Certificado de eficiencia energética y tasación: lo que debes saber

Qué es el certificado y qué norma lo regula

El certificado de eficiencia energética califica el comportamiento energético de un edificio o de una parte de él, con una escala de letras en la que la G es la peor. Lo regula el Real Decreto 390/2021, que aprueba el procedimiento básico de certificación. Algunos puntos clave:

• Quién lo encarga. El promotor o el propietario, que además debe conservar la documentación (art. 6.1).
• Visita obligatoria. El técnico competente debe visitar el inmueble al menos una vez, con una antelación máxima de tres meses antes de emitir el certificado (art. 6.5).
• Validez. Máximo diez años; si la calificación es G, máximo cinco (art. 13.1). La comunidad autónoma fija las condiciones de renovación o actualización, que tramita el propietario.

El Real Decreto 659/2025 modificó el RD 390/2021 con efectos desde el 23 de julio de 2026. Entre otras cosas, concreta qué técnicos pueden certificar según el tipo de edificio y crea un registro centralizado de técnicos competentes, que las comunidades autónomas pueden usar o sustituir por el suyo. Consulta siempre el texto consolidado vigente.

Cuándo es obligatorio

El artículo 3.1 del RD 390/2021 lo exige, entre otros, en estos casos:

• Edificios de nueva construcción.
• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario.
• Edificios o partes ocupados por una Administración pública con más de 250 m² de superficie útil total.
• Ciertas reformas o ampliaciones: renovación de instalaciones térmicas que requiera proyecto, intervención en más del 25 % de la envolvente térmica o ampliación de más del 10 % de la superficie o el volumen, con más de 50 m² útiles ampliados.
• Edificios de más de 500 m² útiles destinados a determinados usos (administrativo, sanitario, comercial, docente, restauración, entre otros).
• Edificios que tengan que pasar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.

El artículo 3.2 excluye, entre otros, los edificios protegidos cuando la mejora alteraría su carácter de forma inaceptable, las construcciones provisionales de hasta dos años, ciertos edificios industriales y agrícolas de baja demanda energética y los edificios independientes de menos de 50 m² útiles.

Registro autonómico y obligaciones al vender o alquilar

• Registro. Para tener validez legal, el certificado tiene que estar debidamente registrado (art. 6.6). El registro lo lleva el órgano competente de cada comunidad autónoma, que además aplica un control independiente por muestreo (art. 11). Cada comunidad tiene su propio procedimiento y su propia sede electrónica.
• Compraventa. Se anexa al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta (art. 17.2).
• Alquiler. Se anexa la etiqueta al contrato y se entrega al arrendatario el documento de recomendaciones de uso (art. 17.2).
• Publicidad. Quien publique un anuncio de venta o alquiler debe incluir la calificación energética (art. 17.3).
• Sanciones. El artículo 21 remite a la disposición adicional duodécima del TRLSRU y, si son infracciones de consumo, al artículo 49.1, letras f) y n), de la ley general de consumidores.

Qué exige la Orden ECO/805 reformada

La Orden ECM/599/2025, de 10 de junio (BOE de 12 de junio, en vigor desde el 12 de agosto de 2025), modificó la Orden ECO/805/2003. En materia energética y de sostenibilidad cambia dos cosas:

1. Documentación (art. 8.1). En edificios terminados, el tasador debe disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble debidamente registrado. En edificios en construcción o en proyecto, del certificado y de la copia de la solicitud de registro, y sus datos deben coincidir.
2. Principio de sostenibilidad (nuevo art. 3.1.k). Los métodos de cálculo deben considerar, cuando corresponda, indicadores del efecto que tienen sobre el inmueble los factores medioambientales. Entre otros factores, se tienen en cuenta los riesgos medioambientales y climáticos que puedan afectarle.

El preámbulo aclara que el impacto en el valor puede ser positivo o negativo, según las características del activo. Y el Gobierno presentó la reforma como alineada con las expectativas supervisoras del Banco Central Europeo.

Cómo llevarlo a la valoración

La orden no fija un coeficiente por letra energética. La sostenibilidad se traslada al valor con evidencia de mercado y con criterio profesional. Algunas pautas:

• Comprueba el certificado. Que está registrado, que está en vigor y que identifica bien el inmueble: dirección, referencia catastral y superficie coherentes con lo que ves.
• Compara con comparables parecidos. Si el mercado de la zona distingue entre calificaciones, tenlo en cuenta al seleccionar y homogeneizar testigos. Si no hay evidencia, no inventes una prima o un descuento.
• Piensa en riesgos físicos. El nuevo principio habla también de riesgos medioambientales y climáticos. Si conoces alguno relevante para el inmueble, explica cómo lo has considerado.
• Explica lo que falta. Si el certificado no está registrado, ha caducado o no coincide con el inmueble, déjalo escrito en el informe.

Ejemplo ilustrativo: en una misma promoción, una vivienda con calificación alta y otra con una baja tras una reforma parcial. Solo si los testigos de la zona muestran una diferencia de precio entre calificaciones tiene sentido reflejarla en la homogeneización.

Cómo te ayuda Halko

En testigos y homogeneización puedes trabajar con comparables cercanos de tu propia base y ajustar sus coeficientes con tu criterio. El contraste con el mercado te avisa si tu valor se separa más de un 15 % de las referencias públicas. Y el informe PDF con tu firma y logo recoge la documentación revisada, incluido el certificado energético.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• BOE · Real Decreto 390/2021 (texto consolidado)
• BOE · Real Decreto 390/2021 (publicación original, PDF)
• Código Técnico de la Edificación · RD 659/2025, que modifica el RD 390/2021
• BOE · Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003
• BOE · Orden ECO/805/2003 (texto consolidado)
• La Moncloa · El Gobierno modifica la Orden de Tasaciones (12/06/2025)
• Colegio de Aparejadores de Madrid · Novedades del RD 659/2025

Otras guías