede estar desfasada o no reflejar lo que se ha ejecutado.
2. Bases de precios de la construcción de las administraciones autonómicas. Varias comunidades publican la suya. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid edita una Base de Precios de la Construcción por zonas del territorio y en formato bc3, y la Junta de Andalucía ofrece la Base de Costes de la Construcción de Andalucía. En la Comunitat Valenciana, el Instituto Valenciano de la Edificación, una fundación de esa comunidad, mantiene su Base de Datos de la Construcción. Sirven para presupuestar partida a partida.
3. Costes de referencia de los colegios profesionales. Algunos colegios de arquitectos publican métodos para estimar el presupuesto de ejecución material por metro cuadrado, con un módulo base y coeficientes por uso, calidad o tipo de intervención. Por ejemplo, el Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha, que los publica a efectos informativos, y el de Castilla y León Este, que los presenta como primera aproximación que no sustituye al presupuesto del proyecto.
4. Módulos del Catastro. Las normas técnicas de valoración catastral (Real Decreto 1020/1993) calculan el valor de la construcción a partir de un módulo básico de construcción y un cuadro de coeficientes por uso, clase, modalidad y categoría, corregido por antigüedad y estado. El módulo de valor M lo aprueba una orden ministerial (la que recoge el Catastro en su normativa es la Orden EHA/1213/2005), y la Dirección General del Catastro publica los módulos básicos de construcción que corresponden a cada municipio.

Cada fuente mide una cosa distinta. Anota en el informe de dónde sale el coste, de qué fecha es y si es de ejecución material o por contrata.

Cuidado con los módulos catastrales

Los módulos del Catastro son una herramienta para calcular valores catastrales, no un coste de mercado de la construcción. En su preámbulo, la Orden EHA/1213/2005 recuerda que la relación entre los valores catastrales revisados y los de mercado se mantiene en 0,50. Por eso no conviene usarlos como coste de construcción sin más.

Sí pueden servirte para:

• Entender cómo clasifica el Catastro el uso, la tipología y la categoría del edificio.
• Contrastar la coherencia entre tipologías dentro de un mismo municipio.

Algún colegio parte de datos catastrales para construir su propio módulo de referencia: el de Castilla y León Este, por ejemplo, actualiza su módulo con los datos publicados por la Dirección General del Catastro. Si usas uno de esos métodos, cita el documento y su año.

Gastos necesarios: qué se suma y qué no

Los gastos necesarios son los medios del mercado según las características del inmueble, con independencia de quién haga el reemplazamiento, y se calculan con precios de la fecha de valoración (artículo 18.4). La Orden incluye, entre otros:

• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva.
• Los honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra u otros necesarios.
• Los costes de licencias y tasas de la construcción.
• Las primas de los seguros obligatorios de la edificación y los honorarios de la inspección técnica para calcularlas.
• Los gastos de administración del promotor.
• Los debidos a otros estudios necesarios.

No son gastos necesarios el beneficio del promotor ni los gastos financieros o de comercialización.

Dos referencias útiles para estimarlos:

• ICIO. La base imponible es el coste real y efectivo de la obra; no incluye el IVA, las tasas, los honorarios profesionales ni el beneficio empresarial del contratista (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 102.1). El tipo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza.
• Seguro decenal. La garantía de daños estructurales durante diez años (seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera) es exigible en edificios cuyo destino principal es la vivienda. No se exige al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, aunque si la vende dentro de ese plazo, en general, debe constituirla por el tiempo que falte (Ley 38/1999, artículo 19.1.c y disposición adicional segunda).

Errores frecuentes al estimar el coste

• Mezclar ejecución material y contrata. Sumar gastos generales y beneficio industrial a un precio que ya los incluye, o no sumarlos a uno que no los incluye.
• Usar precios de otra fecha. La Orden pide precios de la fecha de valoración. Si la fuente es antigua, actualízala de forma justificada.
• Calidad que no coincide. El coste debe corresponder a un edificio de características equivalentes, con tecnología y materiales actuales.
• Superficie equivocada. Los costes por metro cuadrado suelen ir referidos a superficie construida. Comprueba qué superficie usa la fuente y aplica la misma.
• Incluir lo que no toca. Mobiliario, elementos fácilmente desmontables o instalaciones no polivalentes, salvo en inmuebles ligados a una explotación económica.
• Olvidar gastos. Honorarios, licencias, seguros o la obra nueva.

Ejemplo ilustrativo (cifras inventadas): si el coste de ejecución material es 100 unidades, sumas los gastos generales y el beneficio industrial que justifiques para obtener el coste por contrata. Después añades los gastos necesarios y el valor del terreno, y así llegas al valor de reemplazamiento bruto. Por último restas la depreciación para obtener el neto.

Cómo te ayuda Halko

Con la medición sobre plano calculas superficies a partir de un plano con escala, y con la referencia catastral consultas la superficie, el uso y el año de construcción del inmueble. El método del coste está en el mismo expediente que la comparación, el residual y la actualización de rentas, para contrastar resultados. Los precios y los gastos los eliges y justificas tú.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Real Decreto 1020/1993, normas técnicas de valoración catastral (BOE, texto consolidado)
• Orden EHA/1213/2005, módulo de valor M para valoraciones catastrales (BOE, PDF)
• Catastro: normativa reguladora
• Comunidad de Madrid: Base de Precios de la Construcción (información de uso)
• COACM: Normas para la valoración de presupuestos de referencia de ejecución material (2025)
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE, texto consolidado)
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE, texto consolidado; ICIO, artículo 102)

Otras guías