Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico: qué son y dónde verlos

Edificabilidad: cuánto se puede construir

La edificabilidad es la cantidad de superficie construida (o, en algunos planes, de volumen) que el planeamiento permite levantar en una parcela o en un ámbito. Se suele expresar de dos formas:

• Edificabilidad total: metros cuadrados de techo que caben en la parcela.
• Coeficiente o índice de edificabilidad: metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m²t/m²s). Algunos planes la fijan en m³/m² o la deducen de otros parámetros.

Ejemplo ilustrativo, no basado en ningún plan real: si una parcela de 400 m² tuviera un coeficiente de 1,5 m²t/m²s, la edificabilidad total sería de 600 m² de techo.

Ojo con tres matices:

• Qué computa. Cada plan define qué superficies cuentan (sótanos, bajo cubierta, terrazas, vuelos). Dos planes con el mismo coeficiente pueden dar techos muy distintos.
• Otros parámetros limitan: ocupación máxima, altura y número de plantas, retranqueos, fondo edificable, parcela mínima. A veces la edificabilidad «sobre el papel» no cabe físicamente.
• Edificabilidad materializada y remanente. En una parcela ya construida importa cuánto se ha agotado y si queda algo por construir.

Aprovechamiento urbanístico: un concepto autonómico

El aprovechamiento urbanístico es la forma en que la ley autonómica expresa el contenido edificable y lucrativo del suelo, normalmente ponderando la edificabilidad por coeficientes de uso y tipología. Según la comunidad verás expresiones como aprovechamiento objetivo, subjetivo, medio o tipo. No hay una definición única para toda España: cada ley y cada plan fijan la suya.

La ley estatal (TRLSRU) habla sobre todo de edificabilidad. Por ejemplo, entre los deberes de las actuaciones de transformación urbanística, el artículo 18.1.b) obliga a entregar a la Administración, con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente a un porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación. Con carácter general, ese porcentaje no puede ser inferior al 5 % ni superior al 15 %; la legislación autonómica puede, excepcionalmente y de forma proporcionada y motivada, reducirlo o incrementarlo hasta un máximo del 20 % en caso de incremento, en ámbitos cuyo valor sea sensiblemente inferior o superior al medio de su categoría. Lo que el propietario retiene, por tanto, no siempre coincide con la edificabilidad total del ámbito.

Para tasar, la pregunta práctica es: ¿qué techo y de qué uso le corresponde realmente al propietario de esta finca, y qué cargas tiene pendientes?

Usos: no es lo mismo vivienda que oficina

La calificación del suelo asigna a cada zona unos usos y una ordenanza. En la normativa del plan suelen aparecer:

• Uso característico o global: el predominante de la zona.
• Usos compatibles o complementarios: permitidos con condiciones (porcentaje, planta, superficie).
• Usos prohibidos.
• Tipología: vivienda colectiva, unifamiliar aislada o adosada, industrial, terciario, etc.

El uso pesa en el valor tanto como la edificabilidad: el valor de repercusión del suelo cambia mucho de un uso a otro. También importa si una parte del techo debe destinarse a vivienda protegida, porque tiene precio máximo legal.

Dónde consultarlos

1. El planeamiento vigente: plan general (o normas subsidiarias, según el municipio), planes parciales o especiales, estudios de detalle y sus modificaciones. Mira la normativa urbanística (ordenanzas de zona) y los planos de calificación.
2. La información urbanística municipal por escrito. El TRLSRU reconoce el derecho a ser informado por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas de una finca (artículo 5). Según la comunidad se llama cédula urbanística, certificado o informe urbanístico; su contenido y efectos los regula la norma autonómica o municipal.
3. Los visores autonómicos de planeamiento. El Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana enlaza los de cada comunidad: por ejemplo, el Mapa urbanístico de Catalunya, VISOR Planea en la Comunidad de Madrid, SIUN en Navarra o UDALPLAN en el País Vasco.
4. El ayuntamiento, para confirmar que no hay modificaciones en trámite ni suspensión de licencias en la zona.

El Catastro no es una fuente de planeamiento: te da superficie, uso catastral y antigüedad, pero no la edificabilidad que permite el plan.

Por qué importa al tasar

La Orden ECO/805/2003 lo recoge en varios puntos:

• Comprobaciones mínimas (artículo 7.2.e): la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.
• Documentación (artículo 8.2.h): para terrenos que se valoren según su aprovechamiento urbanístico y para edificios en proyecto, cédula urbanística, certificado municipal u otra documentación suficiente que determine la clase de suelo, su aprovechamiento si lo tiene y sus condiciones de desarrollo.
• Condicionante (artículo 10.1.d): no disponer de esa documentación obliga a condicionar el valor o a denegar su fijación (artículo 13).
• Elementos especulativos (artículo 4): las expectativas de cambio de uso o de edificabilidad cuya presencia futura no está asegurada no deben inflar el valor; en el valor hipotecario no se incluyen.

En la práctica, la edificabilidad y el uso son la base del método residual: el valor del suelo sale de lo que se puede construir y vender, menos costes y beneficio del promotor. Un error en el techo o en el uso se traslada directamente al resultado. En inmuebles ya construidos, comparar la superficie existente con la permitida te avisa de posibles ampliaciones no autorizadas o de inmuebles fuera de ordenación.

Esta guía es informativa: los parámetros concretos de cada finca son los que fije su planeamiento.

Cómo te ayuda Halko

Halko incluye el método residual y el de comparación, así que puedes trasladar a la ficha el techo y el uso que hayas comprobado en el plan. Con la referencia catastral ves la parcela sobre ortofoto, su superficie y puedes medir sobre el mapa para contrastar lo construido con lo permitido. El borrador del informe con IA te ayuda a redactar el apartado urbanístico, que siempre revisa y firma el tasador.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE, texto consolidado)
• Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles (BOE, texto consolidado)
• Sistema de Información Urbana: enlaces a visores autonómicos (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
• Sistema de Información Urbana: planeamiento urbanístico (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)

Otras guías