Método de comparación: cómo seleccionar y homogeneizar testigos

En qué consiste

Se trata de estimar el valor de un inmueble a partir de precios de inmuebles parecidos de la misma zona. Como ningún testigo es idéntico, se corrigen sus precios con coeficientes que reflejan las diferencias: superficie, estado, antigüedad, planta, calidades o ubicación.

Cómo elegir los testigos

Busca inmuebles del mismo uso y tipología, en la misma zona de mercado y con fechas recientes. Prioriza los precios de cierre frente a los de oferta; si usas ofertas, aplica un coeficiente de negociación. La Orden ECO/805/2003 exige, para las valoraciones sujetas a ella, una muestra representativa de comparables.

Coeficientes de homogeneización

Cada diferencia relevante se traduce en un coeficiente, normalmente entre 0,80 y 1,20. Lo importante no es el número exacto, sino que sea coherente y esté explicado: por qué un tercero con ascensor vale más que un bajo, o por qué una reforma reciente suma.

Del valor unitario al valor final

Con los precios homogeneizados por metro cuadrado se calcula el valor unitario, por media o con ponderaciones, descartando los testigos que se alejen demasiado. Ese valor por la superficie adoptada da el valor por comparación.

Cómo justificarlo en el informe

Incluye una tabla con cada testigo: dirección aproximada, fecha, precio, superficie, coeficientes y valor unitario resultante. Un revisor tiene que poder rehacer el cálculo. Halko genera esa tabla automáticamente desde el expediente.

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