HalkoInforme y certificado: dos documentos distintos
La Orden ECO/805/2003 dedica un título a cómo se presentan las tasaciones hechas para sus finalidades (art. 2: garantía hipotecaria, entidades aseguradoras y reaseguradoras, instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y fondos de pensiones):
- El informe es el documento completo: descripción del inmueble, comprobaciones, análisis de mercado, cálculos y anexos.
- El certificado es un resumen del informe con los datos esenciales y el valor. Es el que suele circular entre banco, notaría y cliente.
Ambos deben redactarse con veracidad y dejar claro si se ha aplicado la orden. Si se trata de una actualización, debe identificarse la tasación que se actualiza.
Qué lleva el certificado
La orden fija el contenido mínimo del certificado (art. 63). Entre otros datos, recoge:
- La entidad que lo emite y su inscripción en el Registro del Banco de España.
- La finalidad de la tasación y la referencia al informe que resume.
- Identificación del inmueble: localización, tipo, datos registrales, referencia catastral, superficies y estado de ocupación.
- Declaración de que se ha cumplido la orden.
- Métodos usados, valor de tasación y valor a efectos del seguro.
- Los condicionantes y advertencias, si los hay.
- Las fechas (emisión, visita y caducidad) y la firma.
Para el detalle exacto, consulta el artículo 63 en el texto consolidado del BOE.
Los apartados mínimos del informe
El artículo 65 fija una estructura mínima, que se desarrolla en los artículos siguientes. A grandes rasgos, el informe recorre estos bloques:
| Apartado | Qué recoge |
|---|---|
| Solicitante y finalidad | Quién encarga, para qué y qué norma se aplica |
| Identificación y localización | Si es edificio, elemento o conjunto; datos registrales y catastrales |
| Comprobaciones y documentación | Qué se ha comprobado y con qué documentos |
| Localidad y entorno | Población, servicios, comunicaciones y lo que influya en el valor |
| Terreno | Superficie comprobada frente a catastral y registral, infraestructuras |
| Edificación | Distribución, superficies, construcción, instalaciones, antigüedad, estado |
| Situación urbanística | Planeamiento, clasificación, protecciones |
| Régimen de protección y ocupación | Ocupantes, títulos, limitaciones del dominio |
| Análisis de mercado | Oferta, demanda y precios del segmento |
| Datos y cálculo de valores técnicos | Comparables, homogeneización y otros métodos |
| Valores, condicionantes y advertencias | Valores técnicos, valor de tasación y valor de seguro |
| Observaciones, fechas y firmas | Fecha de visita, emisión y caducidad; firmantes |
| Documentación anexa | Gráfica y no gráfica |
Con la Orden ECM/599/2025 (en vigor desde el 12 de agosto de 2025) se añadieron dos exigencias de forma: un índice al inicio del informe con el número de página de cada apartado (art. 65.1.p), y firmas electrónicas, con los datos del profesional que hizo la visita si no es quien firma (art. 64.c). En el apartado de cálculo, además, el informe debe recoger los datos de al menos seis comparables (art. 75.2.a).
Documentación anexa
El informe ECO lleva anexos que respaldan lo que dice. Se distinguen dos grupos:
- Documentación gráfica: información catastral gráfica, planos o croquis del inmueble y otros elementos útiles, como fotografías.
- Documentación no gráfica: documentación registral y catastral y, según el inmueble, otros documentos como la licencia de obras o el título de ocupación si está arrendado.
Recuerda que la documentación registral y la catastral deben estar expedidas dentro de los tres meses anteriores a la valoración (art. 8.1); en la finalidad hipotecaria, la certificación registral puede sustituirse por nota simple. El artículo 8.1, en su redacción de 2025, pide además el certificado de eficiencia energética registrado en edificios terminados, y en edificios en proyecto o construcción el certificado y la copia de su solicitud de registro.
Plazos: emisión, caducidad y actualización
- Emisión: la orden fija un plazo máximo entre la última inspección ocular y la emisión, más amplio para terrenos y casos excepcionales justificados. Consulta el artículo 62.
- Caducidad: la tasación caduca a los seis meses desde su emisión, como recuerda el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario.
- Actualización: es la revisión de una tasación anterior hecha por la misma entidad antes de que pasen dos años desde su emisión, cambiando condicionantes, advertencias o valores (art. 4, tras la reforma de 2025).
Y si el informe no es ECO
Muchas valoraciones no tienen finalidad hipotecaria ni financiera: herencias, divorcios, compraventas entre particulares, alegaciones fiscales o pleitos. A esos informes no se les aplica la estructura de la Orden ECO/805/2003, y no hay una ley que fije su contenido.
Aun así, un buen informe no ECO debería dejar claro:
- Quién lo encarga, para qué y a qué fecha se valora.
- Qué inmueble es (datos registrales y catastrales) y qué se ha comprobado.
- Qué tipo de valor se busca (de mercado, a una fecha pasada, etc.).
- Métodos, testigos y cálculos, con sus fuentes.
- Hipótesis y limitaciones (por ejemplo, si no se pudo entrar).
- Conclusión, fecha, firma y titulación.
Como referencia de buena práctica existen las Normas Internacionales de Valoración (IVS) del IVSC, que incluyen requisitos sobre el informe. Si el informe va a un juzgado como dictamen pericial, la norma UNE 197001:2019 recoge criterios generales para elaborar informes periciales, y la Ley de Enjuiciamiento Civil exige el juramento o promesa del perito (art. 335.2). Deja claro en la portada que el informe no es una tasación ECO, para evitar confusiones.
Cómo te ayuda Halko
Halko te prepara un borrador del informe con IA que tú revisas, y lo genera en PDF con tu firma y tu logo. La lectura de la nota simple con IA extrae titulares, cargas y superficies y te avisa si algo no cuadra. Para pleitos tienes el dictamen pericial judicial, con juzgado, partes, juramento del art. 335.2 LEC y firma con AutoFirma. Halko no emite tasaciones hipotecarias homologadas: el valor y la firma son siempre del tasador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo vale una tasación?
Una tasación ECO caduca a los seis meses desde su emisión, según recuerda el Banco de España.
¿Qué diferencia hay entre informe y certificado de tasación?
El informe es el documento completo con análisis y cálculos. El certificado es un resumen con los datos esenciales, el valor, los condicionantes y advertencias y las fechas.
¿Una tasación no ECO sirve para pedir una hipoteca?
No como tasación de la garantía. Para la finalidad hipotecaria se exige una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003, hecha por una sociedad o servicio de tasación homologado e inscrito en el Banco de España.
¿Qué es actualizar una tasación?
Revisar una tasación anterior, por la misma entidad y antes de que pasen dos años desde su emisión, cambiando valores, condicionantes o advertencias (art. 4 de la Orden ECO/805/2003).
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, texto consolidado (BOE)
- Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 (BOE)
- La tasación no solo es un mero trámite (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
- UNE 197001:2019 Criterios generales para la elaboración de informes periciales (UNE)