Fuentes de testigos para tasar: ofertas, cierres y estadísticas

Ofertas y cierres: dos tipos de testigo

Un testigo es un inmueble parecido al que valoras, con un precio conocido. Hay dos grandes tipos:

• Ofertas: inmuebles anunciados a la venta. Son fáciles de encontrar, pero el precio pedido no es el precio final.
• Cierres (transacciones): operaciones ya firmadas. Reflejan lo que de verdad se pagó, pero cuesta más conseguir el dato concreto de cada una.

La Orden ECO/805/2003 admite las dos. En el método de comparación pide partir de transacciones reales y ofertas firmes, corregidas cuando proceda, para obtener precios actuales de compraventa al contado (art. 22.1.b). En la práctica, la mayoría de las tasaciones combinan ofertas depuradas con los cierres que el tasador o su sociedad conocen.

Dónde buscar testigos individuales

Para comparar necesitas inmuebles concretos, con dirección, superficie y precio. Las fuentes habituales son:

• Portales inmobiliarios: la fuente más usada de ofertas. Guarda la ficha completa (captura, fecha, enlace), porque los anuncios cambian o desaparecen.
• Agencias y promotores de la zona: pueden darte precios de cierre y descuentos reales si tienes buena relación con ellos.
• Tu propia base de datos: tasaciones anteriores, inmuebles visitados y operaciones que conoces. Es la fuente más fiable si está bien documentada.
• Bases de la sociedad de tasación: en la tasación hipotecaria, la sociedad suele tener su propio banco de comparables.

Sea cual sea el origen, en una tasación ECO la sociedad de tasación debe poder acreditar las fuentes de las características relevantes de los comparables y justificar su trazabilidad y consistencia (art. 22.1.c, en su redacción de 2025).

Estadísticas oficiales: para contrastar, no para comparar

Las estadísticas públicas no te dan testigos uno a uno, sino medias por zona. Sirven para comprobar que tu valor no se aleja del mercado y para estudiar la evolución de precios.

Ten en cuenta que cada fuente mide una cosa distinta: el Notariado y Registradores trabajan con precios declarados; el Ministerio, con valores de tasación, no con precios. No las mezcles como si fueran lo mismo.

Para la tasación hipotecaria, la orden exige además datos para estimar la evolución de precios en el mercado local durante al menos los dos años anteriores (art. 21.2.a). Estas estadísticas ayudan a cubrir ese análisis.

Qué exige la Orden ECO/805 a los comparables

Si la tasación se hace conforme a la Orden ECO/805/2003, los testigos no son libres. Estos son los requisitos principales:

1. Mercado representativo de comparables y datos suficientes para fijar los parámetros de homogeneización (art. 21.1.a y b).
2. Al menos seis transacciones u ofertas que reflejen la situación actual del mercado (art. 21.1.c).
3. En hipotecaria, procedimientos para identificar y eliminar elementos especulativos (art. 21.2.c). Y, al seleccionar la muestra, hay que eliminar las transacciones y ofertas que no cumplan la definición de valor de mercado (art. 22.1.c).
4. En el informe, los datos de al menos seis comparables: localización (provincia, municipio, código postal en su caso, calle y, salvo en viviendas unifamiliares, número), referencia catastral, las superficies relevantes usadas en la valoración con su fuente, y la fuente de cada testigo y si se ha visitado o no (art. 75.2.a, tras la Orden ECM/599/2025).
5. El precio ofertado y el precio recortado que usas, explicando el análisis que lleva de uno a otro: descuentos por negociación, comisiones de intermediación y otros factores (art. 75.2.a).

La Orden ECM/599/2025 entró en vigor el 12 de agosto de 2025. Si aplicas criterios anteriores, revísalos.

Cómo depurar una oferta paso a paso

Una oferta sin depurar puede inflar el valor. Antes de meterla en la muestra, repasa esto:

1. Elimina duplicados. El mismo piso puede aparecer en varios portales o agencias con precios distintos.
2. Identifica el inmueble. Localízalo en el Catastro y anota su referencia catastral. Así compruebas superficie, año y uso, y cumples el art. 75.2.a.
3. Contrasta la superficie anunciada. Los anuncios suelen dar metros construidos con comunes, o redondeados. Usa una superficie comparable con la del inmueble que tasas.
4. Mira la fecha. Una oferta que lleva muchos meses publicada o que ha bajado de precio te dice algo del mercado.
5. Aplica el recorte. Pasa del precio pedido a un precio probable de cierre. El porcentaje no es fijo: depende de la zona, del tipo de inmueble y del momento del mercado. Justifícalo con datos (cierres conocidos, consultas a agencias).
6. Descarta lo anómalo. Precios muy fuera de la media sin explicación, ventas entre familiares, subastas o inmuebles con cargas raras no reflejan el valor de mercado.
7. Documenta. Guarda captura, fecha, enlace y notas. Si te preguntan, tienes que poder explicar de dónde sale cada dato.

Después de depurar, toca homogeneizar los testigos con el inmueble valorado. Eso lo tratamos en otra guía.

Cómo te ayuda Halko

En Halko guardas tus testigos en una base propia, ves los comparables cercanos en el mapa e importas los que ya tienes en CSV. La red de testigos anónima te deja consultar los de otros tasadores después de aportar tres tuyos. Y el contraste con el mercado compara tu resultado con datos del Notariado y del Ministerio y te avisa si se separa más de un 15 %.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
• Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
• Presentación del Portal Estadístico del Notariado (Consejo General del Notariado)
• Estadística Registral Inmobiliaria, 2.º trimestre 2026 (Colegio de Registradores)
• Metodología de la Estadística de Valor Tasado de Vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
• La tasación no solo es un mero trámite (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)

Otras guías